未來樓市平穩房地產調控不松懈 房地產稅討論再升溫

　　觀察房地產市場，不能因為個別城市出現了松動，就草率說樓市進入寒冬。也不能因為個別城市價格上漲就認定樓市反彈。未來，在“房住不炒”定位之下，房地產調控不會松懈。預計未來一段時間，樓市總體仍將繼續保持平穩——

　　年終歲末，關於房地產市場的消息又多了起來。有些城市房價跌了，有些城市庫存多了，房地產市場進入寒冬了……類似的討論，一直也沒有停歇。針對百姓關注的焦點問題，經濟日報·中國經濟網記者采訪了相關部門和專家。

　　全國樓市總體平穩

　　觀察房地產市場，不能因為個別城市出現了松動，就草率說樓市進入寒冬，也不能因為個別城市價格上漲就認定樓市出現反彈。近一段時間，各地繼續堅持因城因地制宜、精准施策，強化地方調控主體責任，促進房地產市場逐步回歸理性，目前全國樓市總體平穩。

　　國家統計局發布的最新數據顯示，70個大中城市新建商品住宅價格有4個下降，66個環比上漲。4座城市是廈門、深圳、溫州、三亞，都是過去的熱點城市。一線等熱點城市平穩，甚至有些城市出現下降。

　　總體而言，近一段時間沒有出台新的重大調控措施。房價領漲的是一些三四線城市。通常認為，二手房可能更能體現真實供需情況。從最新數據看，二手房價格與上月相比，出現下降的城市比新房多，不同城市漲跌互現，並沒有出現大規模過快上漲苗頭，也沒有大規模下降。

　　不可否認的是，個別城市樓市價格下降，甚至出現了買房人要求退房現象。市場上一些聲音認為，政府不會讓市場下滑，可能會托市。需要明確的是，房地產調控取得了顯著成效，過去房價在一些城市過快上漲的趨勢得到了遏制。未來，仍應保持戰略定力，對於可能會過快上漲的城市，仍應堅持房住不炒定位，堅定不移出手調控。同時，既防止房地產過快上漲，又避免大起大落，促進市場平穩健康發展。

　　有市場人士認為，一二線城市出現了庫存上行苗頭。房子積壓了，賣不動了嗎？意味著房地產市場大降溫了嗎？

　　按照國家統計局數據，在總體庫存下降的10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少了401萬平方米。其中，住宅待售面積減少了321萬平方米，辦公樓待售面積減少了15萬平方米，商業營業用房待售面積減少了46萬平方米。

　　同時，對於一些城市庫存出現上升，也應具體問題具體分析。過去熱點城市樓市過熱，房價過快上漲，是供不應求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供給成為眾多一線等熱點城市控制房價的重要舉措。供給的合理增加，促進了供需平衡，這正是我們樂見的。

　　加強租賃市場監管

　　房地產市場對經濟社會發展的重要性不言而喻。因此，對於房地產市場，應該既防止過快上漲，又防止大起大落。未來，在“房住不炒”定位之下，房地產調控不會松懈。預計未來一段時間，樓市總體仍將繼續保持平穩。基礎性制度和長效機制建設也應進一步推進。

　　推進租購並舉的住房制度，被認為是長效機制建設的重要一環。2018年，有關城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問題方面發揮重要作用。

　　然而，不可回避的是，當前租賃市場的發育尚不成熟，也遇到了一些問題。8月份前後北京出現過一輪房屋租賃價格快速上漲，租賃機構亂象較多，一些機構因為和金融工具摻和在一起，出現了資金鏈斷裂的情況。

　　北京市房地產中介行業協會有關負責人介紹，截至10月20日，10家租賃服務企業累計投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。相比9月份，北京住房租賃市場量價繼續回落，成交量環比下降約8%；在租金方面，“自如”整租租金環比下降5.5%，“相寓”租金環比下降4.3%，“蛋殼”租金環比下降0.1%。各企業出租房屋空置期均有拉長，收房日趨謹慎；針對個別企業續租漲價問題，中介協會已經開展調查，將按照協會章程對違反承諾的企業給予處理。

　　當前，個別城市住房租賃市場出現的一些新問題需高度關注，加強防范。市場人士普遍認為，應該防范“租金貸”引發的社會風險。一旦代理經租企業挪用“租金貸”資金或經營不善導致資金鏈斷裂，將嚴重侵害租賃當事人合法權益，擾亂住房租賃市場秩序。同時，相關部門也應防范代理經租企業哄抬租金。代理經租行業高價爭搶房源的情況需要未雨綢繆，防患於未然。

