土地市場放量迎來出讓高峰 萬科等頭部房企悄然出手

　　每逢年底皆是土地供應井噴的時段，當下正值整個房地產市場處於深度調整周期，但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。

　　比如北京市在不久前的一天內推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京曆史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。無獨有偶，其他如廣州、南京等城市也都相應地展開了歲末賣地大戰，供應面積較前三季度大幅度增加。

　　與之相對應的是，商品房銷售未及預期，以及日益趨緊的資金壓力，使得房企對於後市的觀望情緒變得更為凝重，買地熱情顯著下降，土地溢價率較過去兩年顯著下降。

　　此時，土地市場上最為活躍的，當屬市場份額較大的頭部房企。數據顯示，萬科、保利等一線房企在年底的工地潮中表現相對踴躍，其拿地數量較今年前幾個月明顯增加，且全年新增土地總量並未較上一年有所減少。曾經一年多罕有在一級市場出手的融創中國已悄然回歸一級市場，連續斬獲多宗宅地。

　　土地市場放量迎來出讓高峰

　　11月26日，北京市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京曆史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。

　　這場盛宴或許只是一個開始：臨近年底，包括北京在內，不少城市的土地市場近期都在集中放量。就在北京土地市場創下曆史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網上也掛牌了15宗土地。

　　整個11月，南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產研究院數據顯示，一線城市11月供應土地合計高達90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應了土地合計1400宗，也將是年內最高記錄。

　　在多位業內人士看來，近期各地土地市場供應“井噴”的主要原因在於，地方政府需要完成年內供地指標，而房企也有補充土儲的需求。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可向《華夏時報》記者表示，由於政府調控、開發商融資困難、銷售市場調整等一系列原因，上半年很多一二線城市土地市場較為沉寂。年末之際，地方政府面臨一定出讓任務壓力，資金充沛的大型開發商也有補充儲備的需求;另一方面，市場基本面穩定，普遍預計不會出現過熱局面，也為土地出讓帶來良好基礎條件。

　　“如果不加緊供地，增加供應，未來將面臨供求失衡矛盾加劇的風險。”歐陽捷指出，以北京為例，今年計劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當於去年全年的49%。而張大偉也向記者透露，年內大部分城市土地銷售額漲幅放緩，全國賣地最多的50大城市合計年內截至11月26日賣地3.21萬億，同比只上漲了7.3%。這可以說是最近多年來最低的漲幅，所以其中大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應。

　　“目前整體的樓市庫存還是處於一個比較低的低位，因此急需增加供給，否則會導致後續供應不足。”中國房地產數據研究院院長陳晟表示。與上述觀點類似，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，今年以來出現不少流拍的現象，“和地方政府有點偏差”，因此到了年底政府通過調整土地出讓方式希望積極形成交易態勢。而對於一些房企來說，可以形成新的土地儲備戰略。

　　“整體看，年末土地成交高峰已經出現。”張大偉認為，目前全國多城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地的拿地積極性較高。眼下房地產企業資金壓力比前兩年明顯加大，但有資金的企業依然非常多。從北京11月26日那場土拍可以看出，土地市場雖然降溫，但依然有企業看好後市。在一二線城市調控政策嚴格的背景下，房企為了增加銷售額依然會集中拿地。因此其預計2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。

　　企業多數仍在觀望

　　與過去兩年行業搶地形成鮮明對比的是，多數房企在今年的購地意願大幅度下降。這一方面是源於企業對後市保持謹慎態度，另一方面則是持續收緊的融資環境導致開發商現金流惡化。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：25家房地產行業龍頭房企9-11月拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。數據顯示龍頭房企拿地數據已經連續3個月低於千億，這也是最近4年來首次出現。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。

