【掌櫃日報】全國土地市場加速降溫 前三季300城流拍446宗

在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下，今年的“金九銀十”成色明顯不足。中指院數據顯示，9月份監測城市的商品房成交量同比、環比分別下滑7.3%、0.5%，庫存則環比上升9.3%，樓市整體呈“向下”走勢。

作為房地產市場的“面粉”，土地市場也呈現出涼意。國家統計局數據顯示，前8月房企土地購置均價4971元/平方米，較去年同期下降22.6個百分點，連續5個月出現回落。而中指院數據也顯示，截至9月底，今年土地流拍數量約888宗，達到了曆史相對高位。今年前三季度，全國300個城市有446宗宅地流拍，總規劃建築面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。

在樓市趨冷之下，房地產開發企業真的到了“活下去”的關頭嗎？

土地市場“入秋”

國慶大假剛過，深圳、廣州等城市便迎來10月的土地首拍，但“底價成交”成為主旋律。

據中指院最新數據，前三季度全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長21.5%。住宅用地成交規模同比雖繼續增長，但增幅持續收窄。

在地價方面，樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價率18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

溢價率方面，分城市看，一二三線城市土地市場均呈現降溫趨勢：土拍溢價率同比均出現大幅下滑，其中一、二、三線城市前三季度溢價率分別為8%、14%、21%，同比分別下滑10、19、23個百分點。分季度看，呈現明顯逐季降溫的態勢：一、二、三季度溢價率分別為19%、21%、10%，同比分別下滑15、17、20個百分點。

土地競拍環節，不僅流拍出現加速，零溢價成交地塊也明顯增多。前三季度，全國300城共流拍住宅用地446宗，總規劃建築面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達到9.3%，創下近年來的最高值。同時，第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數占比達到59.2%，較第二季度提升6個百分點。土地市場漸趨冷清。

易居研究院也認為，全國土地市場在“加速降溫”。

易居研究院數據顯示，其監測的40個典型城市8月土地成交均價4472元/平方米，同比下跌17.7%，環比下跌2.9%，延續自2016年9月以來的震蕩下跌態勢。

在溢價率方面，8月40個城市土地成交溢價率17.3%，較去年同期下降20.9個百分點，溢價率創自2015年6月以來39個月的新低。土地市場整體呈降溫態勢。

國家統計局數據也顯示，前8個月房企土地購置均價4971元/平方米，增速較去年同期下降22.6%，連續5個月出現回落。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍告訴《每日經濟新聞》記者：“土地流拍增多，一方面是政府推地時期望過高，以致部分地塊的起拍價較高；另一方面是開發商或對市場預期降溫，或資金壓力較大，以致拿地動力不足。”

顯然，在持續的樓市高壓政策下，特別是在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下，土地市場緊隨樓市一起“入秋”。

房企的機會在哪裏？

近日，行業標杆萬科高喊“活下去”在業內掀起不小波瀾，一度被解讀為對市場前景預期悲觀。

“未來中國房地產市場我是看好的。哪怕（市場規模）從13萬億元降到12萬億元，仍然是很大的市場。這個市場非常大，我對未來的市場是充滿了信心。”陽光城集團執行副總裁吳建斌在參加9月27日由每日經濟新聞主辦的第八屆中國價值地產年會時說。

弘陽集團執行總裁蔣達強在參加第八屆中國價值地產年會時也表達了類似觀點：“中國的房地產市場蛋糕保持在10萬億元到13萬億元的規模，在這樣的規模下大家還是有的做的。”不過蔣達強同時認為，再像以前那么大的增長機會將不多見了。

多位市場分析人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，樓市調控雖持續高壓，但房地產市場超過10萬億元的規模，對於資金、管理、品牌優勢明顯的龍頭房企依然還有機會，並不存在“活下去”的問題。然而對於部分中小房企而言，卻面臨著被洗牌出局的風險。

吳建斌也認為，盡管市場規模足夠大，但在當前的調控環境下，龍頭房企表現很好，不會出現大的問題，但一些負債很高的房企卻容易出現問題，容易把市場份額讓出來。

“房企規模（增速）如果低於30%，企業是要出問題的。”蔣達強認為：“因為企業的費用需要高增長（來覆蓋），市場蛋糕就這么大，（頭部）企業規模繼續擴大，意味著中小企業，（特別是）後面小的企業要把市場規模讓出來給前面的頭部企業。”

億翰智庫數據顯示，今年前9月有19家房企銷售額突破千億元；TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分別上升到30%、48%、71%，較去年全年增加5、8、13個百分點。金茂、新城、金科、濱江等房企銷售金額同比增幅甚至超過100%。

從過往經驗看，每一輪的樓市調控導致的市場降溫，都意味著行業的洗牌。

在高喊“活下去”的同時，萬科在土地市場的“大手筆”同樣值得關注。

數據寶數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額達到458.7億元，幾乎是保利、碧桂園、融創、恒大四家房企244.1億元、137.9億元、69.1億元、26.4億元的權益拿地金額之和。

此外，10月9日華夏幸福公告顯示，北京萬科擬以32.34億元收購華夏幸福環京的5家項目公司部分股權，涉及土地面積33.93萬平方米。

那么對於市場上的眾多房企而言，市場機會究竟在哪裏？

“未來，房地產市場將不再是非都市圈中小城鎮的舞台。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為，並不是臨近核心大城市的中小城鎮都能自動成為都市圈的“會員”，關鍵要看是否有便捷廉價的快速交通網，一體化、均等化的公共服務，以及非壟斷的市場格局。

中指院認為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續向中心城市流入，同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。同時，人口規模也將是帶動住房需求增長的核心要素。

“當前樓市持續高壓，並不意味著小房企一點機會都沒有。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“未來隨著樓市的進一步降溫，土地溢價率將會繼續下滑。房企要審慎制定營銷策略，在確保資金鏈安全的同時加強市場研究，抓住市場調整機遇。”

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在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。

國慶前後，房地產市場傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業主以買貴了為由“維權”，房地產降溫信號頻頻出現。房地產市場提前入冬了嗎？未必，大跌也不是政策初衷。

國家統計局數據顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產市場仍然處於微漲的狀態。

目前媒體報道的各地房價下跌消息，其中不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。

可以說今年8月份開始，各地房地產市場顯現進入平穩運行通道的信號。近期，房企降價和業主維權相伴出現，發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地頻現的搖號搶房現象，房地產市場確實正在走向理性。可以看到房地產市場正在退去高燒，回歸居住屬性。

房地產市場逐步走向理性，這與樓市調控政策不斷收緊有關。本輪調控自2016年9月30日開始，目前持續了兩年時間。尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。也就是說，持續不斷的房地產調控終於見效。

目前，各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策，促使以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。前一段時間，部分城市樓市出現“搖號買房”為標志的搶房潮，被稱為“萬人搶房”、“抽獎買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實際上，這只是局部、個別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。

與此同時，房地產降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

為什么要如此堅決地取消貨幣化安置優惠政策？原因之一是此政策與當前調控政策的初衷相悖，需要適時做出調整。當時推出政策的初衷是去庫存，如今無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少。根據《百城住宅庫存報告》顯示，全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。

另一方面，樓市降溫也與開發商融資環境相關。今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但是融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等，不少房企融資困難，現金流緊張。因此，降價促銷成為房企最後的殺手鐧。

9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。可以預見的是，下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。

在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來對房地產市場的判斷標准將不能單純從成交數據來衡量，而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，房地產市場才能真正走向理性。

(房掌櫃整理來自新京報、每日經濟新聞）