長租公寓打響規模戰 房企摸索尋方向擴張背後有隱憂

　　2017年，隨著“租購同權”“租售並舉”政策的不斷出台，住房租賃市場駛入發展“快車道”來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓，租賃企業迎來滾雪球式發展。

　　各路資本蜂擁而至，長租公寓的“混戰”越發激烈，一些行業亂象開始滋生。為通過規模搶占市場份額，部分租賃企業通過高價爭奪房源從而助推租金上漲、開展“租金貸”業務來進行籌資擴張使得租客落入消費陷阱。

　　輿論的質疑使得長租公寓這個新興行業正面臨前所未有的打擊和挑戰。

　　行業亟須規范，監管部門也已及時出手。北京市監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求其不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。

　　深圳互聯網金融協會緊隨其後發布風險提示，嚴禁從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作。

　　近年來，房企也紛紛殺入長租公寓領域，在監管日趨嚴厲的長租公寓市場中，能否找到新的方向?

　　長租公寓打響規模戰

　　根據鯨准數據庫收錄，截至2018年3月22日，我國共有223家長租公寓相關企業成立，長租公寓正成為資本關注的熱門賽道。

　　以規模搶占市場成為各大租賃機構的核心競爭手段。青客公寓CEO金光傑曾在接受媒體時采訪時表示，3萬–5萬間的規模，是公寓企業的生存底線，而規模化發展能夠有效降低企業的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，刷新了中國長租公寓最高單次融資紀錄。在資本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。

　　今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，2018年6月，蛋殼公寓相繼進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模達12萬間;而在融資之後，蛋殼公寓表示將加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。

　　房地產企業也在加快前進步伐。截至今年7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展了長租公寓業務。其中碧桂圓表示未來三年將發展100萬套長租公寓，萬科預計到2018年拓展公寓目標45萬間，遠期規劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元。

　　在規模競賽中，房源的爭奪至關重要。

　　8月18日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中表示自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商以高於市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，進而推高租金。一時間，關於長租公寓推高房租的輿論指責呼嘯而來。

　　“房源拓展數量和面積是我工作的主要考核標准，所以找房源的時候勢必會跟其他公司的工作人員競爭，在雙方爭搶過程，房源價格提升是必然的事情，但也不會高得離譜。”深圳某上市房企長租公寓運營人向記者表示。

　　事實上，租金目前正處在上升通道。根據中信證券相關報告顯示，2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處於過去五年高位。從2018年房租數據來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。

　　其中，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%;廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水平。

　　對於長租公寓助推房租上漲的言論，萬科泊寓相關負責人予以否認，

　　“最近幾年確實有一些資本、機構介入了租賃業務，但根據我們掌握的數據顯示，目前在我國租賃市場，機構滲透率平均僅為2%，最高的城市機構滲透率為5%，所占份額都還很小。據此推斷，當前租賃機構不具備為市場定價的能力。”

　　上述負責人表示，在租金價格的制定上，泊寓的定價一直都是遵從市場的價格。泊寓整體出租率一直保持在90%以上，價格也實惠而便宜，2018年泊寓單套平均租金僅1693元。

　　貝殼研究院院長楊現領認為租金問題的本質是供求，目前房屋存量本身即存在剛性的缺口，以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果未能得到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力。

　　顯然，租金上漲不能全歸咎於長租公寓運營商，但市場占有率的不斷上升，使得長租公寓群體無法置身事外。

　　“一旦市場房源被租賃機構壟斷，企業便擁有了定價權，租房市場必然將迎來暴漲。” 中原地產首席分析師張大偉表示擔憂。

　　好在監管及時到位。8月17日，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

　　會議明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　同時，10家企業集體承諾未來兩月內不會漲租金，並將市場投放超過12萬套存量房源。

　　房企輕重並舉

　　國內排名前100的開發商中，有超過三成的企業涉足長租公寓領域，布局長租公寓成為房企掘金新領域的一大趨勢。

　　“房源的數量決定了規模的大小，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道”張大偉向時代周報記者表示。

