在房地產調控政策持續作用下,加上年底樓市觀望情緒加劇,全國住宅市場整體供大於求矛盾加劇。18日,易居房地產研究院公布的數據顯示,受監測的100個大中城市住宅庫存連續三個月環比上升。
易居方面發布的數據顯示,截至2018年11月底,受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米,環比增長2.5%。觀察曆史數據,2018年9月開始,百城庫存規模出現近三年來首次顯著攀升態勢。10月至11月繼續保持增長態勢。總體上看,庫存走勢迎來拐點,2018年四季度正步入上行通道。
截至2018年11月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2713、22780和19298萬平方米,環比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%,同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,從同比增幅數據看,一線城市在連續34個月庫存同比下跌後,自2018年6月首次出現同比正增長態勢,7月至11月繼續同比正增長,這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市雖然保持同比下跌,但跌幅持續收窄。三線城市在連續38個月同比下跌之後,目前首次出現同比正增長現象。
嚴躍進指出,觀察曆史數據,11月推盤規模創下了曆史最高水平。“這說明房企年底需要沖刺業績,推盤節奏有所加快。從側面也說明,11月預售證管控的力度相對小,部分積壓的高價樓盤正密集入市。從購房者的角度看,近期房源可選的機會也在增加”。
從供求關系來看,11月,100個城市新建商品住宅供應量為5930萬平方米,而成交量為4858萬平方米。在以往連續9個月出現供小於求的態勢基礎上,9月首次出現供大於求態勢,10月至11月繼續保持此類態勢。
“房企普遍重新面臨去庫存的較大壓力”。嚴躍進認為,從去化周期來看,截至11月,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.5個月。“這也意味著市場消化完這些庫存需要9.5個月,該數值相比10月的9.2個月有所增加。從趨勢看,當前存銷比正開始走出曆史低位,且開始小幅反彈”。
整體來看,嚴躍進認為,2018年9月至11月全國百城庫存數據持續上漲,說明供給規模較大,而市場去化效果一般。“庫存走勢也使得房企營銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略。當然從另一方面看,庫存規模增加,一定程度上也緩和了當前城市庫存不足和缺貨的矛盾,同時也增加了購房者議價的空間”。
“12月房企申領預售證的積極性依然很高,供應規模依然會放量”。他進一步分析預測,“市場觀望情緒近期還比較濃厚,市場交易難言明顯反彈。”
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主持人孫華:備受關注的中央經濟工作會議將於近期召開。從往年的經驗來看,中央經濟工作會議是對明年整體的經濟形勢和工作目標進行定調。那么明年貨幣政策、財稅政策、房地產政策會有哪些變化,今日本報記者采訪專家學者給予前瞻性解讀。
距離2016年北京“930”調控政策已過去兩年有餘,從效果上看,當前無論是房地產開發投資數據,或是銷售金額及銷售面積,其降溫態勢越發明顯,尤其是此前持續上漲的首套房貸利率,也於11月份開始停漲。
來自融360的數據顯示,在其監測的全國35個城市533家銀行中,11月份全國首套房貸平均利率為5.71%,雖然同比去年11月份的5.36%仍小幅上漲0.35個百分點,但從環比來看,已與10月份持平。具體來看,有23家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,占比4.32%,較上月減少4家;有15家銀行分(支)行回調利率,較上月減少4家;有494家銀行分(支)行首套房貸款利率較上月持平,占比92.68%。
“近期,首套房貸利率滯漲確實表現得比較明顯,這除了能反映出市場流動性向好以外,對於房地產市場來說,首先利好於剛需。”昨日,58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示,但要注意的是,房貸利率滯漲並不意味著樓市調控放松。
張波稱,目前政府對於房企的資金面管控依然較為嚴格,而從目前房貸利率下調的時間點和節奏來看,其本身並不是調控放松的表現,但從實際產生的作用來說,確實會在一定程度上對樓市形成利好,刺激剛需的購房需求。
東方金城首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時分析稱,近期部分城市房貸利率出現松動,主要是受到房貸市場供需平衡變化影響,即經曆多次“降准”後,銀行總體信貸額度進入相對寬松狀態,銀行部門有動力通過利率邊際調降擴大房貸規模;從需求端來看,最近一段時間,房地產市場持續降溫,房貸需求不振,也對部分城市房貸利率下調起到一定的推動作用。
王青認為,根據當前房貸市場供需格局演化態勢,年底前房貸利率有可能進入一個“平頂期”,即進一步上行的動力削弱,但掉頭向下的可能性也不大,且各類房地產調控政策也不會出現松動。這主要源於當前房價仍駐紮在高位,抑制房地產泡沫膨脹是穩定宏觀杠杆率和防范系統性金融風險的重點所在。在當前局面下,通過啟動房地產市場“穩增長”的可能性和必要性均很低。由此,近期部分城市房貸利率下調,更多體現了供需格局變化後的市場自發調整過程,並非釋放房地產調控政策轉向信號,也不會對各地漸趨冷卻的市場情緒帶來明顯提振。
展望未來,張波預計,房地產市場環境將繼續嚴控,且長短結合的調控節奏會繼續保持。在落實長效機制的基礎上,預計明年需求端限購不會放松,但針對首套房的支持性政策或將強化。
(房掌櫃整理自證券日報、經濟參考報)
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