長租公寓運營商的出現,在一定程度上促進了我國住房租賃市場發展,有助於更好地滿足人民群眾居住需求。但其中也存在不少問題,市場風險正在集聚。有關方面應高度重視其中的問題,盡快出台相關辦法,集中整治和規范管理
截至目前,包括杭州鼎家、上海寓見等在內,已有超過10家長租公寓運營商先後出現經營問題。
長租公寓本是一個舶來品。近年來,隨著我國城鎮化進程加快和市場需求增加,長租公寓市場發展迅速,房地產開發商、酒店管理集團、房地產中介和一些創業公司在長租公寓領域開疆拓土,經營著數十萬間長租公寓。最近幾年,隨著社會資本不斷湧入,房產中介公司和互聯網平台加快布局,長租公寓市場呈現爆發性增長態勢。
這些長租公寓運營商的出現,在一定程度上促進了我國住房租賃市場發展,有助於更好地滿足人民群眾居住需求。但其中也存在不少問題,市場風險正在集聚。一是存在野蠻擴張現象。比如,某長租公寓公司注冊於2014年1月份,2016年6月份正式運營。從2016年至今的兩年間,該公司並購了至少52家中小中介公司,管理的房屋數量急劇增加。二是經營管理較為混亂。為快速提升市場份額,部分運營商往往以高於市場價20%的價格搶占房源,然後再高價出租,一定程度上推高了房租。此外,為縮減成本,長租公寓裝修問題較多。三是侵害租客合法權益。為加快資金回籠,占有租金並騰挪使用,長租公寓運營商往往與某些借貸平台合謀,利誘甚至欺騙租客使用“租房貸”等租房分期信貸產品。運營商從借貸平台一次性收到一年租金,但按季劃給房東。“爆雷”之後,房東收不到房租,則驅趕租客,但租客與平台的借貸關系卻未能解除。
與地產系和酒店系不同,中介系和創業系長租公寓運營商往往資產較輕,不直接持有房屋,主要通過騰挪資本維持運營,合規經營意識和抗風險能力較差。而且,其業務涉及租客、房東和社會資本、借貸平台、金融機構,涉及面大,涉眾性強,如果不及時采取措施,很可能影響金融穩定和社會穩定。
黨的十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。長租公寓對租購並舉的住房制度建設有重要意義。有關方面應高度重視其中的問題,盡快出台相關辦法,集中整治和規范管理。
首先,健全住房租賃市場監管制度。一是明確相關部門職責分工,住房建設、金融監管、司法部門以及地方政府要各司其職,加強協同,形成監管合力。二是加強統一管理,明確長租公寓運營商管理要求,引導其回歸中介本位,抑制過快擴張。三是細化制度安排,進一步明確租賃關系、借貸關系、投訴渠道、懲罰機制等要求。對存在嚴重違法違紀行為的機構,應加大懲戒力度,引導有序退出市場,淨化市場環境,保護好租客權益。
其次,加強住房租賃信貸審慎經營。要以深入開展互聯網金融風險專項整治工作為契機,加快取締無資質的借貸平台,杜絕野蠻“租金貸”。消費金融公司、商業銀行等金融機構要加強對相關業務的排查和規范,不向野蠻生長的長租公寓運營商提供資金支持;謹慎選擇合作對象,不與無資質的借貸平台合作,更不得將審核、風控等工作外包。同時,加快住房租賃信貸產品的良性創新,開發直接面向租客、流程和價格較優的信貸產品,更好滿足市場需求。
此外,租客自身應提高風險防范意識和能力。在租房時擦亮眼睛,盡量選擇經營規范、實力較強的中介機構;簽訂合同時,要仔細查看各類協議文本,謹慎簽字並妥善保護個人信息,謹防掉入披著“貸款”“分期”外衣的“租金貸”陷阱;如有信貸需求,應通過正規金融機構申請。
相關新聞
近段時間,部分城市房租上漲較快,這背後既有住房租賃市場供給不平衡的影響,也存在資本大規模進入競相抬高租金等問題。住房租賃市場的健康發展離不開金融的支持,但其中形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產品蘊藏著較大的風險,需引起關注。
