租金上漲與租房難待化解 專家：加速住房租賃法立法

　　8月23日，鏈家旗下北京自如生活資產管理有限公司發布《自如關於堅決配合政府調查的說明》表示，北京市監管部門日前發布對租賃市場調查情況，自如作為被調查的房屋租賃企業之一，高度重視、認真配合政府部門的調查，全面接受相關查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。

　　此前一天，北京住建委對包括自如在內的23家中介機構因為涉嫌存在違法違規問題予以公開曝光。

　　伴隨著監管機構的介入，北京長租市場存在的亂象有望得到進一步規范，但是如何化解租金上漲與租房難仍是擺在面前的難題。

　　建立完善數據系統，反應真實狀況

　　諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

　　從租賃房源類型上看，主要分兩種：整租與合租。目前全網在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成為主流租賃方式。

　　租金方面，報告顯示，從整租房源不同居室租金情況來看，開間及其他房源價格最低，由於開間中商辦項目占比較高，水、電等費用較高，且面積小於一居室，因此租金遠低於一居室，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小區的改善租賃房源價格帶動影響，三居室租金價格遠高於二居室。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，控制房租僅靠約談、承諾遠遠不夠。

　　張大偉表示，北京樓市調控力度已經領先全國，住建委約談租賃企業後，租賃企業承諾的發布體現了調控政策開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。

　　“租賃市場缺乏一個准確的數據，不論是租賃房源數量還是租金數據，現在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發布，很難說沒有幹擾因素。”張大偉稱。

　　據中新社國是直通車報道，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受媒體采訪時指出，“此輪有關租金的爭論，有望成為促成租賃市場政策完善的契機。”在房地產調控長效機制、租售並舉住房制度的大框架下，房源信息普查、租賃信息平台建設等行業“基礎設施”正逐漸完善，從而盡快為行業提供基礎數據。

　　住房租賃法立法需加速

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，化解租金上漲與租房難，一是需要住房租賃法的立法。保障租房一方的基本權益。

　　本輪上漲中，出現中介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為。打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。這方面必須以法律來進行限制和規范，保障租客權益。實際上，租金上漲的管控在發達國家已有參照。

　　德國通過《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等立法渠道，對維護承租人合法權益進行保護，並對一定期限內的最近漲幅做出限制。美國的法律還規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度;房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當理由，比如失業，哪怕白住三個月，也不能趕走房客。房東與房客有任何矛盾，最後得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非。房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發展。

　　其二是金融制度突破。放開房地產投資基金，這樣就可以解決自持項目與長租平台高成本的問題。

　　其三是完善住房制度與住房供應體系，允許企業拿地自建職工房，並給金融、稅收、財政的優惠政策。並且共有房、租賃房、公租房的必須保障立馬上市供應，規定享受對象不設置限制戶籍門檻。

　　其四是培育住房租賃市場，促進房屋租賃行業快速發展。目前，全國已有超過40座城市多次發布相關政策，細化房地產租賃市場的發展和監管，涉及租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面，涉及公共服務權益、住房公積金、稅收優惠、租賃權益保障等多個方面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴，房源供給的結構性短缺仍是制約我國住房租賃市場發展的一大瓶頸。

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　　鄭宇劼，中國(深圳)綜合開發研究院智庫研究與信息部部長

　　胡彩梅，中國(深圳)綜合開發研究院金融與現代產業研究所副所長

　　完整的房地產市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。在經濟高速增長、城市化進程不斷加快和住房制度改革不斷深化的背景下，中國房地產市場呈現出了快速發展的態勢，尤其是買賣市場發展異常迅猛，但除了北京、上海、廣州、深圳等特大城市外，房屋租賃市場卻相對欠活躍。

　　近年來，北上廣深房價不斷推向高位，而二、三線城市則出現了高房價和高庫存並存的畸形房地產市場。因此，無論是對於城市中低收入階層還是進城務工人員而言，住房租賃無疑是重要的消費內容，而住房租賃市場的持續健康發展對於滿足居民住房需求、促進整個房地產市場良性運作和保障社會和諧穩定發展都具有重要意義。德國、日本、美國等發達國家都擁有較為成熟發達的住房租賃市場和完善的房屋租賃政策。

　　德國住房租賃市場比重大於住房銷售市場，租房仍然是住房的主流

　　2011年的普查結果顯示，45%的德國家庭擁有自己的住房，而1993年該比例為39%，近20年只有6%的增長。德國人不願意負債，更不願意承擔住房按揭，他們更看重旅遊、休假、買車，所以買房的積極性不是很高。德國政府高度重視居民的居住權，把保障公民的基本居住條件作為國家、政府的基本職能，每年對居民提供相當數量的房屋補貼，以保證每個家庭在住房方面都能夠有足夠的支付能力。

