土地市場降溫明顯 房企對未來市場預期表現較為悲觀

　　今年以來，房地產市場降溫態勢也在土地市場引發連鎖反應。雖然供應的持續增加帶動了市場整體成交量以及成交價格的上漲，但土地市場溢價率的降低以及土地流拍數量的增多，無不顯示出土地市場涼意十足。

　　中原地產研究中心的統計數據顯示，截至2018年12月26日，全國50個大城市合計賣地金額為3.616萬億元，其中，熱點城市賣地金額漲幅明顯放緩；從土地溢價情況來看，熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率。除此之外，土地流拍數量再創新高。僅以一線、二線城市為例，截至目前，一線、二線城市住宅土地年內流標369宗，是近6年來最高水平，同比上漲156%。

　　“土地市場溢價率走低疊加流拍數量增多，是市場降溫的直接體現。”昨日，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受采訪時表示，究其原因，這主要是受三大因素共同作用。

　　具體來看，一是基於對未來房價預期的判斷。今年8月份，住建部提出“穩房價、穩地價、穩預期”的要求，並且此前還明確提出要“堅決遏制房價上漲”，受此影響，房企對未來市場預期表現得較為悲觀，在此情緒主導之下，土地市場趨冷屬於預料之中。二是受限價政策影響，導致部分城市出現新房、二手房價格倒掛現象，這在一定程度上直接影響到土地溢價率，甚至導致土地流拍現象不斷發生。三是開發商資金成本壓力大。2019年房企面臨的最大壓力依然是融資難問題，雖然年內央行多次宣布定向降准，但由於監管層對於進入樓市的資金進行嚴格監管，因此，在拿地方面就會顯得捉襟見肘。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李赫認為，造成土地溢價率走低的原因，除了受限價政策影響外，各地配建的保障性住房、競拍自持面積等限制性政策，也是造成市場迅速降溫的原因。從土地市場流拍數量來看，除了政策、預期、資金鏈等方面影響外，現階段拍賣地塊附帶條件過多、優質地塊較為稀缺，也是造成流拍數量增長的因素之一。

　　僅以12月24日北京底價成交的一宗懷柔地塊為例。據悉，該地塊為懷柔區廟城HR00-0014-6019等地塊R2二類居住用地、B1商業用地、S4社會停車場用地、A33基礎教育用地、U22環衛設施用地。從上述介紹中不難看出，該地塊不僅屬性相對複雜，包括大量的商業用地，從地理位置來看，更是處於北京的遠郊區，因此，房企競拍積極性較低。

　　雖然土地流拍數量明顯增多，但從供應角度來看，數量也同步上升。

　　中原地產研究中心的數據顯示，今年以來，各城市土地供應數量明顯增多，尤以一線城市最為亮眼。具體來看，11月份四個一線城市土地供應數量為87宗，而12月份以來截至27日，四個一線城市土地供應累計達到59宗。從全年情況來看，一線城市土地供應數量累計達到677宗。

　　合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示，從目前情況來看，一線、二線城市及部分經濟較為發達的三線城市基本面相對保持穩健，無論是從土地出讓數量還是房價，有望在企穩之後於明年出現小幅上漲，預計明年三線、四線城市的房地產市場增量需求將有所減少，房價難以維持此前的增速，土地出讓規模也將相應收縮。

　　“總的來看，明年土地市場將繼續呈現分化局面。”郭毅分析稱，一些調控政策有所放松、同時經濟層面有相應的產業支撐、能夠對外來人口形成吸聚效應或積極采取人口引進措施的城市，將會成為未來房企重點布局的城市；而產業薄弱，樓市庫存高企、去化緩慢，地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市，土地市場將延續冷清局面。

　　李赫表示，從2017年的“地王”頻現、到2018年的底價流拍，可以看出土地市場經曆了一波從高峰到低穀的周期，預計在房地產市場“三穩”的背景下，2019年土地市場將進一步回歸理性。

　　張波對記者表示，由於目前“去庫存”接近尾聲，預計2019年房企在三線、四線城市拿地會變得更為謹慎且理性，同時，房企在拿地策略上或更重視城市群的進入戰略。

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時值年末，土地市場持續升溫。數據顯示，11月一二線城市合計供應土地已近1500宗。在這背後：部分資金充裕的房企正積極拿地備貨。而資金鏈緊繃的房企則收縮戰線、出售資產，轉型求生存。房企間的實力分化也越來越明顯，“50強”已成為房企融資過程中的關鍵門檻。另外，房地產融資渠道正持續收緊，開發貸、發債、股權融資及海外融資受限，由此信托融資也變得愈發重要。(包芳鳴)

