賈康：征收空置稅是美好願望 並不是為取代房地產稅

　　10月24日，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康在其微信公眾號“賈康學術平台”中稱，大家都希望房地產健康發展，以空置稅促成這個健康發展，可說是一個美好的願望，但具體到落實還有很多問題沒有解決。

　　10月15日，據報道，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興表示，遏制房地產投機、房地產泡沫是一個長期、艱巨的任務，應拿出房地產稅分類進行，率先出台能夠精准遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。

　　針對中國當前的房地產市場情況，仇保興在接受媒體采訪時提出，要把房地產調控從原來的中央調為主轉變為地方調，從行政手段調為主變為經濟手段，從集中統一調變為分散調，通過國民經濟收入的增長來嚴格控制房價的漲幅，逐漸燙平房地產泡沫，而不是一腳踢破。

　　賈康指出，“原住建部副部長仇保興建議征收空置稅，我的理解是，他認為房地產稅要從容處理，意思是說‘急不得’，特別是在當前貿易戰帶來很多不確定性的情況之下，生怕引發一些社會問題，所以可先考慮征收空置稅。”

　　所謂“空置稅”是對空置的居民房屋進行收取的一定量的稅收。

　　賈康表示，大家都希望房地產健康發展，以空置稅促成這個健康發展，可說是一個美好的願望。但是接下來還得討論：中央講基礎性制度建設才能形成長效機制，那什么是基礎性制度建設?空置稅究竟是不是基礎性制度建設的組成部分，還是只是個權宜之計?可以肯定的是，征收空置稅並不是為了取代房地產稅。

　　在賈康看來，空置稅是解決房地產問題的諸多可選項之一，如果真的可以實施，合乎邏輯的理論分析會表明：它能夠優化供需關系，可以促使人們把現在空置的一些存量變成樓市中的有效供給。

　　不過，賈康認為，願望很美好，但如何使對空置房的征稅可操作、具體如何落實?這便是我們當前面臨的挑戰。以什么樣的指標來界定“空置”是一件比較麻煩的事。一處完整的商品房空置多少天以上才算應征空置稅?如果是達到連續半年不住才算空置，那人家半年內去住個一天怎么算?

　　賈康提出，“有人說以電表為准，半年或一年電表不轉就是空置，這一點要處理一下實在太容易了，裏邊連上個電器就能避開交稅。有人說靠居委會去監督，那更不靠譜，能一年到頭不打瞌睡地監督嗎?萬一居委會和房主的說法不一致，誰去仲裁? 憑什么依據下結論?”

　　賈康表示，所以，目前似乎關於空置稅如何可操作，還沒有看到一個比較好的解決方案，還停留在美好願望的階段。

　　關於空置稅的討論在今年5月中國社科院城市所與社會科學文獻出版社聯合發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15(2018)》中也有所提及。

　　報告指出，2018年，樓市調控將以“穩”為主，當前房地產政策調控的關鍵在於建立房地產調控的長效機制。房地產調控機制中，稅收調節機制的設定目標，不應是替代土地出讓金成為新的地方稅源。鑒於房產稅的財產稅屬性，在土地國有的基礎上向使用權者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。

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　　近日，房地產稅等房地產熱點話題引發廣泛討論。住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受經濟日報-中國經濟網記者專訪時表示，落實“房住不炒”不僅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起房地產長效機制。但房地產長效機制不可能一蹴而就，房地產稅作為房地產長效機制的重要一方面，也不能急於求成。

　　“房住不炒”取得成效

　　十九大報告中提出，“房子用來住的，不是用來炒的”。顧雲昌認為，“房住不炒”是房地產市場發展的重要定位，這一定位的提出，既是為了滿足百姓的住房需求，又是為了防范金融風險。

　　顧雲昌指出，中國房地產發展到今天，取得了很大的成就，但也存在一些問題，很重要的一個問題就是房價上漲過快，或者說房價太高。房價過快上漲會帶來許多負面的影響，不僅百姓買不起房，也增加租房者或企業運作成本，帶來潛在的金融風險。

　　顧雲昌認為，朝著“房住不炒”的方向努力，有利於房價的平穩，有利於百姓居住條件的改善，有利於房地產的健康發展。自“房住不炒”提出以來，已經產生了一定的效果。

　　顧雲昌強調，落實“房住不炒”不僅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起長效機制。

　　“穩住房市，振興樓市”

