多個城市首套房貸利率現松動 100萬下浮10%可省11萬

　　信號!多地按揭利率出現松動，放款加速，100萬下浮10%可節省11萬，有望促進剛需入場

　　第三季度，特別是年底，銀行往往收緊銀根，但是今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市房按揭利率出現了松動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒有出現明顯松動，但放款速度加快。

　　融360監測數據顯示：10月份，首套利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家銀行。

　　東吳證券研究所表示，目前調控效果逐漸顯現，購房者觀望情緒增厚，導致按揭貸款需求減少，按揭利率持續上升處於高位。為擴大市場份額，預計會有更多銀行進行利率下調，按揭有所寬松利於緩和市場轉冷節奏，促進剛需人群入場。

　　多地按揭利率出現松動

　　過去一年多，按揭利率一直處於上漲趨勢，但最近，多個城市房按揭利率出現了松動。

　　10月底，杭州工商銀行、中國銀行部分支行率先下調房貸利率;最近，建設銀行、農業銀行、招商銀行、彙豐銀行等也相繼回調。這不僅是針對剛需購買的首套房，甚至還包括二套房。

　　下調後，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數銀行上浮20%。在此之前，首套房整體維持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個別支行曾經上浮30%甚至是40%。

　　從10月份數據來看，杭州地區房貸利率自5月份破“6”以來，首套利率平均值首次下跌。

　　此外，北京首套利率普遍執行基准上浮10%，個別股份行首套按揭利率由上浮20%下調至上浮15%;廣州按揭利率松動則相對較早，7月底廣州多家銀行下調首套房貸利率。

　　融360數據顯示：武漢首套房、二套房貸款平均利率環比均下降;南京首套房貸利率平均值環比下降0.84%。

　　不過也有一些地區，例如蘇州、鄭州、東莞等，按揭利率不同程度上漲。

　　100萬下浮10%可節省11.1萬

　　據融360監測數據顯示：全國首套房貸平均利率持續上漲22個月。10月份，全國首套房貸款平均利率達到5.71%，相當於基准利率1.165倍，環比上升0.18個百分點;同比去年10月首套房貸款平均利率5.30%，上升7.74個百分點。

　　10月份，全國首套房貸款平均利率持續上漲，漲幅明顯收窄。在市場轉冷下，預計到2018年年底前，首套房貸利率將會見頂，然後趨於平穩。

　　從過去1年多時間看，從2017年初全國大部分城市執行首套房貸利率基本都是85折，在基准利率不變的情況下，當下很多城市執行利率最高已經是首套房貸上浮20%。

　　以貸款100萬為例，按揭30年，從一年多前的利率到現在，購房者需要多支付利息多達37.6萬。最近部分城市出現的從1.2倍利率降低到1.1倍利率，相當於100萬貸款30年總利息減少了11.1萬。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，目前利率下調個案數據意義不大，房貸利率已經觸頂，房貸利率最近2個月肯定是沒漲，而且很多銀行的確降低了。

　　東吳證券研究所表示，目前調控效果逐漸顯現，購房者觀望情緒增厚，導致按揭貸款需求減少，按揭利率持續上升處於高位。為擴大市場份額，預計會有更多銀行進行利率下調，按揭有所寬松利於緩和市場轉冷節奏，促進剛需人群入場。

