7月打響樓市“攻堅戰” 嚴打范圍達到30多個城市

　　剛進入下半年，房地產市場就迎來密集整頓潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在全國30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動後，僅7月上旬就有16個省市發布調控政策與執法結果，“反炒房攻堅戰”正式打響。

　　業內人士認為，和之前調控不同的是，這一輪調控由住建部主動出擊開啟巡查，將調控引向深入。值得注意的是，從各地調控政策來看，堅持“房主不炒”的定位，用多種方式打擊投機炒房、打擊違法違規的房企和中介，是新一輪調控組合拳的主要著力點。

　　住建部決定在30個城市先行開展治理房地產市場亂象行動，這30個城市名單是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

　　據梳理，以這30個城市為中心向外輻射，未在名單上但房價有波動的城市也紛紛出台相關政策，維護房地產市場秩序。

　　據不完全統計，7月份以來，截至昨日，已有上海、重慶、海口、澄邁、廈門、寧波、佛山、臨汾、昆明、大理、西雙版納、唐山、棗莊、西昌、廊坊市大廠縣等15個城市(縣)以及河南省全省出台整治房地產市場的各類政策。這些城市中，一半屬於30城名單內，剩下一半則以三四線城市為主流。

　　從政策來看，上海是繼西安、長沙和杭州暫停企業購房後，首個出台規范企業購房規定的一線城市。但上海政策避免了“一刀切”，並未像前三個城市一樣直接暫停企事業單位購房，而是提高公司購房的准入門檻，如須同時滿足設立年限滿5年、在上海累計繳稅達100萬元人民幣等條件。

　　河南省明確列出房地產開發企業16種違規銷售行為，包括取得預售證後不在10天內一次性公開全部房源信息並銷售、捆綁搭售、向不具備購房資格的對象出售商品住房、實行“零首付”、“首付貸”等違規行為。一經發現，相關部門會以暫停網簽、案例曝光，甚至列入嚴重違法失信企業名單等方式進行處置。

　　重慶對房地產開發經營業務計稅毛利率、個人購房按揭補貼等多項政策作出調整。對在主城區(含主城開發區)從事房地產開發經營業務的企業，其銷售未完工開發產品的企業所得稅計稅毛利率由15%調整為20%;對非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由2%調整為3.5%。

　　海口在房地產市場專項巡查中，發現一系列違法違規問題，其中，13人被限制5年內不得在海南購房，1人被限制5年內不得在海南開展中介服務業務。

　　為何選擇在此時加碼調控?中原地產首席分析師張大偉表示，核心原因是三四線城市房價出現波動，對市場來說，發布政策的城市有望退燒。他指出，預計下半年樓市調控力度將全面超過上半年，特別是從7月開始，從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特征，在政策推動下，市場將逐步平穩。

　　業內人士指出，今年以來，全國超過40個城市發布了各類型的人才政策，部分導致地方樓市限購政策被繞道，刺激了市場情緒。與此同時，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個城市開啟房源搖號政策，也從側面帶來市場恐慌，針對搖號“暗箱操作”的懲罰措施相繼出台。

　　“搖號可以說是一個無奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買房的概率，但後果也非常嚴重，如果不配套其他政策，只限價、只搖號，那么各種暗箱操作會越來越多。”張大偉說。

　　“反炒房攻堅戰”正式打響

　　細數近兩年的房地產市場調控，第一輪調控自2016年9·30開始，多地開啟限購。2017年3·17開始第二輪調控升級，主要政策內容是限售。第三輪調控自2017年7月開始，租賃成為政策主要內容。2017年9月，三四線城市加入第四輪調控。2018年3月開啟第五輪調控，主要特征是開啟銷售搖號等政策，以及兩會後對房地產長效機制的預期。

　　本輪即第六輪調控自2018年6月開始，除了三四線城市調控深入外，主要以住建部主導問責，多部門開啟房地產巡查為主要特征。住建部明確提出，本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告四個方面。

　　據業內人士透露，“這是首次公安部加入的專項行動”，中央“房住不炒”決心堅定，房地產調控不會停止。

　　張大偉也表示，“在不停調控中，房價繼續上行，給調控帶來了政策邊界效應持續遞減的影響，第6輪住建部開始主導的多部委調控會不會帶來下半年市場不一樣的變化，我們拭目以待。”

　　中國指數研究院相關人士預計，下半年，一二線熱點城市延續上半年趨勢，成交穩中有降，價格趨穩;三四線由於棚改貨幣化安置比例將有所下調，下半年市場將有所降溫。整體來看，量降價穩仍是趨勢。

   近日，大理市政府印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，在大理市行政區范圍內全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，禁止房地產開發企業、房地產中介機構或個人，采取包銷、團購等方式銷售商品房，嚴厲打擊房地產領域違規銷售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規行為。