　　上海市有關部門表示，下一步將多管齊下，逐步規范住房租賃市場，嚴格規范“租金貸”業務。不久前，上海市住建委等5部門聯合印發《關於進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，就代理經租企業與金融機構合作開展個人“租金貸”業務，提出了一系列監管要求。同時，將切實服務好本市租房群體。將充分發揮國資國企“穩定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場供應，優化租賃市場供應結構。上海市將依托住房租賃公共服務平台，全面建立代理經租行業監管制度，抓緊構建本市住房租賃監測體系。

　　改革開放40年來，特別是1998年前後住房制度改革以來，我國城鄉居民住房條件不斷改善。目前，全國居民人均住房建築面積40.8平方米。我國房地產市場取得了長足發展，但不可否認的是，房地產市場也面臨著許多突出問題。

　　中國房地產業協會劉志峰認為，當前我國房地產面臨供需不平衡，租售結構不合理，住房屬性被扭曲，行業作用被放大，杠杆率過高，品質提升緩慢，企業發展持續性差，資源能源浪費大等問題。因此，應積極推進房地產行業高質量發展。

　　劉志峰認為，推進房地產行業高質量發展，就是要推進綠色健康住房發展。隨著群眾生活水平的提高，住房需求已經不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要。綠色建築評價級別高，住宅性能認定好，采用的材料、部品都要符合綠色健康要求。沒有全方位、全周期的住宅健康環境和服務，高質量就不全面，也談不上美好居住生活，要圍繞實施“健康中國”戰略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”“住得健康”轉變。為此，應從以下幾個方面發力。

　　首先，要依靠數字化改善生產。這與房屋建築質量密切相關。應強化住宅開發的品質管理，在建造全過程跟蹤，確保規范施工、安全生產，防止偷工減料、弄虛作假。

　　其次，要依靠工業化提高精度。住宅質量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動比重大、產品精度低。采用工業化生產住宅，可大幅提升住房品質和性能，延長使用年限、降低使用成本和維護費用。

　　再次，要依靠信息化、智能化做好服務。發揮互聯網+、大數據的作用，將教育、醫療、旅遊、大健康等信息接入社區和家庭，以滿足人民群眾日益增長的需求。

　　此外，還要注重住房全壽命的資源能源節約和全方位服務。住房應該是成品，不應該是半成品，要努力實現全裝修一步到位，減少浪費。由於住房的使用周期長，但家庭結構變化快，所以要推進空間可變的結構體系。

房地產稅討論升溫

　　另外，有關房地產稅的話題再次受到關注。專家建議，應按低稅率原則征收房地產稅。

　　國家稅總局日前答複政協提案中表示，在推進房地產相關稅收制度立法與改革過程中，統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策，發揮稅收職能作用，為減少工業用地閑置、服務實體經濟轉型升級創造良好稅收環境。

　　自然資源部自然資源確權登記局局長冷宏志近日透露，要不斷鞏固和提升不動產統一登記成果，抓緊啟動《不動產登記法》立法，落實國務院深化“放管服”改革要求，全面推進不動產登記便民利民工作，充分發揮保護權益的作用。

　　在分析人士看來，不動產統一登記，能夠為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，更加有效地支撐房地產稅改革工作。

　　12月11日，由中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2018—2019）》建議，推出房地產稅，實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。

　　自房地產稅法被列入全國人大常委會預備審議項目後，今年以來，政府官員多次談及房地產稅。目前，全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。

　　中國財政預算績效專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示，房地產稅對房地產市場的影響是系統性的，加快房地產稅立法是我國稅制法制化進程的關鍵一步，應與房和地相關的其他稅費統籌研究、分步實施、循序漸進，有效調整。

　　中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕認為，房地產稅的全面開征應具備房地產登記信息系統和房屋價值評估系統兩個技術前提。即對個人住房征稅必須先了解和掌握個人住房的相關信息，也能夠客觀地對個人住房價值進行評價。

　　張學誕認為，房地產稅開征後其稅收負擔應當是多少較為合適，是人們普遍關注的一個問題，也是房地產稅制度設計上的核心和難點建議，建議將個人住房的房地產稅幅度稅率水平確定為0.2%－1.2%。

　　張依群建議，房地產稅應按照“低稅率、廣覆蓋、輕稅負”的原則征收，具體面積扣除標准和稅基稅率由地方政府根據當地經濟發展水平、人均住房狀況自定。

（房掌櫃整理自經濟日報、證券日報）