馬光遠：2019年下行繼續 四五線頻拿地開發商危險

12月6日，由和訊網主辦、以“資本賦能高質增長”為主題的第十六屆財經風雲榜第九屆地產金融創新峰會在北京舉辦。會上，著名經濟學家馬光遠發表了《大周期下的中國經濟與房地產走勢》的主題演講，指出全球正處在政經周期的大變革時代，中國經濟正在進入新的“發展三峽”。另外，從人口角度看，地產已經處於高位，總體人口減少，依舊利好一二線城市，利空三四線城市。

　　 談到中國經濟形勢，馬光遠認為“形勢”兩個字是兩個概念，一個是“形”，一個是“勢”，“形”指的是當下、現在，“勢”指的是趨勢。現在很多人把“形”和“勢”混為一談，“形”不好不代表“勢”不好。這是最基本的，我為什么講黑夜裏邊尋找光明？就是有很多人被眼前的“形”嚇壞了，看不到未來的“勢”。

　　“我們要看到“勢”，“勢”是什么？是改革開放40年來中國經濟經曆的四次危機，第一個危機俄羅斯金融危機（90年代初），讓中國人知道有危機這回事，第二個危機亞洲金融危機。讓中國感受到危機就在身邊。第三個危機2008年全球金融危機，讓中國人知道自己處在危機裏邊。第四個危機就是這次中美貿易摩擦，讓中國人知道自己在危機的中心。這四波危機完後中國經濟的經濟表現是什么？每一波危機沒有把中國經濟打趴下，而是每一波危機之後中國經濟都實現了很大的反彈，而且是真正的V型反彈，這次會怎么樣？千萬不要簡單得出結論，千萬不要簡單講這次危機之後中國經濟會怎么掉下去，看曆史，每一次危機之後中國經濟都實現了很大的反彈。”

　　馬光遠認為，兩次中央政治局會議對形勢判斷不同，7月份說內部環境發生了變化，10月份講中國經濟當前的形勢是長期和短期、內部和外部因素共同作用的結果。“10月31號的時候拿出四大舉措，都是針對當下的問題，我認為這些舉措本身都是實事求是的，比如說這些民營企業的問題、比如說基建投資的問題等等，全是針對當下中國經濟自身的問題來的。所以10月31號政治局講到要切實辦好自己的事，我覺得這很好，不要把責任推給別人。一邊跟別人打，一邊把自己的事辦好沒問題。我認為中國經濟不像很多專家講得那么糟糕。”

　　馬光遠認為，2019年下行的趨勢可能會繼續，明年經濟可能要到6，但是不要擔心，基建還可以搞，貨幣還可以松，財政赤字可以過，房地產可以穩，把這些穩住沒問題。“所以我對明年政策建議就五個字：金木水火土，沒有別的。我認為把這五個字搞好中國經濟明年不會有大問題。“金”是減稅。“木”是基建。“水”是放水。“火”是中美貿易摩擦之後。“土”是穩定房地產市場，這五個穩住，大環境就穩住了，就不會出問題。如果有人告訴你明年有多困難，你們不要害怕，我們的政策的逆周期作用大家要相信，中國現在在宏觀政策方面的優勢在哪裏？我們如果想幹逆周期政策能夠起作用，所以明年不會太難。”

　　回到房地產，馬光遠認為，明年總體市場比較困難，房地產政策會適時調整，房地產可能主動或者被動地進入到下一個周期。下一個周期會做什么其實我們不知道，但是可以肯定地講有一些開發商很危險，特別是跑到四、五線去開拓市場的拿到大量土地儲備的一些特大型的開發商不排除有倒閉的可能。2020年以後整個市場會變化，下一個周期應該在2035年左右，2035年到2038年左右大家又會看到中國房地產在下一個周期的新的高點。“所以我盡管對2018年、2019年的房地產市場保持悲觀，但是大家記住，長期我仍然看好，長期沒問題。中國房地產市場的調整這一波的上漲超過以前差不多三年，下跌我認為也基本需要三年左右的調整，來消化這個市場，這個市場需要一個極大的專辦，所以下一波房地產周期是全新的周期，這是我的基本判斷。”

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　　對於明年及未來的房價如何走，一直是所有人最關心的話題，也是最近幾個月地產專家和經濟學者討論最廣泛的問題。獨立經濟學家馬光遠表示，房地產行業長期沒問題，2018、2019年將是本輪房地產最困難的兩年，理由是經曆前兩年的需求釋放之後，市場供求平衡，上漲動力衰竭。這將使整個市場經曆極大考驗，房地產投資回落到3%左右的概率很大。

