房企短期承諾不漲房租？ 供需平衡才能促進價格平穩

聽說北京的租房企業在8月19日承諾不漲租金後，住在北京朝陽區的自如房客韓女士趕緊上網去看了看。

“我一直關注我隔壁的房間，一周前剛被退租重新裝修，價格由每月3200元左右漲到3690元。昨天看到房產中介開會的消息再去看，價格還是3690元。”韓女士對第一財經記者表示。

8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾“三不”，即不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，它們還拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

由於房企承諾的是短期數月不漲價，數月之後的長期穩價機制又將如何走？

房租若不穩調控政策或將加碼

在上述座談會之後，參會的長租品牌在近兩日已紛紛作出承諾。

8月20日下午，蛋殼公寓發布聲明稱，2018年8月至12月，北京地區蛋殼公寓租金環比7月不增，且不囤房惜租；蛋殼公寓承諾不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。在北京地區，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內房租不漲價；2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶（含新簽和在租），到期續簽租金漲幅不超過6%。

20日晚間，自如發布了《關於維護住房租賃市場健康穩定發展的說明》，承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持租金不漲；全國九城續約房源漲幅不超過5%。

有自如管家向第一財經透露，房產中介開會後，截至21日，公司並沒有進行大規模調價。

“房租價格一直是跟著市場走的。是否調價有重要的時間節點。一般來說，如果房源發布後一個月未成交，則進行調價。此外，兩個月、三個月也都是調價的時間節點。所謂的存量房源投向市場，是指市場本身存在的存量，也就是之前因為種種原因交易不出去，沒法出清的，並不是原本囤著沒有掛出來的。長租公寓無論是否租出去，公司每月都要照付給房主錢，所以不會有囤房源不發布的現象。”該管家說。

中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，北京的樓市調控力度已是在全國領先的，這個承諾的發布體現了調控政策開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。

張大偉表示，租賃市場缺乏准確的數據。不論是租賃房源數量還是租金數據大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發布，很難說沒有幹擾因素。12萬間（套）房，定義不一樣。有些是間、有些是套，所以總體到底能滿足多少人居住很難估算，如果按照12萬套計算，12萬套房占整體市場租賃房源比例接近8%。如果這12萬套房真的不漲租金，那么北京市場的租賃價格將明顯平穩。

既要保有效供應也要指導收益基准

多位自如房客對記者表示，他們都有過“搶房”經曆。“看好一個即將退租的房子，管家說房源放出來後就立刻通知我，我在第一時間搶了，但點進去之後還是被別人租了。”而這種情景屢見不鮮。

租房需求的持續增長，是房租上漲的一個壓力來源。根據58安居客房產研究院線上數據，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數據出現普漲。

58安居客房產研究院首席分析師張波對第一財經表示，在持續上漲的需求下，供應量增長規模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會逐步增加。

張波表示，長租公寓在一線城市的增長仍將持續，數據顯示上半年一線城市的長租公寓流量在10%~15%，明顯高於全國平均值，對於一線城市的長租公寓租金監管要求也會高於其他城市。

張大偉認為，租賃市場租金上漲的根源在供需矛盾，“因為蓋房出租在當下的租售比情況下是不可能賺錢的，在這種情況下，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。要破解房租不合理上漲的困境、緩解供需矛盾，可以通過疏解人口、增加供應來實現。”

隨著租房市場的快速發展，相關部門的政策支持力度不斷提升。張波建議，還需要在以下三點上重點發力。

首先，從國外發達國家的經驗來看，穩定租金無不需要借助強制手段來保障。目前不少城市已經出台了租賃相關的文件和政策，但國內租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高。

其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源等。

最後，張波認為，對於各類租賃運營機構要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對包括長租公寓在內的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面要各地做好相關監管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權益、隨意上漲租金等問題。

　　近期，熱點城市房價快速上漲的勢頭暫時被遏制，但這種變化主要是調控政策不斷加碼、人們預期有所改變帶來的，只有保障供給，促進樓市供需平衡，才能從根本上促進房價平穩。在政策引導回歸“住的”需求之後，增加供給是保證房地產市場最有效的長效機制

　　國家統計局近日發布的70個大中城市房價數據顯示，一二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅回落，三線城市略有擴大。雖說熱點城市房價快速上漲的勢頭暫時被遏制，但這種變化主要是調控政策不斷加碼、人們預期有所改變帶來的，只有保障供給，促進樓市供需平衡，才能從根本上促進房價平穩。

　　經濟學原理告訴人們，商品價格由價值決定，並受供需關系影響。從實踐來看，無論是在房地產市場純粹“住的”需求，還是在上漲預期之下“炒的”（包括正常的投資與過度投機）需求，房地產市場供需失衡是根本推動力。任何一種商品，只要其具有稀缺性，都意味著投資或投機的可能。前些年，在房價看漲預期的作用下，房地產市場確實存在一些投資投機性需求。房價上漲預期的產生，又在很大程度上是因為供給不足。

　　多年來，各地建設用地一直實行招拍掛制度，受土地財政驅動，各地很難大面積放開土地供應。而且，一些地方對開發商囤地囤房等行為缺乏有效打擊，也在很大程度上造成了房地產供給不足。

　　從統計數據來看，近十年來房地產企業新開工房屋面積最多的年份是2013年，達到了201207萬平方米，當年房屋銷售面積僅為130550萬平方米，雖說之後的2014年和2015年新開工面積相比2013年有所減少，但同時房屋銷售面積也低於2013年的數據，在供求關系上一直是供大於求。這段時間的房價溫和上漲，漲幅不是很明顯。

　　最近一輪房價大漲發生在2015年年中到2017年年末。2016年，房地產開發企業新開工房屋面積為166928萬平方米，但房屋銷售面積卻達到了157348萬平方米，兩者差距急劇縮小。之後的2017年，兩項數據分別為178654萬平方米和169408萬平方米，其差距為9246萬平方米，為近十年最小值。

　　不難看出，房價上漲與供求關系有著密切的聯系。甚至可以說，供求形勢發生變化是近年來房價上漲的主要原因之一。

　　從國家統計局發布的數據來看，當前房地產市場仍然偏熱。應該說，今年以來各地調控房價的政策不斷加碼，熱點城市對二套及以上購房者實行了嚴格的限制，“炒的”需求在很大程度上受到了抑制，這說明當前剛性需求的數量並不低，仍存在較大的供需矛盾。令人欣慰的是，今年1月份至7月份全國房地產開發投資同比增長10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5個百分點。這表明，各地積極查處閑置土地，積極督促房企開工，有利於補庫存、增供給。

　　近日召開的中共中央政治局會議明確要求，“堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期”。在政策引導回歸“住的”需求之後，增加供給是保證房地產市場最有效的長效機制。畢竟，供需關系直接影響商品價格，供需均衡才能保證價格平穩。

（房掌櫃整理自中國經濟網、第一財經日報）