　　據時代周報記者了解，房企在獲取房源方面采取輕重並舉的方法。通常是以輕資產方式來擴大規模，表現為集中式租賃，從政府、村集體等業主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租。

　　除了輕資產模式之外，房企也在拓展重資產自持項目。萬科總經理祝九勝表示，隨著租賃用地的推出，萬科也在積極獲取自持地塊，目前在北京、佛山、深圳有6個項目。

　　不同於快速周轉的住宅開發業務，長租公寓需要長期持有運營，盈利難依然是困擾著行業的難題。

　　“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”萬科泊寓方面坦言。

　　深圳一家公寓運營商對記者表示，目前市場上95%的長租公寓都沒有實現盈利，其所在公司的回本周期盡量控制在簽約周期的一半時間內。

　　在目前尚未實現盈利無法自我供血的情況之下，支撐長租公寓能夠持續擴張的方法便是依靠外部融資輸血。

　　房地產企業通過發行住房租賃債券向社會融資，不斷盤活存量資產。

　　在資本加速湧入長租領域的同時，處在監管空白地帶的“租金貸”成為部分中小型租賃機構籌資擴張的重要手段開始映入公眾眼簾。

　　“租金貸是很多公寓經營者自己將自己麻痹了，他們用租金合約押出的錢去獲取更多的房源，成長過快會令他們崩盤。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表達對租金貸的擔憂。

　　房企的融資渠道更多元化，所以租金貸業務大多存在中介機構之中。”張大偉表示。

　　事實上，租金貸的業務目前並未形成主流。萬科工作人員向時代周報記者表示，旗下長租公寓並未開展租金貸業務，未來也不會考慮這一形式。

　　長租公寓，青年房客面前的“單選項”

　　“南京是全國首批住房租賃試點城市，長租公寓在城市房屋租賃生態鏈中扮演怎樣的角色?房客和房東又面臨哪些新的問題?記者近日進行了調查。”

　　盡管近年來南京市租賃住房的房源量在逐年遞增，但畢業後來寧工作的馮笑影仍感覺沒有多少變化。用馮笑影的話說，租房市場供需結構的調整，並未使租客獲得期待已久的租房主動權。

　　“其實不難發現，我們在網上能快速查到的新增房源，主要集中在長租公寓領域。”除長租房外，馮笑影也曾關注過個人房東，私人租房中介和短租公寓，但這些選項最終被一一否掉了歸結，原因，馮笑影坦言，“綜合衡量下來，大的中介平台更加穩當，出了問題，至少還能找到他們。”

　　大學畢業後留寧工作的毛嘉運同樣在租房過程中“經曆了一番周折”，並最終選擇搬入長租公寓成為一名“長租客。”毛嘉運曾認為，免去中介費用，傳統房東與租客點對點的租賃方式對租客而言，花費的成本應當最低。“然而，現在看來事實並非如此。直接聯系個人房東租房，家電維修，租金收繳，續租簽約......幾乎每個環節都很耗時耗力“。

　　“在南京，不論棉花公寓，蛋殼公寓，還是'自如'等大型租房中介均沒有開通短租業務，而承運短租業務的平台租金又均按天計算，價格高昂。擺在租客面前的選擇餘地，自然大為減少。”毛嘉運說。與毛嘉運租房經曆類似，考慮過申請公租房的劉元武感慨，公共租賃住房原本也是南京外來新就業群體理當看重的選項之一，但因其申請渠道，審核答複周期，以及房源所在地段的局限性，令身邊不少人“望而卻步”。

　　房東妥協，助推長租公寓擴張

　　“年輕房客對大型中介推出的長租公寓青睞有加並非偶然，有需求的同時還能有相應的房源供給，也絕非巧合。”房東李楠在親曆了房屋出租方式的轉變後告訴記者，南京大型租房中介的長租公寓之所以供給充沛，不僅與資本跟進有關，“也離不開各類中介收房過程中房東的'配合'。”