　　對於明年房價的具體走勢，他更直言不諱給出明確答案——從現在到明年4月份，房價下跌趨勢明確，房價將下跌2-3成，跌回2年前水平基本大局已定。

　　除此之外，馬光遠更一針見血地指出，由於過去20年房價的快速上漲，房地產行業被妖魔化到無以複加的地步。但實事求是而言，從1998年房地產市場化以來，中國用了差不多20年的時間，實現了住房從短缺到供需平衡的曆史性巨變，人均居住面積超過了40平，這是一個非常了不起的成就。但隨之而來的是地產行業的過度發展造成的社會矛盾不斷激化，教育資源匱乏，學位房被炒到天價;交通地鐵發達地段，價格更是水漲船高，尤其是居住和投資的比例開始傾斜，房地產經曆了極度繁榮之後，當下及未來幾年，房價很難再複制此前的瘋狂景象，最根本原因是需求已經枯竭殆盡。

　　馬光遠是獨立經濟學家，畢業於中國社會科學院研究生院 ，經濟學博士、產業經濟學博士後。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視台財經頻道評論員。多職位加身下，早就奠定了其行業地位，所以他的一些公開看法大多時候會在輿論發酵，繼而影響到很多人的投資置業。

　　奇哥說過，房地產是極具包容性的行業，它從來都容得下有不同聲音的出現，從行業誕生以來，多空對壘的局面便已形成，所以出現專家之間因觀點不同而“互懟”的現象十分常見。“空軍司令”馬光遠的觀點自然也逃不過“多軍將領”們的反駁斥責。

　　經濟學家董藩近日就對馬光遠前段時間的言論進行了反駁!他在微博平台不留情面地說：有人認為，經曆了前兩年的需求釋放之後，中國本輪房地產快速上漲周期已經宣告結束，市場供求平衡，上漲動力衰竭——我覺得這種認識是不對的!因為此前“去庫存”導致的這輪上漲，確實對大部分三、四、五線城市來說，消化掉了大部分的需求，後面需求的積累需要很緩慢的過程，或者再無大幅增長的可能。

　　但對大多數一、二線城市來說，這幾年總體上一直處於嚴厲的限購限貸狀態。如果仍然堅持市場化導向的改革，減少對人口流動的行政幹預，也繼續鼓勵民營經濟的發展，形成穩定預期，這些城市再有5-10年的較快增長期是沒有問題的。

　　與馬光遠“房價下跌趨勢明顯”、“明年房價下跌2-3成”截然不同，經濟學家董藩認為，未來大多數一二線城市，需求並沒有消耗，相反因為限購限售等樓市調控政策的影響，購房需求反而積累了不少，未來如果放開調控，不再對城市人口流向進行幹預，大多數一二線城市房價還會繼續上漲5-10年沒問題。

　　事實上，這並不是董藩第一次提出這種言論。11月中旬，他曾公開發言指出，當前地方政府有四大理由不願看到房價下跌：1，房價一旦明顯下跌，需求立即沉澱，交易稅費銳減，威脅財稅安全;2，房價一旦出現大幅下跌，前期買房的就覺得吃了虧，就可能圍攻開發商和政府，出現群發事件;3，房價一旦明顯下跌，就會影響開發商買地信心，土地會大量流拍，土地財政狀況急劇惡化;4，房價一旦明顯下跌，就會通過產業鏈的作用，影響當地建築、建材、裝修、綠化等眾多產業的市場狀況，導致地區經濟惡化。

　　其次，通過近幾個月的國家表態和調控政策的升級不難看出，國家正逐漸擺脫對房地產的過度依賴，過去我們總認為房地產和中國經濟牢牢捆綁在一起了，事實也的確如此，房地產確實是拉動經濟增長的重要引擎之一，這一點在數據上也表現得淋漓盡致，但是我們同樣看到，經濟過度依賴房地產的副作用在顯現，尤其是房地產對實體制造業的擠壓越來越明顯，國家已經逐漸意識到了房地產並非永遠的“解藥”。

　　最後，房價是時候理性回調了，百姓苦高房價久矣。尤其是很多三四線城市在短短一年多時間，房價便迎來了翻倍上漲，但反觀工資性收入卻鮮有提高，房價上漲，但居民的生活質量卻在下降，這樣的發展並不是我們願意看到的。房地產透支了城市的未來，這並不是真正意義上的發展，唯有靠人口和產業拉動，居民收入提高了，順帶著房地產迎來發展，這才是合理現象，目前的發展狀況，完全是本末倒置。

（房掌櫃整理來自和訊房產、樓市新談）