　　此前的7月4日，西雙版納州住房和城鄉建設局出台《關於進一步整頓規范房地產市場秩序的通知》，明確要求嚴厲打擊商品房銷售違法違規行為。

　　“樓市調控已經深入西南邊陲。”有房企人士半開玩笑地表示。

　　這兩地的樓市政策，是近期密集調控的縮影。據不完全統計，7月上旬，有超過20個地區發布了房地產調控措施與執法通知，政策出台的主體既有省級政府，也有區縣級政府。政策仍然保持著較高的出台密度，調控措施愈加細化，且繼續向中西部和三四線城市深入。

　　這既被認為是上半年調控措施的延續，又預示著下半年的政策走向。中信建投認為，下半年房地產政策依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。新增補丁政策主要分為兩個方面：需求端打擊投機炒作，供應端整頓違規行為，加速供給。

　　廈門於7月8日出台《關於進一步加強精准調控穩定房地產市場的實施意見》，擬確定年度控價目標，支持“職住一致”的剛需，堅決遏制投機炒房，穩控房價。“整頓市場秩序”方面的內容，也在這份文件中一並體現。

　　7月2日，上海發布《關於規范企業購買商品住房的暫行規定》，對企業買房實施限制性政策，目的在於打擊企業空殼炒房。

　　整治市場秩序的做法，則源於七部委的一次專項行動。6月28日，住建部等七部委聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

　　近期出台的政策，正是這一行動的延續，且范圍已經超出上述30個城市。如河南省於7月9日發文，擬規范全省商品房銷售行為，維護房地產市場交易秩序，保護購房群眾合法權益。陝西省也於7月6日出台細則，規范商品房搖號公正過程。浙江則首次開展了以房地產開發企業專項檢查為切入點的“雙隨機”抽查。

　　此外，佛山、大理、西雙版納、臨汾、棗莊、西昌等城市也紛紛發文，對商品房市場秩序進行規范。這些城市均不在七部委劃定的30個城市范圍之內。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，七部委主動推動房地產市場秩序的巡查，是和以往調控的不同之處。

　　這些政策的密集出台，除延續了上半年的調控節奏外，還有重要的市場背景。

　　根據上海易居研究院的數據，今年6月，40個典型城市新建商品住宅成交面積約3057萬平方米，環比增長7%，同比增長17%。在經過了短暫低迷後，市場在5月和6月出現連續升溫。該機構還指出，從市場表現看，一線低迷、二線走弱，三四線城市異常火爆，尤其是未實施調控的三四線城市。

　　亂象也在此時產生。根據21世紀經濟報道的調研，很多城市出現一二手房倒掛的現象，部分出台搖號政策的城市，也陷入搶房局面。中原地產還指出，“房價出現上漲壓力”、“投資投機需求抬頭”也是近期出現的現象。

　　據中原地產統計，2018年上半年，全國出台的大大小小的樓市調控政策高達192次。疊加7月初的這輪調控，年內調控措施已經超過210次。

　　由於調控節奏並未明顯放緩，甚至還有提速，分析人士普遍認為，這意味著今年下半年樓市將面臨政策高壓。

　　張大偉向21世紀經濟報道表示，預計下半年樓市調控力度將全面超過上半年。在具體措施上，一方面，對於政策調控不夠嚴厲的三四線城市來說，現有調控政策升級將是主要方向;另一方面，對於熱點一二線城市來說，在“控”的基礎上，微調手段也將不斷出台，從而使政策不斷合理化，並堵住漏洞。

　　中信建投在一份報告中指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

   該機構表示，除了傳統的“四限”政策的複制，下半年會有很多新增的“補丁”政策出台。

　　其中，在需求端打擊投機炒作。具體做法為：購房對象口徑調整;人才落戶購房的條件升級;限制企業買房;優先剛需購房。長沙、成都等城市對人才落戶政策的修補和收緊，將可能在越來越多的城市出現。西安、上海等城市的限制企業購房等做法，也可能被更多城市複制。

　　該機構指出，相比需求端政策，更應該關注供應端。因為，“當前房地產市場最為關鍵的矛盾在於去庫存之後所帶來的低庫存環境，而嚴格的限價令所產生的一二手房價差則加劇了投資投機性需求的入場。只要這兩個要素沒有得到解決，個別城市的亂象還是會時有發生。”因此，“行政化的手段是必要的”，規范市場秩序、強化住房供應、管控預售價格都是可能的做法。

　　中信建投還表示，下半年的市場供給規模將進一步釋放，一方面在於三季度開始房企開始迎來供給的高峰，另一方面則在於今年融資環境趨嚴的環境下，房企出於現金流的考慮也將加速推盤以實現現金回籠。這也將帶來三季度房地產市場銷售的熱度持續。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進則持有不同看法，他向21世紀經濟報道表示，三季度是市場面臨利空消息最多的時段，房地產市場成交規模可能會出現下滑，甚至同比負增長。到第四季度，企業出於沖擊年度業績的考慮，有可能加快推貨節奏，並促進交易量提升。

　　(房掌櫃整理自中國經濟網、21世紀經濟報道)