　　什么樣的房地產市場是好市場?顧雲昌認為，應該做到“三個基本”：供求總量基本平衡、供求結構基本合理、供求價格基本平穩。顧雲昌認為，新時代的房地產發展方向是穩住房市，振興樓市。

　　他認為房地產有兩個市場，一個是住房市場，叫房市，另外是樓宇市場，叫樓市。在新時代，要穩住房市，從過去追求數量轉向數量質量並重，避免出現大起大落。同時，要振興樓市，目前樓宇、寫字樓、商場的庫存還很大。

　　顧雲昌指出，房地產市場的發展從過去數量快速增長，總體上供不應求，進入現在階段性的飽和，甚至出現供大於求。改革開放以來，快速的發展使得現在人均住房面積已經接近了40平方米左右，和過去的10平方米、20平方米相比，已經達到了一個新階段。

　　顧雲昌很早提出中國房地產的“黃金時代”已經告別，進入“白銀時代”，突出表現為：競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。

　　長效機制不可能一蹴而就

　　今年以來，加快建立房地產長效機制的聲音不斷。房地產長效機制包括哪些內容?需要做哪些工作?

　　顧雲昌將住房市場的長效機制概括為“1+3”。“1”是住房制度，要建立多渠道供給、多渠道保障、租售並舉的住房制度，進一步改革和完善，方向就是十九大提出來的“房住不炒”;“3”是金融制度、土地制度和財稅制度要加以配合。

　　顧雲昌指出，房地產市場的長效機制不可能一年兩年建立起來。房地產市場有其周期性，熱的時候要降溫，冷的時候要加溫，長效機制建立起來再配合一定的短期調控，房地產市場的平穩健康發展才有可能。

　　房地產稅不能急於求成

　　針對備受關注的房地產稅，顧雲昌指出，房地產稅是稅收體制改革的重要組成部分。“目前，中國的房地產稅收的體系是不完善的，開發和交易環節稅負很重，持有環節基本沒有任何稅。從世界各國的經驗看，這恐怕是一個很大的缺陷。”

　　至於房地產稅如何征收，顧雲昌認為，總得來說“立法先行、充分授權、逐步推行”。

　　房地產稅何時全面開征?顧雲昌認為，這個過程不能急於求成。他認為，2018年、2019年出台的觀點太過樂觀。房地產稅開征難度很大，具體操作上也有很大的難度，立法還有時間過程。現在已經列入立法計劃，五年內完成，早一點最起碼也要三、四年。

　　大城市大力發展租賃時代到來

　　十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在此背景下，租賃時代來臨了嗎?

　　顧雲昌認為，租售並舉是新的住房制度中重要一方面，主要是解決全體人民住有所居的問題。“居者有其屋是人人有房產，住有所居是人人有房住。解決住房問題，不能光靠買房來解決，特別是一二線城市，很多進城打工者、剛剛參加工作的大學生一下子買房是不可能的，許多發達國家買房的年齡都在三十歲以後，三十歲以前以租房為主。”

　　他認為，中國的租賃市場還有很大的發展空間。但並不是所有的城市都要發展租賃市場，主要是人口淨流入的大城市，一些三四線城市基本需求不大。“大力發展租賃房的時代帶來了，更准確地說是大城市大力發展租賃房的時代到來了。”

　　難說高房價一去不複返

　　7月31日，中共中央政治局會議用“堅決遏制房價上漲”八個字為房地產市場定調。顧雲昌認為，把“過快”去掉表明了中央的決心，以後房價不要再漲了。

　　“遏制房價上漲”是不是就是讓房價下跌?顧雲昌表示，也不是這樣。“有些地方的房價並不是很高，相對合理基本合理，隨著經濟的發展收入的提高，房價也會適當往上漲。”

　　顧雲昌指出，房地產調控目的是房地產市場平穩發展，房價基本平穩。但從根本來說，完全杜絕房價上漲不可能。中國房價現在依然是高房價，目前是想辦法不要繼續攀升，但很難說高房價時代一去不複返。

　　“房價的漲和跌就像走三步退兩步，某一階段上漲某一階段又下來，都是正常現象。”顧雲昌說，從各國市場來看，平穩健康的市場就是隨著收入水平的增長房價也適度增長，防止房價的大幅度上漲或下跌。

　　(房掌櫃整理來源自澎湃新聞網、中國網財經)