評估價低於市場價 九洲大道一商場及公寓將司法拍賣

　　日前，位於珠海香洲區吉大九洲大道東側九洲花園小區商場及公寓被司法拍賣，引起了市場極大關注，房掌櫃也在第一時間對此司法拍賣房產進行了走訪調查。

阿裏拍賣官網截圖

　　起拍價1203約萬元  7月29日起拍

　　房掌櫃通過阿裏拍賣官網和查閱相關資料後了解到，此房產名稱為九洲花園，建築面積849.31平方米，為1992年新建，土地用途為商業服務類，產權所有人為中國有色金屬工業珠海供銷公司。

　　該處房產是由廣東省珠海市中級人民法院拍賣，起拍價12033023.8元，保證金1000000元，評估價為17190034元，加價幅度5000元。將於2018年7月29日10時起至2018年7月30日10時止(延時的除外)在珠海市中級人民法院淘寶網司法拍賣網絡平台上進行公開拍賣活動。還特別注明與本標的物有關人員[案件當事人、擔保物權人(抵押權人)、優先購買權人等]均可參加競拍。

　　為方便對此房有意向的買房，公告中還規定了看房方式及時間，看房報名截至2018年7月17日。看樣時間：2018年7月17日下午3時。

房屋內部圖

　　該房產市場價值約2500萬左右  高出法院評估價約800萬

　　房掌櫃通過走訪後發現，此次拍賣房產目前在租租戶還處於正常營業狀態。如果按照評估價17190034元來計算，該房屋每平米的價格大約在2萬/㎡。但目前香洲區二手房商品房均價已達3萬/㎡，如果按照這個價格來計算，該房屋的價值約在2500萬左右，高出法院評估價約800萬。

　　該房產周邊的新房價格大約在5萬/㎡，仁恒濱海中心目前在售均價為62000元/㎡，江山賦在售均價40000元/㎡。

　　據商鋪租戶介紹，他們平均一個月的租金大概在1萬左右，目前該房屋已有租客約十家，年租金約40萬元左右，投資價值也是極高的。

　　房產位居九洲大道核心地段  周邊生活配套完善

　　房掌櫃采訪相關專業評估人員了解到，該房產的實際價值約在2000萬以上，加上其位於珠海市香洲區吉大九洲大道核心地段，東、北至雲濤閣、南至九洲大道東、西至珠海陽光醫院，鄰近有雲濤閣、雍和花園、華業臨海花園、園林花園、東方傲景峰、君怡花園、日東花園、金碧時代廣場、世邦一水岸名園等住宅小區。

　　交通較便利，門口設“珠海電台”公共汽車站，現有3a路、3路、4路、12路、23路等多路公共汽車通往該區。附近有九洲小學、香洲區九洲幼兒園、珠海電台、珠海市文藝大廈、怡景灣大酒店、中邦藝術酒店、德瀚大酒店、君悅來酒店、海濱泳場、海濱公園、GI時代廣場、珠海吉大免稅商場、珠海百貨廣場、國貿海天城購物廣場、公共汽車站等，公共生活配套設施齊全。

　　房屋停車位較充足，該區域人流量及車流量尚可，周邊商鋪大多經營生活日用品商店、餐飲店、銀行網點等，出租率較高，租金較穩定，商業氛圍尚可，具有一定的商業價值。

　　對於該房產是否有評估誤差，上海嘉燁律師事務所主任湯鑫裕表示，房屋評估應根據最高人民法院的有關規定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格。評估價值的影響因素應包括拍賣房地產的瑕庇，但不應包括拍賣房地產被查封及拍賣房地產上原有的擔保物權和其他優先受償權。人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去後進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權。待開發房地產司法拍賣估價采用假設開發法的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。