香港山頂文輝道項目流標收場 財團出價未達政府底價

　　反口不公佈入標價 業界：可能低得恐怖

　　山頂地王流標了!山頂文輝道項目上周五截標，吸引5個本地財團入標，但出價都未達政府底價，昨流標收場。時隔兩年再有官地流標，多位測量師均感意外，相信因為地皮投資額過高，最近又遇上環球股市大幅波動，加上之後有多幅啟德地皮招標，令發展商「留力」而出價偏低。而值得留意是，過去每次市場出現流標，皆反映當時樓市出現轉勢或正值低穀，故流標對樓市絕對是一個負面信號。

　　山頂文輝道地皮可建樓面404,306方呎，市場此前估值介乎242億元至364億元，每呎樓面地價更高達6萬元至9萬元，極大機會破盡香港住宅官地所有紀錄，堪稱「地王中的地王」。不過，地王「登基」前卻敵不過大環境轉變，地政總署在昨日宣告項目流標，原因是財團出價未達到政府底價。

　　四大發展商悉數未達標

　　時間回流到項目上周五截標，當時吸引5間本地財團入標，包括新地、長實、恒地、嘉華，另外，九倉、新世界發展、南豐、華懋、信置及中國海外則合組財團競逐，市場當時對地皮反應都相當樂觀，但想不到過幾天便以流標作結。而值得留意，今次入標財團包括四間香港主要大型地產商，流標意味他們出價都相當保守，對後市或是另一個警號。

　　另外，由於今次地皮頗具規模，流標或會影響政府供地部署，本年度土地供應達標的難度更大。

　　政府之前曾指會公佈每次招標的所有標價，但原來「流標」例外。記者昨日向發展局查詢，發展局回覆指今次不會公佈入標價，原因是之前提及過要完成所有中標交易手續後 ，才會以不記名方式公佈入標，而今次無中標者，所以亦無標價公佈。

　　業界人士推測，可能發展商的「出價低得恐怖」，政府擔心公佈標價對市場造成更大衝擊，所以即使冒著被批評無透明度的風險，亦不公佈標價。翻查資料，對上一次官地流標在2016年1月25日，當時推出元朗凹頭用地，可建樓面367,569方呎，當時正值樓市低潮，根據差估署樓價指數，2015年10月至2016年3月期間累跌約11.3%。

　　政府大篇幅解畫拒揣測

　　由於流標對於現時市況屬極為負面信號，政府昨日於新聞稿中亦罕有大篇幅為流標解畫，指政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求，這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。

　　政府又指，亦不會就投標者的出價作出揣測，實際上出價往往視乎種種因素，例如每幅用地對個別投標者的吸引力，投標者就著市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。政府會在適當時候考慮推出該山頂文輝道用地的安排。

　　珍稀地抵不過市況波動

　　美聯測量師行董事林子彬表示，是次山頂地皮位處傳統豪宅地段，且地皮規劃四正，屬極罕有之大型超豪宅項目，惟投資額之大亦屬歷史新高，風險相對較高。近期市況波動，加上政府規定項目5年內建成物業，以及空置稅等措施，使發展商及財團出價上趨向審慎。

　　然而，政府寧願流標，亦不願意低價批出優質地皮，相對賤價批出地皮，對市場衝擊較低，但短期內將增添豪宅市場的觀望情緒。長遠而言，樓價走勢亦有機會放緩。

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   　兩年半之後，香港土地市場再次出現土地市場流標。原本在香港市場表現活躍的內地地產商基本退出爭奪。

　　香港地政總署10月16日晚間公布，位於香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號用地的招標，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納在10月12日截標時所接獲的5份標書。

　　5份標書分別來自新鴻基地產發展有限公司、長江實業集團有限公司、恒基兆業地產有限公司、嘉華國際集團有限公司，以及由九龍倉集團有限公司、新世界發展有限公司、南豐發展控股有限公司等合組的財團。其中已難覓內地地產商的身影。

　　香港地政總署表示，政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求。這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。政府會在適當時候重新考慮推出該山頂文輝道用地的安排。

　　香港政府也不會就投標者的出價作出揣測，實際上出價往往視乎種種因素，例如每幅用地對個別投標者的吸引力，投標者就著市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。

　　鄉郊建屋地段第1211號的地塊面積約為17598平方米，指定作私人住宅用途。樓面面積介於22537平方米至37561平方米。最高的樓面面積須受賣地條件特別條款規限。

　　在該地塊招標之初，業內多個分析師均認為，香港第三季供應中最矚目的土地為山頂文輝道地塊，山頂區屬全港最貴重地段，多年來極少新供應，單位落成後料可享南區海景，雖然該地段未屬區內頂級地塊，但亦預計是發展商必爭之地，最高估價超360億港元。

　　香港推出的一手住宅物業空置稅被認為是此次流標的原因之一。據大公報10月17日報道，華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示，發展商對後市仍具信心，從有5家財團涉及10家發展商爭逐此地，正反映發展商應有進取投文輝道土地之心。不過，此地是超級豪宅項目，銷售時間較長，面對政府銳意向發展商開征一手住宅物業空置稅，此會加重項目的發展成本，加上近期中美貿易戰和股市波動等，發展商將相關因素盡反映在標價中。

　　參與投標的嘉華國際，其營業及市場策劃總經理溫偉明表示，文輝道地塊有別於中小型單位的土地，將建單位的面積會是數千平方英尺的超級豪宅，此類單位絕不可能“速銷”，且多以現樓方式出售，銷售期甚或長達5至10年。政府意圖推出的空置稅，正是增加發展成本及風險，影響標價。但他認為是次豪宅地流標，不會影響大眾化市場。

　　今年6月底召開的香港行政會議通過了向空置一手住宅單位征收空置稅，針對空置一年或以上的單位，通過現有差餉機制收取，將是應課差餉租值的200%。而香港二手空置單位數量是一手空置房的4倍以上，因此市場當時認為征收一手空置稅對樓市基本面的影響有限。

　　包括此次鄉郊建屋地段第1211號地塊在內，香港政府近年來共有4次因為標價低於底價而取消有關賣地。其餘3塊位於元朗、青衣、白石角的地塊分別在2016年初(1月25日)、2015年底、2014年初流標，隨後重新招標後均成功售出。

　　自2016年中期以來，香港房價一路飛漲，至今年8月起，房價走勢從反複微升轉為反複回軟。中原地產研究部高級聯席董事黃良升10月12日指出，中原 CCL(中小型單位)四大整體指數齊跌，近5周出現4次，香港樓價明顯由早前的反複微升，轉為見頂回軟。樓價調整已經開始，但下調訊號仍未夠全面。9月中旬，中美貿易戰升級，全球經濟轉淡，將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調訊號，將會在10月下旬公布的CCL開始反映。

　　(房掌櫃整理來自香港文匯報、澎湃新聞)