銀行非標業務回暖 房地產融資又見升溫仍是“大頭”

　　據記者不完全統計，今年以來大型房企已發行的ABS項目包括：碧桂園107億元購房尾款ABS項目、恒大10億元首期供應鏈ABS以及萬科10.59億元松花湖ABS項目。

　　9月7日，陽光城擬開展50億元供應鏈ABS發行計劃，雅居樂成功設立6.28億元第四期供應鏈ABS。

　　嚴躍進告訴記者，“資產證券化產品一是得到政府各類文件的支持，證監會等金融監管機構也給予了支持;二是房企能通過這種模式回籠資金，參與熱情很高。”

　　據悉，房企用於證券化的現金流主要有以下幾種來源：房企對供應商等債權人的欠款、房屋銷售收入、房屋租金收入、物業費收入(主要是住宅類)等。

　　張宏偉認為，“在房住不炒、租購並舉的基調下，房地產ABS業務主要是面向長租公寓租賃市場，因此政策和市場層面都比較支持這類ABS產品。”

　　據天風證券估算，目前銀行間、交易所、報價系統共發行地產類ABS產品達4157.09億元，存續餘額3600億元。其中，房地產企業ABS融資約為3200億元，占比為77%。從發行量看， 2016年發行量突破1000億元，2017年發行量達1782億元，2018年上半年發行量達953億元。

　　房企為何紛紛青睞ABS產品?融資成本較低是主要因素。

　　今年7月，世茂集團成功發行的租賃儲架式租金ABS項目票面利率為5.6%;而萬科松花湖ABS項目加權發行利率僅為5.26%。

　　據悉，ABS項目發行利率與評級掛鉤，而世貿集團和萬科的ABS項目均為“AAA”評級。

　　融資成本方面，安信證券研報顯示，多家房企的平均融資成本都在6%以上，其中恒大平均融資成本8.09%、中國奧園7.20%、陽光城7.08%等。

　　另據同策研究院監測顯示，今年以來，融資成本最高的是一家國內大型開發企業發行的於2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發行的公司債利率均超8%。

　　嚴躍進表示，ABS產品的本質是將企業未來的資金進行貼現，可以降低企業經營過程的壓力。但總體而言，是否可以償債有很多不確定性。

　　興業研究在報告中稱，房企供應鏈(保理融資)ABS以房企為核心付款方，拉長房企應付供應商賬款期限，使得彈性債務剛性化，應警惕該類ABS存量規模較大的房企剛性債務變化。

　　品牌房企獲傾斜

　　政策調控加壓房地產，銀行信貸不斷收緊，銀行對開發商的資質要求也越來越嚴格，品牌房企獲得更多傾斜。

　　2018年以來，品牌上市房企獲大額授信額度。其中，泛海控股獲民生銀行116億授信額度，華夏幸福獲中信銀行315億元集團授信額度，當代置業獲建設銀行戰略授信120億元。

　　融資環境收緊之時，行業集中度讓中小房企面臨更大挑戰。中金公司分析師張宇認為，此輪融資收緊，也在客觀上推動了金融資源向頭部企業的聚集，行業集中度預計加速提升。

　　海通證券研究報告顯示，今年1~8月，龍頭房企市占率相對2017年繼續攀升，4家A股龍頭房企市場銷售金額占比為10.82%，銷售面積占比為5.99%。TOP20房企銷售金額占有房地產行業45.05%的市場份額，相對2017年繼續上行。

　　為了擺脫融資困境，部分中小房企計劃赴港IPO尋求融資。8月30日晚間，河南恒達集團(控股)有限公司在港交所遞交了招股書。招股書顯示，恒達2015年~2017年的合同銷售額分別是9.62億元、12億元和22.6億元，規模較小。

　　4月26日，上海一家中型房企大發地產也在港交所遞交了上市申請。大發地產執行總裁廖魯江曾表示，中型房企要想在未來活下來，必須加速進入千億元俱樂部。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，中小房企將面臨“生死劫”。2017年國內房地產調控周期內，全國已經有110多個城市陸續出台了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨困境，預計2018年還會出現多宗行業並購，中小企業被兼並。

    （房掌櫃整理來自中國證券報、中國經營網）