房企上演高管離職潮 國內房地產行業或“凜冬將至”

　　“面對這種狀況，我已經做了很多准備，包括考了很多證書，一旦公司有什么變化，要做好隨時辭職的准備。”一位房企中層在談到今年下半年以來的房企高管離職潮時對中國證券報記者這樣表示。而剛剛過去的一周，便有融信中國、正榮地產、旭輝集團、俊發集團在內的四家房企發生高管離職。

　　業內人士指出，房企高管離職潮背後，折射的是國內房地產市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地產業務的收入占比。但是，面臨突如而至的行業下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開源節流成為很多房企的當務之急。

　　上演高管離職潮

　　最近一周，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執行總裁吳劍確認離職;11月13日，正榮地產財務總監、聯席公司秘書談銘恒辭任;11月14日，旭輝集團宣布集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬離職;11月15日，俊發集團發布人事公告，稱因長期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請辭去總裁職務……

　　房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴張從而造成的高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內房地產行業“凜冬將至”，又到年關保增長的關鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業下行背景下增長乏力，房企被迫走馬換將的一種無奈。

　　“過去幾年房企銷售連創新高，很多房企動輒創出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進度離全年的銷售目標有非常大的差距，職業經理人的變動也會非常大。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

　　比如，孔鵬離職的背後，是旭輝北京區域銷售額據稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標相去甚遠;而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷售金額約1154億元，達標率僅為64.1%;今年銷售目標為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團在下半年同樣經曆了人事動蕩。

　　“銷售額是最直觀的一個指標，除此之外房企內部還有各種各樣的指標，比如土地儲備如何，一級開發如何，二級開發如何，融資做得怎么樣……這些都是考核職業經理人的具體指標，而行業下行的影響是綜合的，有可能銷售額達標了，但是融資指標沒有完成，同樣會造成高管的被迫離職。”某中小房企高管對中國證券報記者表示。

　　對此，某房地產研究院總監嚴躍進告訴中國證券報記者，“國內房地產行業的降溫未來一段時間預計不會結束，房企高管的動蕩預計也會持續下去。”

　　房地產拐點已至

　　2012年，當萬科表示房地產進入“白銀時代”的時候，大多數人還認為這是杞人憂天。而當今年9月萬科董事局主席鬱亮表示房地產“轉折實實在在到來了”，並打出“活下去”的口號時，沒有人再認為這是危言聳聽。

　　“國內房地產市場拐點已至，這已經成為全行業共識了，只是大家沒有想到拐點會來得這么快。比如我們公司，前幾年的時候擴張非常迅猛，在招拍掛市場上依靠杠杆資金無差別拿地，地塊性質、所處位置可以說是一概不管。但今年行業突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管告訴中國證券報記者。

　　拐點的到來，在近日國家統計局發布的1-10月全國房地產開發投資和銷售數據中已經顯露端倪。其中，10月銷售面積在低基數下依然同比下跌3.1%，延續了9月同比下跌3.6%的負增長態勢，“金九銀十”徹底失色。同時，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地產開發投資額同比增速較9月下降1.2百分點至7.7%。

　　“拐點”二字，也意味著國內房地產市場的下行，並不是短期波動，而很可能成為長期趨勢。日前，各大券商在預測2019年樓市的時候，悲觀的論調充斥在字裏行間。

　　其中，華泰證券認為，居民加杠杆後繼乏力，預計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鏈將進一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數，預計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現前高後低的局面，預計全年增長4.9%。總體來看，預計2019年開發投資增速為0.9%。

　　中金公司的預測則更為悲觀。其認為，目前房地產市場不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右。基本面加速下滑將導致明年房地產開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負，跌幅預計分別達到5%和10%。

　　轉型“遠水難解近渴”

　　對於國內房地產市場拐點的到來，各大房企早有准備。

　　今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地產更名為“朗詩集團”;3月，時代地產更名為“時代中國”;5月，中航地產更名為“中航善達”;7月，龍湖地產更名為“龍湖集團”;8月，萬達商業地產更名為“萬達商業管理集團”;合景泰富地產更名為“合景泰富集團”;9月，萬科旗下的深圳萬科房地產更名為“深圳萬科發展”……

　　更名潮折射的是房企轉型的決心。以萬科為例，自2012年提出房地產行業進入“白銀時代”以來，萬科加大了向城市生活服務商的轉型力度，長租公寓、商業開發與運營、物流倉儲服務、教育和養老等業務均獲得長足發展。鬱亮在今年的股東大會上就表示，“萬科(未來)還是地產公司嗎?不應該是了吧，如果是也會慘淡經營。”

　　不過，從目前來看，非房地產業務在房企總體收入中的占比絕大多數不足10%，且大多數屬於長遠布局，利潤率更是沒法跟房地產業務相比。而眼下國內房地產拐點已經來臨，“遠水解不了近渴”的情況下，大多數遭遇壓力的中小型房企的當務之急是收縮業務戰線，開源節流，抵禦行業寒冬。

　　比如，連續兩年被評為“最佳雇主”的旭輝集團於11月初發布了《關於全集團全面開展“開源節流、瘦身行動”工作的通知》，在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節流”。例如，差旅費方面，要求全集團全員經濟艙出行、全員住宿標准降低一個等級，明年差旅費人均降10%。

　　再比如華夏 幸福，最近一段時機，一是公司控股股東以137.7億元的對價轉讓19.7%的股權，引入平安資管作為戰略投資者;二是盤活存量土地，轉讓給萬科70%左右的京津冀地區存量土地，一方面回收現金，另一方面分享開發收益;三是進行架構調整，比如將小鎮業務和產業新城業務合並。