　　李楠口中房東的“配合”，實質是尋找租客過程中，房東向租房中介妥協的一種表現。“一開始我並沒選擇將房子交給中介全權打理，而是把房源信息掛在中介網站上，想借助大平台的信譽，吸引客源。”事與願違的是，房子在網站掛出三四個月後，租房者的身影卻未出現。而整個過程中，李楠還自掏腰包，專門按照自如長租公寓的風格裝修了自己手中的毛坯房。

　　裝修風格與租金較為相似的兩套房子，自己出租為何就“沒人要”?李楠告訴記者，在隨後與鏈家工作人員接觸，並最終委托對方全權打理房屋出租事宜的過程中，他發現租客對於網站房源信息的態度，往往停留在與心裏預期和實物進行比對的層面，“而與此同時，鏈家旗下的自如租房管家在帶租客看房的過程中，也基本不會挑選僅僅掛靠在網站上，實際卻並未委托中介對外承租的房源“。

　　對房東而言，基於大型中介機構在協議中所做承諾，對房屋的改造和裝修完全免費且協議期滿後可恢複原樣，於是將籌備出租階段所需的裝修和家電配備，以及後續一系列與租客打交道的繁瑣事務移交中介，似乎也成了必然結局。

　　“雖然客觀上出租成本降了，租金沒少，後續管理過程中房東也更省心，但在出租方式與合同細節的擬定上，房東手裏的自主權實際上縮水了。”正與“我愛我家”談房屋出租委托事宜的嚴仕餘透露，委托大型租房中介招租，房東的選項一般只有長租。‘唯一的選擇餘地在於出租三年，五年，還是更久。’李楠遇到的情況同樣如此。

　　多點著手，健全完善租房市場

　　長租公寓迅速成為年輕人租房的主流選擇時，租房風險也在“水漲船高”。

　　在“長租客”常輝看來，退租，換租和轉租，是租房風險高發的三大地帶。今年2月在南京棉花公寓租房的常輝，直言7月辦理退租時“虧了2425元”他告訴記者，決定退租時管家曾交代，若租客能自行將房屋轉租出去，租期未滿押金只扣200元;若交由管家代轉，押金會扣一半;而如果沒轉出手，押金則要全扣。常輝選擇了交由管家代轉，但隨後卻發現管家後續並未發布該房屋的轉租信息，“而是任由房屋閑置，最終卻告知我轉租不出，導致押金一分未退“。

　　伴隨大型租房中介手中租客基數與房源量的增加，融資擴張也成為其拓展業務的常用手段。而在此過程中將融資背後的債務壓力轉嫁到租客和房東身上的風險同樣不可小覷“杭州鼎家網絡科技有限公司宣布破產，導致旗下長租公寓爆倉的事件，就是由該風險引發的結局。”江蘇德本律師事務所律師高峰說。

　　高峰提醒，租客在簽訂租房合同前，一定要確定房源是否真實，個人或中介是否擁有房屋的出租權限。閱讀合約時，應著重關注支付類型有哪些，中途退租，轉租，換租。須承擔怎樣的違約責任“從司法層面來看，進一步完善現有房屋租賃合同的相關規則同樣不可或缺。租賃合同模板最好由監管部門擬定，以更好地保障合同的公平與公正。 “高峰說。

　　省社科院經濟研究所副所長呂永剛認為，在進一步完善房屋租賃市場的監管時，政府要進一步把脈租房市場中各類型房源的占比情況，更加及時地收集房客和房東在房屋租賃過程中的各類訴求，“與此同時不妨手握更多保障性住房房源，通過完善保障性住房中公租房和廉租房的申請，分配和信息發布，使社會剛需群體在租房過程中，擁有更多的選擇。”

　　(房掌櫃整理自時代周報、新華報業網)