房企賣地求生與兼並擴張並存 地產行業大洗牌或到來

　　一邊是降負債率，嚴控拿地規模、勒緊褲腰帶過日子;一邊是資金充沛，大舉兼並擴張。在房地產周期下行的當下，房企越來越分化，最後演化出來的，將是一張新的行業版圖。

　　潮水退去，才知道誰在裸泳。

　　在地產行業進入下行周期後，一些房企的風險已現。

　　10月9日，華夏幸福公告，與萬科達成合作，轉讓5家項目公司部分股權，涉資約32.34億。

　　這是在7月份引入平安成為第二大股東後，華夏幸福再次轉讓項目股權。

　　華夏幸福的資金鏈緊張可見一斑。反觀資金充裕的萬科，則開啟收並購，逆周期操作。

　　值得關注的是，這是發生在兩家十大房企之間的收購合作案，意味著行業大洗牌的開始;在2008年的市場調整中，也曾有恒大、綠城、龍湖等陷入危機。

　　克而瑞報告顯示，2018年上半年，調控持續收緊、房企融資受限，償債壓力增加、杠杆加大，現金短債比和長短期債務比持續“惡化”。在這種境遇下，哪些房企面臨較大風險，又有哪些房企可以逆勢擴張?

　　兩大龍頭的收並購

　　今年以來，房企融資監管不斷趨嚴，中小房企紛紛赴港融資，截至目前已有8家房企在港掛牌;大型房企也感受到了這股“寒意”。

　　2017年排名前十的大型房企中，排名第九的華夏幸福率先受到了沖擊。2018年一開始，華夏幸福就采取了“抱團取暖”的方式，先後與東原集團、旭輝集團和陽光城簽訂戰略合作協議。

　　華夏幸福是本輪調控第一個傳出資金鏈緊張的大型開發商，4月，上交所向公司發出了“十八問”。

　　7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。

　　轉讓完後，加上關聯方此前就持有的0.18%股份，平安資管一共持有19.88%，成為華夏幸福第二大股東。

　　在華夏幸福的公告中，平安列了許多約束條件，雙方還簽訂了“對賭協議”。華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

　　而截至目前，華夏幸福的情況似乎並沒有明顯好轉。在8月份的一波房企裁員潮中，華夏幸福被曝撤銷了天津事業部。

　　轉股、裁員，接下來就是轉讓資產。10月9日，華夏幸福公告稱，擬將與萬科集團合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州等地的4個項目，並將旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權轉讓給萬科。

　　此次涉及的10宗地塊，為華夏幸福在2017年9月至今年5月取得，均屬環京地段項目。

　　接近萬科的人士稱，此次交易是雙方談判了一段時間後，於近期簽約。

　　今年上半年，華夏幸福銷售跌出了前十，實現營收349.74億，同比增57.13%;淨利潤69.27億，同比增長29.05%，但與此同時，上半年公司持有現金426億元，較期初減少了37.5%，為大房企罕見。

　　前十大房企中，萬科上半年持現金1596億元，較期初減少8.4%;恒大2579億，較期初減少10.3%;碧桂園上半年則增加了41.4%的現金，達2099億元;保利、龍湖、綠城的持有現金則都是明顯增長的。

　　房企大洗牌或到來

　　三季度以來，房地產銷售持續放緩，各大房企紛紛打折促銷，市場下行信號明顯。

　　波動的市場往往會帶來行業的洗牌。在2008年的市場調整中，一些曾經靠前的房企現在已經落後，如招商蛇口、富力、合生等，一些房企後來居上，如恒大、碧桂園、融創。

　　影響房企在逆境中生存的指標之一，是淨負債率，較高的淨負債率將帶來風險。

　　近兩年來，佳兆業集團致力於降負債、去杠杆，2018年上半年淨負債率較2017年下降約42個百分點，但258%的負債率仍處於業內較高水平。

　　不少房企的淨負債率不降反升。據億翰智庫數據顯示，2018年上半年，藍光發展淨負債率為115.6%，較2017年末上升22個百分點。

　　富力地產的財務狀況也日益趨緊。2018年中期報告顯示，富力地產上半年的淨負債率由2017年12月31日的169.6%，增長至187.5%。

　　房企巨頭中，恒大的淨負債率較高。自2017年中期以來，恒大也把降低負債率作為階段性目標，力圖優化債務結構。但從中期報告可以看出，相較2017年年末，2018年上半年恒大的淨負債率降低了56.4個百分點，為127.3%，仍處在高位。