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　　在新的經濟格局下，房地產企業不得不開始自我顛覆，通過金融支持和服務運營、互聯網等手段尋求長期持續經營。

　　近三年房企掀起了更名潮，僅今年便有中駿置業、合景泰富、福星惠譽、保利地產等10餘家企業相繼宣布更名。2018年6月萬科董事會主席鬱亮也表示：萬科未來不應該是地產公司，要把地產兩字去掉。

　　更名只是表象，伴隨的還有地產業務的剝離，以及紛紛選擇多元化發展，謀求新的利潤增長點。房企大轉型背後，如何顛覆傳統觀念，打造新的盈利模式?又要面臨哪些挑戰?種種不確定因素疊加，都讓這場轉型大考難下定論。

　　紛紛更名

　　10月12日，中國奧園地產集團股份有限公司宣布，建議將公司中文名稱由“中國奧園地產集團股份有限公司”更改為“中國奧園集團股份有限公司”。中國奧園解釋稱，隨著集團業務的進一步發展及擴大，董事會相信建議更改公司名稱將為公司塑造全新的公司形象及身份，亦能更好反映公司的長遠業務策略。

　　9月12日，保利地產發布公告，宣布將變更公司名稱為保利發展控股集團股份有限公司(下稱“保利發展”)。保利方面表示，為體現公司多元化發展方向，進一步加快兩翼業務市場化發展，公司擬將名稱變更為保利發展。但其也提示稱，公司名稱變更後仍以房地產開發經營為主，目前公司兩翼業務收入比重仍較小，後續發展存在一定不確定性。據悉，目前保利發展房地產銷售收入占比90.6%，兩翼業務(綜合服務與不動產金融)收入占比9.4%。

　　今年以來，已有10餘家企業相繼宣布更名。1月24日，力高地產更名為力高集團。2月22日，時代地產控股有限公司更名為時代中國控股有限公司。2月27日，大連萬達商業地產股份有限公司更名為萬達商業管理集團。5月10日，美的地產更名為美的置業集團。6月8日，龍湖地產有限公司更名為龍湖集團控股有限公司。6月19日，合景泰富地產控股有限公司更名為合景泰富集團控股有限公司。7月13日，中駿置業正式更名為中駿集團……

　　協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴時代周報記者：“對於地產商來說，此類更名充分說明了一點，即此類地產企業正不斷在向多元化、複合化方面發力。”

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴時代周報記者，從另一個角度看，也說明企業正面臨一個瓶頸，主動更名是為了後續業務開拓的便利。

　　多元化

　　除了更名，亦有部分企業開始剝離地產業務。中天城投2017年4月便宣布更名為中天金融並開始轉型。2017年8月中天金融宣布資產重組，直到2018年3月最終確定以246億元向金世旗控股出售中天城投100%股權。在剝離地產業務的同時，中天金融在大金融產業方面則是加快布局，2017年11月宣布擬以不超過310億元購買華夏人壽21%-25%的股權，從而成為華夏人壽的第一大股東。

　　除中天金融外，京糧控股則是出售了海南珠江物業98%股權;中航善達則是向保利地產轉讓了房地產開發業務，通過置出的方式紛紛剝離地產業務。除中小型房企外，萬達也剝離了房地產業務，更名為萬達商管。2017年7月萬達將旗下13個文化旅遊項目、73家酒店分別以438億元、190億元的價格出售給融創和富力，完成了“世紀交易”。2018年1月萬達商管表示未來不再從事房地產開發，並於1-2年內消化地產業務，成為純粹的商業管理運營企業，從而實現盡快上市。

　　在剝離地產業務之外，更多的房企則是選擇多元化發展，以謀求新的利潤增長點。

　　比如特色小鎮。政策春風下，特色小鎮正逐步成為眾多房企入局並爭奪的下一個風口。據鳳凰產業不完全統計，截至今年1月份，國內已有近50家品牌房企搶灘特色小鎮。其中特色小鎮被認為是城鎮化的重要組成元素。

　　嚴躍進告訴時代周報記者，推進特色小鎮發展，綜合考慮了城鎮化、民間資金的投資引導、文旅產業發展等因素，對於培育新產業和提升城鎮居住品質有積極的意義。很多房企也積極參與此類項目，既看到了此類產業的市場機遇，也為其轉型提供了一個較好的平台。

　　而在過去兩年各大房企中期業績會上，“長租公寓”成為關鍵詞被密集提及。萬科董事會主席鬱亮表示，長租公寓已被列為萬科的“拓展業務”之一。截至2018年上半年末，萬科泊寓業務已覆蓋30個一線及二線城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間。

　　同樣布局該領域的還有合景泰富。合景泰富主席兼執行董事孔健岷在去年表示，未來兩三年公司自有的土地儲備中可以提供約2萬間長租公寓，但也會通過租賃其他物業改造的方式來增加2萬-3萬間，預計未來總量可以達到4萬-5萬間，希望能夠增加公司長期穩定的經營收入。

　　克而瑞指出，在行業集中度不斷攀升的情況下，中小企業生存空間越來越窄，選擇剝離地產業務尋求新的主營業務發展方向未嘗不是一個選擇。對於多數規模房企而言，去除地產標簽，更多是一種企業定位的升級，是企業在新的行業環境下多元化發展的必然。預計還會有越來越多的房企將往綜合業務方向發展，未來考驗房企的將不僅僅是地產開發銷售能力，運營能力也將是衡量房企發展的一項重要指標。

　　(房掌櫃整理來源自中國證券報、時代周報)