當前,在個人住房租賃市場主要有三類信貸產品:
第一,商業銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設銀行推出的全國第一款個人住房租賃貸款產品“按居貸”,該產品主要基於借款人資信狀況,采用“信用+保證”的形式,根據借款人的工作年限、收入、征信等情況,給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款,利率基本上為基准利率。該模式下,房東一次性收取租金,租客按約定向銀行還款付息。
第二,長租公寓托管機構聯合第三方機構推出的住房租賃信貸產品。如“自如”聯合信托公司、京東金融推出的房租“分期貸”。以選擇“京東白條”支付方式為例,租客需同時簽訂兩份合同,即租房合同和貸款合同。該模式下,貸款機構發放的貸款一次性付給“自如”,租客按月向貸款機構還款,房東基本上按月收租。由此,長租公寓托管機構占用房東一部分租金,形成資金池。
第三,中小房產中介機構的“租金貸”。如一些中小房產中介機構夥同網貸平台,在未經租客同意情況下,誘騙租客簽訂借貸協議。租客也需簽訂租房合同和借款合同,但一般情況下租客並未意識到借款合同的存在。該模式下,表面上租客按月付租金,實際上是每月向網貸平台還貸。同時,還存在中介機構非法侵占他人財物等隱患。若中介機構將資金挪作他用,風險進一步加大。
對租客來說,規范的住房租賃信貸產品通過“月付”的形式,能一定程度上減輕租客的經濟負擔;對長租公寓的托管機構或中介機構來說,也能為其補充一定的流動性資金。而違法的“租金貸”,則大大增加了租客的成本,成為不法機構實施詐騙的工具。住房租賃信貸產品的風險也不容忽視。若托管機構或中介機構資金鏈出現問題,租賃企業無法按期向房東付款,房東和租客的權益都會受到影響,如近期爆倉的杭州鼎家長租公寓。若托管機構或中介機構將上述“資金池”資金挪作他用,其所蘊含的風險危害也會很大。
當前,金融監管部門對商業銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調查、風險評價、受托支付、貸後管理等方面都有嚴格規定,對個人住房貸款還有首付比例等要求。但目前尚無住房租賃信貸的統一管理規定,對中介機構聯合信托公司等發放的租房貸款要求並不明確,對網貸平台發放的“租金貸”等管理存在空白和模糊。因此,應加強制度建設,盡快補齊住房租賃信貸管理的短板。下一步,應根據《個人貸款管理暫行辦法》等規定,制定統一的管理細則,明確從業機構管理要求,規范住房租賃信貸行為,加強住房租賃信貸審慎經營,促進住房租賃市場健康發展,維護好消費者合法權益。
具體來看,對第一類產品,應大力鼓勵。采取正向激勵等措施,推動正規金融機構進一步創新產品和服務,綜合運用住房租賃貸款、信用卡分期等方式,更好地滿足租賃市場需要。但也應做好資金監控,防范房東利用住房租賃信貸產品套現。對第二類產品,應進行規范。如明確借貸條件、申請方式,既要方便租客借貸,也要防止過度借貸,將借貸杠杆控制在合理水平。同時,要對沉澱在長租公寓運營機構的資金進行托管或集中存管,減少資金被挪用的可能。還要制定相應的操作規程,減少監管套利。對第三類產品,應嚴厲打擊。在互聯網金融風險專項整治的框架下,深入實施網絡借貸風險整治活動,大幅度提高違法成本,加大對違法房產中介及網貸平台的打擊力度。
(房掌櫃整理自經濟日報、中新經緯)
2022-02-15 10:03
2022-02-15 09:59
2022-02-15 09:54
2022-02-15 09:52