14日,國家統計局發布的“2018年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況”顯示,2018年1-10月份,全國房地產開發投資增速連續3個月回落。在樓市遇冷、行業競爭暫別投資“競賽”的市場環境下,開發商更加注重提升產品品質,以求在逐漸萎縮的市場上保持份額和競爭力。
國家統計局數據顯示,今年前10個月,全國房地產開發投資99325億元,同比增長9.7%,增速持續回落。10月當月,該數據同比增長7.7%,為年內最低。
“銷售下滑、資金回款不夠,無法支撐房企進一步投資擴張。”克而瑞CEO張燕認為,全國商品住宅銷售面積在9月份和10月份均現同比下降。
房企前三強已基本叫停了土地“招拍掛”市場上的“囤貨”動作,轉而展開項目收並購過程;上半年拿地較為積極的多家房企也表示整體投資策略將趨於保守。
記者調查發現,在樓市遇冷、住宅成交負增長的趨勢下,大中型房企不約而同地加強了住宅產品研發,以在逐漸萎縮的市場上保持銷售競爭力。
例如,某家房企單獨設置了產品研發部,專注於前瞻性、創新性產品的研發,每年投入產品研發的資金超過千萬元。通過對人體工程、材料科學、建築物理等的深入探索,促進住宅產品不斷迭代創新。
融創中國行政總裁汪孟德在“融創中國2018中式產品發布會”上表示,產品是房企的根本,只有聚集精力持續去做好產品,才能保持行業競爭力。
中原地產市場分析師盧文曦認為,“金九銀十”是樓市傳統銷售旺季,但今年9-10月住宅銷量不漲反跌,表明在調控維持高壓的態勢之下,市場預期開始轉變,加之購房需求提前透支,開發商銷售難度將持續提升。
購房者情緒趨於理性,房地產市場“拿地-蓋房-銷售”、快速回籠資金再投資的高周轉模式已難以為繼。在樓市步入買方市場之際,房地產開發企業越來越重視購房者的真實需求。例如,隨著部分大城市老齡化速度加快,不少房企開始順應居家養老的市場需求,設計推出“三代同堂”的適老居所。
“從嬰幼到耄耋,通過考量各個年齡層的不同生活需求,實現全齡關懷社區。”旭輝集團董事長林中表示,產品力的提升讓企業嘗到了甜頭,前10個月銷售金額同比增速超過50%。
仲量聯行上海項目銷售部總監周靜表示,“各住宅項目的銷售速度將繼續分化,銷售表現將取決於產品本身品質。”
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11月14日,國家統計局公布了2018年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況。
數據顯示:
1-10月,中國房地產開發投資同比增長9.7%,增速比1-9月回落0.2個百分點。
同期,商品房銷售面積同比增長2.2%,增速比1-8月回落0.7個百分點;
商品房銷售額增長12.5%,增速回落0.8個百分點。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示,從主要指標上看,商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落,調控政策從嚴導致國內貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束,仍是影響房地產投資的較大因素。
主要指標增速回落
盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位,但幾乎所有的主要指標,均出現了增速下滑或降幅擴大的現象,樓市下行態勢明顯。
國家統計局數據顯示,2018年1-10月,全國房地產開發投資99325億元,同比增長9.7%,增速持續緩慢回落。而從10月當月數據來看,全國房地產開發投資額達到10660億元,同比增長7.7%。同比增速已連續三個月下降,相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。
從開工面積來看,新開工面積雖然依舊亮眼,但增速同樣下滑。前10月累計房屋新開工面積168754萬平方米,增長16.3%。10月當月的新開工面積的同比增速為14.7%,是4個月來首次低於20%。
竣工面積則持續低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米,下降12.5%,降幅擴大1.1個百分點。值得注意的是,這已是連續11個月房屋竣工面積同比下跌。
另外,土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月,房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米,同比增長15.3%,增速比1-9月回落0.4個百分點;土地成交價款11695億元,增長20.6%,增速回落2.1個百分點。
“受益於拿地和新開工等數據,開發投資數據總體上表現相對活躍。但持續動力不足,預計後續此類曲線會繼續下行,年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
投資數據增速放緩,銷售數據則持續“低溫”。國家統計局數據顯示,1-10月,商品房銷售面積133117萬平方米,同比增長2.2%,增速回落0.7個百分點。全國商品房銷售額115914億元,增長12.5%,增速回落0.8個百分點。
單月來看,9月同比下滑3.6%後,10月商品房銷售面積為13804萬平方米,同比下滑3.1%。
分區域來看,東部與東北地區銷售面積持續同比下降且降幅均有所擴大,而中、西部地區則都出現了增速下滑。
對此,中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱,房地產投資增速繼續回落至9.7%,商品房銷售面積同比繼續降至2.2%,預示著房地產投資將延續下行態勢。從現實條件來說,小城市房價已經飆升至高位,進一步刺激的空間有限,調控政策易緊難松。
四季度資金壓力加大
盡管投資與銷售數據均有下行趨勢,但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出,此次統計數據顯示的房企資金狀況好於預期。
1-10月,房地產開發企業到位資金135636億元,同比增長7.7%,增速比1-9月回落0.1個百分點。
其中,國內貸款19727億元,下降5.2%;
利用外資80億元,下降35.6%;
自籌資金45512億元,增長10.8%;
定金及預收款44942億元,增長16.3%;
個人按揭貸款19408億元,下降0.9%。
嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者,盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降,但仍是2018年以來的次高值,表現明顯好於預期。
嚴躍進認為,這主要有兩點原因造成,第一,部分房企為了回籠資金,加快了銷售節奏,進行適當降價。第二,伴隨多次定向降准,全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%,總體資金環境有所改善。
但多數觀點仍然認為,在房地產調控不放松的情況下,降准對房企資金壓力的緩解作用有限,隨著2015年-2016年前後房企“發債潮”時所借的2年至3年期債務迎來到期高峰,四季度房企資金壓力依然較大。
東方財富Choice的數據顯示,前三季度上市房企整體資產負債率約為79.87%,比去年同期上升了0.97個百分點。
這迫使房企加緊了融資進程,但融資難度依舊較大。10月30日,恒大發行三筆共18億美元優先票據,其中,2年期、4年期和5年期債券利率分別高達11.00%,13.00%和13.75%。13.75%的利率指引,創下今年亞洲垃圾債券發行人的新高。11月5日,在多筆發債融資計劃受阻後,富力發布公告計劃配股融資約100億港元。
據同策研究院數據,9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元,環比8月的602.73億元減少26.48%,再創2018年以來新低。
而中原地產首席分析師張大偉則認為,房地產開發貸款餘額上漲迅速,其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對於房地產市場來說,剔除保障房外的開發商信貸明顯偏緊。房地產降杠杆政策將持續平穩,整體看,2018年四季度房企的資金壓力依然較大。
(房掌櫃整理來源自新華通、21世紀經濟報道)
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