　　政府高度重視廣開出租房源，確保租賃住房供應穩定。在住房租賃市場中，私房約占98%，1%—2%是政府公房出租住房，在私房出租中66%是私人出租住房，22%是合作社出租住房，8%是基金或保險公司出租住房，3%是專業建房公司出租住房。住房合作社是德國租賃住房供應的重要力量，合作社依靠社員入社資金可以獲得國家等量資金資助，並可爭取銀行等量的低息貸款，房屋建成後分配給社員租住。政府鼓勵開發商建設出租房，出租房可以享受更多的稅收優惠，其折舊率也高於普通住房。德國還制定了專門的法律法規規范住房租賃市場，《住宅建設法I、II》《住房經濟核算法令》《租金調整法》《增加供應租賃房屋法》《租金調整法》等眾多法律法令對住房租金、租賃住房供應、出租房的“可居性”做出了詳細、嚴格的規定。

　　德國對房屋租金實行“指導價制度”，政府房屋租賃管理部門會同出租人協會、承租人協會以及中介機構，共同制定該地區各種類型房屋的“房租合理價格”，房屋租賃雙方協商的租金不能超過“房租合理價格”的20%。出租人提高租金要嚴格遵循法定程序和法律規定。

　　日本住房以自有住房為主，2012年自住房擁有率達61%，租房率為39%，但是三大都市圈自住房擁有率偏低

　　日本住房租賃市場主要以私房出租為主，租金相對較高但比較穩定。日本通過公營住房為低收入階層提供廉租房，2007年5月修改完成的《公營住宅法》，堅持“以低廉房租向住房困難的低收入者提供住宅”的宗旨。國家對地方政府的公營住宅事業提供財政、金融和技術上的支持。日本還向中等收入群體提供公團住房，國家出資建房或平整土地，面向中等收入群體進行出售或租賃。

　　1955年，日本制定頒布的《日本住房公團法》，規定由國家出資成立特殊法人——日本住房公團，在住房嚴重不足的大城市及其周邊修建公寓式住房，向大城市工薪階層提供住房租賃、商品房、住房土地。1981年日本住房公團與宅地開發公團合並為住房都市整備公團，1999年改為都市基盤整備公團，2004年成為現在的都市再生機構，不再直接進行住宅建設，而是將工程交給開發企業，自身業務重點則放在城市基礎設施的整備、租賃住房供給和管理等方面。日本對租房市場同樣實施較為嚴格的管理，房地產中介從業人員必須具有不動產經營管理或者租賃住宅管理的認證資格，租房者還要有保證人或加入保證會社等。

　　美國的住房供求基本上由市場機制調節，聯邦政府的主要責任是為那些沒有足夠能力解決住房問題的貧困家庭提供幫助

　　美國住房租賃市場尤為發達，其原因主要有三個方面：其一，房價較高買得起房的人越來越少，不得不租房的人逐漸增多;其二，出租房租可以將貸款利息、地產稅從年度應稅收入中扣除，出租房屋者可獲得減稅優惠;其三，美國居民偏好於流動性就業，搬家比較頻繁，美國人一生中平均要搬家10次以上，搬家頻繁的國家，其居民的住房租賃需求會比較大。

　　住房租賃市場也是經濟本身的需要，2008年美國的次貸危機表明並不是實現了所有居民“居者有其屋”就是最好的結果，自有住房的擁有率必須回歸到經濟所允許的水平。摩根斯坦利的報告顯示美國自有住房擁有率正在逐年下降，而且這不是一個短期的現象，美國正在從一個家庭擁有住房的社會向一個租賃住房的社會轉變。

　　美國政府也對住房租賃市場實施直接和間接的調控。直接調控手段主要是提供公共租賃住房，早在1937年美國就開始建設公共住房，地方政府通過設立公共住房管理局來具體實施公共住房的立項、建設、運營管理等操作，聯邦政府則設立聯邦住房管理署，通過對銀行等融資機構提供保險，保證了公共租賃住房融資的通暢。間接調控的主要手段是租金控制和住房租金補貼，另外還通過不動產稅、所得稅優惠等措施激勵私人提供租賃住房。20世紀70年代以前，為解決住房短缺、房價房租高漲的問題，保護承租人的利益，政府建立了“租賃控制體制”，以政府幹預的方式硬性規定了房租的上限，但這只是一個過渡性的住房政策。20世紀70年代以後，美國政府又出台了住房租金補貼政策，即通過租金憑單和住房優惠券對低收入家庭進行住房租金補貼。

　　通過梳理德國、日本和美國住房租賃市場的發展以及住房政策演變，可以發現它們具有以下幾個方面的共同特征：首先，高房價是住房擁有率低和住房租賃市場發達的重要誘因;其次，住房租賃市場的發展離不開法律保障體系建設，法律是保護承租人利益、維護住房租賃市場健康發展的有效手段;再次，多渠道開拓房源活躍住房租賃市場，既有政府提供的公共租賃住房也有政府鼓勵企業或私人建設可供出租的住房;最後，通過租房補貼、減稅等間接調控手段鼓勵租房經濟行為，維護和保障廣大居民的居住權。

　　(房掌櫃整理來源自澎湃新聞網、綜合開發研究院)