超七成百強房企爭相布局特色小鎮 行業發展很有前景

　　注意到，作為華僑城集團旗下旅遊與房地產板塊的上市公司，華僑城A今年上半年的旅遊業務營收遠低於房地產業務的營收。而華僑城對文旅小鎮項目動輒上千億元的大手筆投資，不免引發業內對其業務及資本面的關注。

　　財報顯示，華僑城A上半年實現營業收入147.18億元，同比增長6.74%。其中旅遊業務收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產結轉收入則同比增長了39.05%至98.97億元。

　　除此之外，華僑城對資金的需求從其借款金額可探之一二。據華僑城A披露的數據顯示，2018年1~6月，華僑城A累計新增借款金額為287.27億元，已超過2017年前7個月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元，各類債券及非金融企業融資工具94.71億元，期末負債924.73億元。

　　半年報數據顯示，期內華僑城A籌資流入709.93億元，償債支出393.78億元，籌資性現金流淨額同比增長40.56%至296.49億元。期末現金增加140.94億元至416.20億元，一年內到期負債129.79億元，償債壓力不大。

　　值得一提的是，今年上半年華僑城A資產負債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示，報告期內，公司通過直接融資、發行債券、集團委貸、保險債權等方式獲取低成本資金，上半年公司全部有息負債的綜合資金成本為5.07%。

　　關於融資渠道，華僑城A方面透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團委托貸款，為公司發展提供資金支持;二是通過發行公司債募集資金;三是通過資產證券化項目融資。

　　胡梅林告訴記者，經過改革開放這么多年，其實中國不差錢，而是差好項目。現在金融體系已經很發達，只要你的項目能掙錢，也能夠循環起來，資金不是問題。至於華僑城文旅項目的資金來源，胡梅林表示主要是集團投資、基金私募以及金融機構投資等。

　　特色小鎮的原創IP

　　“特色小鎮不像房地產”，胡梅林認為，文旅小鎮要挖掘傳統文化，形成原創IP，與小鎮開發相結合，形成新的特色小鎮發展模式。

　　經過30多年的文旅經驗積累及實踐，華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮探索了兩年後發現小鎮有自己的規律，而不是去套用大旅遊、商業街、特色景點等概念，小鎮應該按照一種生活的模式去做，才能夠生生不息。

　　所謂的“DFCCW五維模型”，具體來講，第一是Door(入口)，小鎮必須成為一個入口，否則就很難賺錢，如今IP是最大的入口;有了入口後，自然就有Flow(流量)，這就是互聯網思維 ;有了入口和流量，就需要Change(轉化)，旅遊服務的“吃、住、行、遊、娛、購”六大要素都會轉化;轉化希望能夠成為Consume(消費)，特色小鎮是純消費，且是零售型的消費;而所有的消費都要圍繞Week(一周)循環，成為日常的一種生活街區。

　　那么“五維模型”到底能帶來多大的流量和效益?以華僑城擬投資500億元的首個“文化+旅遊+城鎮化”小鎮——甘坑小鎮為例，胡梅林介紹到，從今年暑假到現在為止，甘坑小鎮的平時流量又翻了一番，至於周末流量，去年以來就已完全飽和，一天基本可達到2~3萬的流量。如今主要是周一到周五的消費整體提升，從最早的一兩百人到之後的一兩千人再到現在的五六千人，“尤其是夜間消費的提升，公司也提供了夜間消費的系列內容。現在很多人晚上十一二點多還會來小鎮消費，過去六點多就沒有人了，所以這是一個很大的變化。”

　　“目前‘五維模型’已在甘坑小鎮運用，接下來的特色小鎮將複制該模型進行驗證，例如成都的洛帶小鎮、惠州的秋長吉他小鎮等等。”胡梅林告訴記者。

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　　9月8日，第二屆中國特色小鎮建設國際峰會在廈門舉行。會議以“助力鄉村振興戰略，促進特色小鎮發展”為主題，旨在探討特色小鎮發展理念和創新思路，推動特色小鎮健康有序發展。

　　與會嘉賓以新舊動能轉換和推進鄉村振興戰略為主線，圍繞特色小鎮政策紅利、投資收益和風險、運營模式、特色小鎮建設優秀供應商、在建特色小鎮項目需求精准對接等熱點問題，展開深入探討和經驗分享。

　　當天，中國企業十大新聞評委會、中國企業報集團，中國企業報集團特色小鎮研究院等單位聯合發布了《2018中國特色小鎮建設趨勢報告》。報告總結了當前國內特色小鎮建設的八大趨勢。報告數據顯示，全國各地規劃建設的特色小鎮數量已超過2000個，預計投資規模達4.8萬億元。

　　峰會現場還舉行了中國企業康養投資聯盟成立儀式與全域旅遊、特色小鎮等項目簽約儀式。

　　(房掌櫃整理來源自每日經濟新聞、福建日報)