　　滬深房貸放款速度加快

　　北上廣深一線城市中，上海和深圳首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度都有所加快。

　　一位上海上市股份行相關業務人員介紹，目前上海按揭利率政策沒有變化，四大行首套房按揭最低利率折扣依然為9.5折，他們行執行基准上浮10%。

　　一家國有行上海地區支行信貸部負責人透露，近期單子有點多，但審批速度及放貸款速度都提升了。

　　融360數據顯示，10月份，上海首套房貸款平均利率為5.19%，環比上期持平，二套房貸款平均利率為5.58%，環比上期持平。

　　融360認為，整體來看，上海地區整體利率均值低於全國平均水平，未來上海地區房貸利率大面積波動情況不大，個別銀行或將跟進調整。放款提速的還有深圳。

　　深圳一位中介公司相關業務人員介紹，他們接觸的銀行首套房按揭利率基本沒有大的松動，普遍執行首套房按揭利率上浮15%，但是放款速度有所加快。

　　一名深圳地區資深地產從業人士表示，之前額度緊張，要排隊放款、放款緩慢，甚至不接單，但是近期只要申請人資料齊全、審批過關，最快五個工作日就能放款。

　　按揭增量連續三月下滑

　　在房地產市場轉冷下，購房者觀望情緒增厚，按揭貸款需求減少。

　　11月2日，央行發布的《中國金融穩定報告》中提到：合理管控個人住房貸款增長，加強居民消費貸款管理，防止資金挪用與購房行為，剛性需求得到保護，投機炒房行為被抑制。

　　央行最新的數據顯示，10月份居民按揭貸款增加3730億元，環比下跌13.44%，同比小幅上漲0.55%，略高於去年同期，按揭貸款增量規模已連續3月下跌。

　　(基於房地產市場調控需要以及防范金融風險需求，新增貸款中按揭貸款投向被進一步限制，居民中長期貸款這一基本上可以視同為按揭貸款的數據。)

　　按揭貸款增量及同環比增長

　　數據來源：中國人民銀行

　　融360分析認為，雖然少數銀行存在高位回調，但目前整體趨勢穩定，未來繼續出現大面積回調利率的可能性較小。政策框架內房貸市場的治理仍趨嚴，當前治理已取得有效進展，未來亦將繼續保持。

　　從回調原因上來看：

　　1、降准利好顯現，銀行流動性好轉;

　　2、業務調整規劃，市場份額仍需著力競爭;

　　3、高於同地區均值水平，易造成客戶流失;

　　4、政策范圍內，回調利率，增加剛需貸款選擇范圍。

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　　央行近日發布《中國金融穩定報告(2018)》(以下簡稱《報告》)，對2017年以來我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。央行指出，要多措並舉應對住戶部門債務增速過快問題。而最近無論是房貸利率回調，還是一線房價環比下降，都說明“房住不炒”的定位更加夯實。

　　央行：防范地產金融風險

　　作為中國金融體系最重要的報告之一，今年的《報告》專辟兩大專題，聚焦於住戶部門債務和房地產市場風險，這在往年相當少見。

　　《報告》顯示，2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍，相當於2017年GDP總量(82.7萬億)的49%。家庭債務包括消費貸款和經營貸款，其中以消費貸款為主體，而消費貸款中又以房貸為主，房貸占家庭債務整體的比例超過一半。2008年時，我國房貸餘額僅為3萬億，而到了2017年底，住房貸款餘額膨脹到21.9萬億，房貸占所有住戶部門債務餘額的54%。

　　2017年，我國居民部門杠杆率為49%。有業內人士指出，這一數值與62.1%的國際平均水平相比並不高，與新興國家的39.8%相比，則又明顯過高。但問題是這10年，經過次貸危機和國際金融危機的洗禮，發達國家紛紛降低居民部門杠杆率，而我國居民杠杆率卻從17.9%迅速攀升到49%，擴大2.73倍。要知道，美國的居民杠杆率從20%升到50%，用了將近40年。

　　如此龐大的債務，如此之高的杠杆，樓市有沒有風險?對此，央行《報告》認為，房地產金融風險總體可控，但是近年來房地產業高杠杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升。

　　一方面，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上，這意味著居民可以承受30%左右的房價下跌。

　　與之對比，次貸危機之前，美國首付比例一度寬松到10%左右，只要房價下跌10%以上，這些家庭都會淪為負資產者，棄房斷供也就屢見不鮮。

　　另一方面，央行認為，銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸質量較好。2017年末，個人不良貸款餘額6149.3億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點。

　　不過，有專家指出，但這一切都建立在房價堅挺乃至持續上漲的基礎之上，如果樓市深度調整，房價出現大跌，作為“抵押品”的房子其市值必然大幅收縮。房子市值大跌，而債務卻不會減少，抵貸比顯然會大幅上升。

　　眾所周知，樓市之所以舉足輕重，不僅因為中國家庭財富將近70%都集中在房地產上，難以忍受房價的巨大下跌，而且因為樓市通過信貸與金融體系密切關聯，樓市的一舉一動，容易影響到金融穩定。

　　根據央行《報告》，2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠杆率達到7~8倍。

　　房價上漲，居民債務膨脹，杠杆率不斷攀升，風險不斷加劇。為此，央行指出，要多措並舉應對住戶部門債務增速過快問題。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方政府主體責任，強化“因城施策”的房地產宏觀調控，規范金融機構住房金融業務，關注房地產信貸占比過高、部分居民違規加杠杆購房、部分房地產企業債務率過高等風險，促進房地產市場平穩健康發展。