　　通過控制土地儲備、控制費用等方式，恒大力圖降低負債率，這一模式直接影響到公司的拿地擴張，制約了逆周期操作的空間。

　　另一大過去三年高速擴張的巨頭融創的情況類似。融創董事局主席孫宏斌表示：“這個行業的最大風險就是把地買貴了，我們通過控制買地的節奏來控制風險，從2016年10月以後就沒在公開市場拿地。”

　　與之形成鮮明對比的，是另一部分房企資金充裕。面對下半年內地房地產行業資金趨緊的市場態勢，這部分房企顯得更加從容，在生存無憂的情況下，他們開始兼並擴張，尤其以萬科為甚。

　　2018年半年報顯示，萬科持有貨幣資金1595.5億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。其淨負債率為32.7%，在行業中保持著較低水平。而2017年年末，萬科的淨負債率僅為8.84%。

　　同樣略顯輕松的還有中海地產，2018年中期報告顯示，中海地產上半年淨借貸率為28.1%。自2017年以來，中海地產一直保持著相對激進的態勢，在今年3月份的業績會上，中海方面表示，2018年將繼續積極拿地，計劃新拿地權益投資額港元1350億元，同比增長22%。

　　事實上，房地產行業的洗牌在去年已露端倪。把萬達旅遊城和萬達酒店分別打包賣給孫宏斌和張力後，萬達董事長王健林走出了困境。

　　出於融資和再上市考慮，許家印也轉讓了一部分股權。恒大地產經過三輪戰投，引入1300億元，出讓了約36.54%權益。

　　10月9日，一位知名房企CFO指出，每一輪房地產調控，每一個經濟周期，都有大佬很危險，尤其民營企業，他們面對風暴更加脆弱;而那些資金、綜合實力強的央企、國企，更可能受益。

　　一邊是降負債率，嚴控拿地規模、勒緊褲腰帶過日子;一邊是資金充沛，大舉兼並擴張。在房地產周期下行的當下，房企越來越分化，最後演化出來的，將是一張新的行業版圖。

　　相關新聞：

　　上海證券交易所披露，10月15日受理了華夏幸福基業股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)的80億元規模公司債的發行申請，承銷商為光大證券股份有限公司、平安證券股份有限公司。

　　披露信息顯示，華夏幸福2018年公司債券計劃發行總規模不超過80億元(含80億元)，分期發行，其中首期發行規模不超過40億元(含40億元);期限不超過7年(含7年)，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。

　　華夏幸福公司債券募集說明書顯示，此次債券募集資金扣除發行費用後擬全部用於償還到期或回售的公司債券。

　　截至2018年6月30日，華夏幸福累計公開發行公司債券125億元，累計非公開發行公司債券230億元。目前，華夏幸福發行債券所募集資金已全部使用完畢。本次債券發行完畢後，華夏幸福合並口徑累計已發行尚未兌付的公司債券餘額為422.70億元，占2018年6月末未經審計的淨資產比值為60.99%，占比較大，存在一定的債券集中兌付風險。而房地產開發周期長、投資大，在華夏幸福繼續擴大土地儲備規模的快速發展階段，公司可能面臨階段性現金流量不足的風險和資金周轉壓力。

　　截至6月末，華夏幸福有息債務規模為1128.82億元，其中一年到期的金額為275.65億元。

　　目前，華夏幸福負債結構以流動負債為主，截至2018年6月末，發行人流動負債占負債總額的73.14%，比例偏高，短期償債壓力較大。以2018年6月末數據作為基准測算，本次債券發行後，華夏幸福流動負債比例將明顯降低，流動比率有所提升，短期償債壓力進一步緩解。另一方面，華夏幸福此前融資方式以銀行借款、信托借款和融資租賃借款等間接融資為主，綜合融資成本較高。通過發行成本較低的公司債券，華夏幸福可以償還成本相對較高的信托及租賃等借款。借款的置換將有效降低發行人的綜合融資成本，提高發行人利潤水平。

　　今年7月，華夏幸福控股股東華夏幸福基業控股股份公司以137億元轉讓5.82億股，引入平安系為華夏幸福第二大股東。10月11日，華夏幸福公告，其控股股東華夏控股直接持有華夏幸福12.4億股，占華夏幸福總股本的41.30%;累計質押華夏幸福股份合計9.38億股，占其持有華夏幸福股份從此前63.16%上升到75.63%，占華夏幸福總股本的31.23%。

　　華夏幸福10月15日收於22.19元/股，跌幅6.29%。

　　(房掌櫃整理來源自21世紀經濟報道、澎湃新聞網)