　　“今年要收縮拿地，主要是任務是回款，即便是有一些項目虧損，我們也要先賣。”一位閩系房企總裁曾告訴記者。

　　房企的謹慎態度在下半年表現格外明顯。克而瑞數據顯示，銷售TOP100中近4成企業在11月未有新增土儲入賬，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創、金輝、福晟等。據研究，企業的這種蟄伏行為多是為了防范風險進行主動戰略收縮;此外，還因為不少企業前兩年買地力度大土地儲備充足，比如金茂、福晟、首創、金輝等總土儲去化周期均在3年以上。

　　日前，濱江集團董事長戚金興對媒體表示：該公司便在下半年臨時調整了拿地的策略。“我們今年上半年的拿地原則就是有利潤就拿，主要是為了保證未來的規模發展。不過隨著三四季度的市場變化，我們也開始慢慢調整自己的拿地節奏。”

　　按照濱江的計劃，今年上半年是按照“1:2”原則拿地，即回籠資金1億，用2億去拿地;今年三季度是按照“1:1”原則拿地，即回籠資金1億，用1億元去拿地;而到了四季度，原則變成“1:0.72”。

　　一方面是政府供地量大增，另一方面是企業購買欲望下降，土地市場的景氣指數並不高，價格也較上兩年大幅度下降。

　　克而瑞數據顯示，2018年1-11月，銷售TOP100中半數房企新增樓面價較2017年下降。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態度。

　　許多城市在今年下半年的土地價格，均較2016、2017時的成交價格出現了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例，12月3日，廣州一共拍出3宗地，其中一塊標號為長嶺居CPPA-A-3的地塊總價22.47億，樓面地價13505元/平方米，被央企五礦地產所拍得。但在2016年8月，該區域臨近地塊的拍出樓面單價高達27274元/平方米。今年的成交價格較兩年前打了對折。

　　據了解，2016年創造長嶺居地王的開發商為中治，今年，該公司已與央企五礦進行合並，故而五礦在12月初的購地行為，被視作一次補倉行為，拉低區域內地塊的平均單價。

　　頭部房企悄然出手

　　盡管大部分公司在下半年調減了拿地計劃，但仍然有一些公司趁著年底的打折行情下積極補充庫存。

　　保利發展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日，廣東保利同樣以底價16.53億元競得廣州外圍城區番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬平方米，計容建築面積不超過21.67萬平方米。

　　此後的12月13日，保利以底價53.84億元競得廣州市白雲區的一宗商住用地。這宗土地位於三元裏大道，宗地面積為9.97萬平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積將近4.75萬平方米，計容建築面積則為28.19萬平方米。

　　由於地處廣州中心城區，加之體量不小，盡管上述項目以底價成交，但在市場下行、資金荒的背景下，以超過50億元的自有資金承擔土地出讓價款，也僅有保利這樣具有融資優勢的企業能夠拿下。

　　萬科在年末的拿地情況也較為突出。11 月該公司共獲取16 個新項目，其中14 個為住宅開發類地產項目，2 個為物流地產項目。公司單月新增土地項目建築面積達392 萬平米;拿地總成本264 億元，同比增長27%(不包括物流項目)。

　　不久前，有消息顯示，碧桂園董事會主席楊國強在集團經營會上發出積極信號：“逐步放開投資”。據稱，碧桂園在此之前已經暫緩投資有半年之久。

　　無獨有偶，許久不在公開土地市場露面的融創中國也開始頻繁出現在公開土地市場，過去兩年土地市場熱度較高地王頻出之際，該公司曾經好長時間淡出一級市場。

　　12月10日，上海靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元18-01地塊由融創以底價30.5億元拿下，樓板價每平方米46609元。較早前的11月，融創以48.6億元包攬杭州運河新城兩宗宅地，其中西側42號GS1201-04地塊樓面價21614元/㎡，溢價率5%;東側沿運河的43號GS1201-05、10宅地樓面價24321元/㎡，溢價率18%。

　　2018年末的房地產市場，少數地方政府對於樓市政策的微調，如同堅冰上的裂縫，讓冰面下的市場感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知，嗅覺敏銳的頭部公司，又開啟了新一輪布局么?

　　(房掌櫃整理自第一財經、華夏時報)