　　資金面相對轉寬松

　　作為地產金融的風向標，房貸利率的走勢可謂十分重要。11月9日，融360發布的報告顯示，今年10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基准利率1.165倍，環比9月上升0.18%;同比去年10月首套房貸款平均利率5.30%，上升7.74%。這已是2017年1月以來連續22個月上漲。

　　融360報告稱，19家主要銀行中首套房貸款平均利率最低為基准1.100倍，最高為基准1.241倍;工、農、中、建國有四大行首套房貸款平均利率已達基准利率上浮16.4%水平。

　　雖仍在上漲，但環比漲幅已經回落，且下調貸款利率的銀行數量明顯增多。融360報告稱，10月首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，較9月增加16家銀行。融360認為，銀行房貸利率高位下調一定程度上會有助於提高銀行市場競爭力，擴大市場份額。

　　對於此次回調，融360分析認為，回調房貸利率的銀行有以下特點：市場占有率有待提高;之前的利率處於高位水平，一般高於平均值5~10個百分點，此次回調力度為5個百分點，回調後接近當地平均水平;多為地區性調整，未表現出同一銀行全國性調整，影響力度較小;數量占同地區銀行數量占比較小。雖然少數銀行存在高位回調，但目前整體趨勢穩定，未來繼續出現大面積回調利率的可能性較小。

　　中信建投稱，2011年的綜合房貸利率最高為近7.50%，2014年為7.00%，分別較當時的基准利率上浮5.4%和6.3%。由於現行貸款基准利率較低，為4.9%，因此本輪利率上調幅度遠高於前兩階段的峰值，至今年10月，首套房貸款平均利率已經較基准利率上浮了16.5%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國經濟導報記者表示，房貸利率雖然出現了較大幅度上漲，但與曆史數據對比不算高。

　　對於未來走勢，中信建投研究認為，對比曆史上寬松周期中個人住房貸款利率與10年期國債利率的走勢可以發現，房貸利率階段性峰值滯後10年期國債利率峰值大約兩到三個季度。2018年以來，10年期國債收益率峰值出現在1月份，考慮到整體流動性寬松趨勢明確，個人住房貸款利率的上行空間已經有限，對應峰值可能在年內出現。

　　不過，嚴躍進表示，國際市場的加息效應會對國內的資金面產生一定影響，但受國內去杠杆、降成本的政策利好影響，資金成本短期內或許仍會降低，但長期則存在部分方面成本上升的風險。

　　限競房“扭轉”供需格局

　　除了資金面寬松外，政策性因素也需要考慮。以北京為例，隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關系正在發生轉變。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京年內商品房住宅供應套數已經達到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套，年內供應量同比上漲幅度達到了61%。庫存面積也出現了明顯上漲，目前住宅庫存高達6.6萬套，相比去年末上漲了1.3萬套。

　　其中，限競房的成交情況遠遠不及預期。中原地產研究中心數據顯示，截至目前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網簽累計只有2767套，網簽銷售率只有17.3%。而市場已經入市的這些項目，平均去化只有3成多。

　　二手房價格波動方面，多個房地產研究機構統計數據顯示，10月以來，北京二手房成交量及成交均價均呈下降態勢。

　　貝殼研究院數據顯示，10月份，北京二手房銷量環比跌幅達四成，創今年2月份以來近8個月銷量新低。成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌。

　　此外，鏈家自有成交數據顯示，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平方米，環比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

　　中原地產首席分析師張大偉則對中國經濟導報記者表示，隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大，區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

　　除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月份也都出現了轉折。據國家統計局發布的數據，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格首次全面停漲，二三線城市新房價格環比漲幅均明顯回落。9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降，二三線城市漲幅繼續回落。

　　張大偉表示，多個城市房地產市場出現沖高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。北京、上海等熱點城市進入“賣不完”現象，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

　　嚴躍進認為，不管新房還是二手房，近期成交都不活躍。降價促銷是開發商和二手房業主為了促成交易而采取的手段。一方面與年度沖刺銷售業績有關，另一方面，也與對未來預期不樂觀有關。

　　(房掌櫃整理來源自中國網財經、中國經濟導報)