償債高峰考驗中小房企資金鏈 紛紛加碼融資沖刺業績

　　三家房企同日宣布發債，總計超70億元人民幣。

　　11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券;同日，時代中國控股發布公告稱，發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%;龍光地產發行規模為人民幣24.9億元、於2022年到期的境內債券，票面年利率為5.98%。

　　記者觀察發現，當前房企融資成本出現巨大分化，龍頭房企的融資優勢凸顯。盡管中小房企在融資成本方面不具優勢，但因距離沖刺年底業績只有一步之遙，為保持企業穩定周轉，從公司債到境外發行票據，在境外融資成本走高的局勢下，不少中小房企還是願意在融資方面加碼。

　　償債高峰考驗中小房企資金鏈

　　從民企上市公司來看，Wind數據顯示，今年143家上市公司共發行了341只債券，合計募資2507.04億元，整體規模不小。發行數量上，今年共有85家上市公司只發行了1只債券，平均發債規模為5.95億元。而剩餘58家發行2只及以上債券的上市公司，平均發債規模達34.5億元。

　　值得注意的是，Wind統計的今年民企上市公司發債規模前10名的企業中有6家主業為房地產開發企業，側面反映出處於償債高峰的房企融資需求之渴。

　　記者注意到，上周合景泰富及雅居樂分別發行2年期4億美元優先票據，成本上升至9.85%和9.5%。而萬科發行的3年期20億元人民幣中期票據利率僅4.03%，融資成本出現巨大分化，龍頭房企的融資優勢凸顯。

　　11月20日早間，時代中國控股發布公告稱，發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%。公司擬將票據發行所得款項淨額用作其若幹現有債務再融資及一般營運資金用途。

　　從年初至今，時代中國融資發行票據或債券的年息從6.25%升至7.85%再升至8.4%，本次3億美元優先票據的年息升至10.95%。據悉，時代中國前10個月累計實現合同銷售金額476.68億元，已經實現550億元全年銷售目標的86.7%。

　　11月20日，龍光地產宣布，公司全資附屬公司於9月11日獲中國證監會核准向合資格投資者公開發售合共不超過人民幣40億元的境內公司債券。當日，龍光地產發行首期境內債券，發行規模為人民幣24.9億元，於2022年到期，票面年利率為5.98%。本次發行境內債券所得款項將用作償還發行人債務。

　　今年前10月，龍光地產合約銷售額約為人民幣598.7億元，同比增長71.5%，龍光地產年初設定的全年銷售目標為660億元，但在8月份的中期業績會上宣布上調2018年合約銷售目標至700億元。按此計算，前10月龍光地產已完成全年銷售目標的85.5%。

　　平安證券研報顯示，目前按揭利率連續22個月上行，置業成本上升或帶來購買力惡化風險進而影響行業的銷售表現;2018 年將迎來房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。考慮多地實現限價政策，若限價無法突破，由於地價成本抬升，將導致地產板塊未來利潤率下滑風險。

　　招商證券則指出，房地產資金鏈水平(資金來源/房地產投資)2017年以來趨勢性收緊，2018年上半年有所改善，但8月以來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊(10月為140:100)， 但仍位於安全水平，遠高於警戒線(130:100);當前房企整體資金鏈水平可控，行業整體性風險或不大，因資金鏈問題帶來全局主動降價的概率不高。

　　2018年民企上市公司發債規模TOP10 數據來源：WIND

　　“借錢周轉”沖刺全年業績

　　2018年僅剩一個月時間，沖刺年底業績成為眾多中小房企的要務。盡管中小房企在融資成本方面不具優勢，但為保持企業穩定周轉，不少中小房企還是願意在融資方面加碼。

　　11月20日，花樣年控股在港交所公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券。本次公司債券采用分期發行方式，首期發行自核准發行之日起12個月內完成，其餘各期債券發行自核准之日起24個月內完成。

　　今前10月，花樣年累積銷售額為約人民幣213.63億元，已售建築面積為1903390平方米，平均售價每平方米約11224元。按照花樣年在3月20日業績會上表示的2018年全年銷售目標300億元計算，目前花樣年已完成全年目標的71%，這也意味著接下來的兩個月，花樣年要完成既定目標任務的近30%才能完成年初定的300億元目標。

　　值得注意的是，美的置業近期兩項公告顯示，美的置業一邊發債籌錢，一邊進行“投資理財”。11月19日深交所公告稱，美的置業集團2018年面向合格投資者公開發行公司債券將於11月21日正式掛牌上市交易。本期發行規模為10億元，票面利率7.5%，期限為三年。

　　11月20日晚間，美的置業公告稱，以內部資金認購中國工商銀行發行的理財產品，認購金額合共12.506億元人民幣。其中，一款產品認購金額12.50億元，投資期限28至29天，預期年投資回報率3.05%;另一款產品認購金額為60萬元，投資期限28天，預期年投資回報概率3.10%。

　　據財務報告顯示，美的置業截至2018年中期，資產總額1360.73億元;負債總額1195.67億元;營業收入65.63億元，歸屬股東淨利潤3.88億元。經營活動現金流已多個報告期內為負值。

　　據廣發證券統計，2018年、2019年樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別高達3375億元、4474億元。大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩健的財務水平，在融資方面將更具備優勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

　　易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去幾年公司債發行的規模是比較大的，政策收緊是在2016年下半年，到2018年底差不多就是兩三年的時間，是很多債務工具兌付的時間，所以說2018年、2019房企的償債規模較大。

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　　有房產分析師預計，2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存或離場。

　　無論是居民還是房企層面，去杠杆都已經成為房地產行業的基調。從58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大於去年，央行不斷降准，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好。2018年房企密集融資就是來源於資金壓力，一方面要規模化，不進入頭部企業陣營生存壓力巨大;另一方面又缺錢實現規模化，針對中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，不得不想盡一切辦法去融資。

　　“2019年預計房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存或離場。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　　新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷告訴記者，目前房地產行業融資違規動作已經基本消除，房企已經回到了表內融資為主，其他資金渠道不斷收緊，房企無法開展股權類融資，有息負債率有回升趨勢。整體看，目前房企壓力在加大，不排除明年出現少數爆雷房企。比如有息負債率高，並且現金不足的，同時資金回籠慢的。

　　易居研究院副院長楊紅旭擔心，開發商此時面臨的是全國大行情，即這輪房價漲得時間長、幅度大，同時房企拿地又非常激進。調控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發商感到資金緊張。預計明年一些負債率高的中大型也可能會出現嚴重問題。具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。

　　據恒大研究院發布的報告顯示，未來4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　(房掌櫃整理來源自每日經濟新聞、21世紀經濟報道)