從整體看，房企拿地意願比2018年上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現，對非優質地塊的積極性降低，對總價較高的地塊相對謹慎。

臨近年底，土地市場迎來久違的成交高峰。

11月26日，北京出讓的13宗地塊中成交12宗，成交總金額高達316.46億元，單日成交數量與金額均為史上最高；當天，北京、上海、杭州等多個城市，合計成交土地金額達428.2億元。

一二線城市土地市場似乎正在回暖。據統計，整個11月，一二線城市合計供應土地已近1500宗，往日供應稀缺的深圳加入推地大軍；12月，熱點城市廈門、南京也都將迎來年底的出讓熱潮，合計入市地塊達30宗、起拍總價255.8億元。

多位業內人士表示，雖然一二線城市調控政策嚴格，但對於部分資金充裕的房企來說，依然會集中拿地。而土地供應大幅增加，意味著在未來將上市大量的房源。

這使得供需結構緩解，未來房價有望保持平穩。“土地供應的大幅增加，會在一兩年後形成供應量，市場整體來說將保持穩定。”住建部住房政策專家委員會主任顧雲昌表示。

值得關注的是，在部分城市，供應的大幅增加給開發商帶來了去化和競爭壓力，比如北京的限競房在短期內供應大增，在很大程度上平抑了整體房價。

年底搶地潮

中國房地產在2018年進入下行周期，土地市場亦是如此。

過去的10個月，土地流拍現象在多地上演。據廣發證券統計，前三季度土地流拍數量已達到888宗，10月百城土地溢價率下降至12年以來新低。

年內，大部分城市賣地金額漲幅放緩，截至11月26日，全國賣地最多的50大城市合計賣地3.21萬億，同比上漲7.3%，是多年來的最低漲幅。

到了年底，地方開始坐不住了。大部分賣地持平或者減少的城市，開始明顯增加土地供應；部分城市修改土地出讓規則，包括減少保證金、共用保證金等，減低土地成交門檻，導致年末土地成交高峰出現。

例如，11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，總起拍價約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀錄；同日，濟南一口氣推出12宗土地，總面積約為45萬平方米，總起始價約為46.49億元。

土地稀缺的深圳，也開始加推地塊。據深圳土地交易中心官網顯示，截至目前，11月共計有11宗地塊出讓，其中包括居住用地4宗，商業辦公地5宗，物流用地和工業用地各1宗。

據統計，一線城市11月供應土地合計高達90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應了土地合計1400宗，創年內新高。

這一趨勢在12月還將延續。因交地原因未趕上11月出讓熱潮的廈門，隨著中止地塊的恢複出讓及新增供應，12月將有8宗地塊陸續入市交易，新增供應77.86萬平方米，總起拍價達137億元；南京(不含溧水、高淳)也將在11月29日至12月18日出讓22宗地塊，起拍總價118.8億元。

供應的提升帶動著開發商的拿地熱情。

據東方證券監測，11月19日至11月23日一周內，26大城市在土地出讓金上升的情況下，成交土地數依然達到26塊。

熱情從成交價也得以體現，中原地產數據顯示，11月一線城市樓面均價為10221.62元/平方米，環比上漲33.33%。

成交的溢價率則出現分化。以北京11月26日成交地塊為例，除了采育0128地塊競爭到溢價率49.3%外，大部分依然處於平穩中，基本溢價率集中在20%左右，與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行，少數土地溢價率為1.56%，甚至0.5%。

中原地產首席分析師張大偉認為，從近期土地市場報價與最後競價情況看，土地市場最大的特點是並沒有想象中那么冷，房企依然積極拿地，特別是優質地塊，爭搶依然激烈。

但從整體看，房企拿地意願比上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現，對非優質地塊的積極性降低，對地塊總價較高的地塊相對謹慎。

張大偉指出，資金成本的優勢將是房企在土地市場最大的優勢，未來一二線城市地價超過30億的地塊，民企將很難參與或者單獨競爭。

供應影響房價

大量的土地供應，在未來將轉化成房源入市，“2019年市場供應量將明顯上漲”，張大偉表示。

以北京為例，據中原統計，北京累計供應的限競房土地合計已經多達80塊，限競房住宅規劃建築面積高達774萬平米。按照70-90平米為主測算，將形成超過7萬套限競房。

前期的土地已轉化為房源。數據顯示，11月北京供應住宅23期合計住宅套數多達6218套，10月、9月分別供應25期8918套、31期7570套。

然而，市場的反應卻不盡如人意。年內累計入市限競房項目合計31個項目39期，供應限競房套數為18580套，面積為216.5萬平米。而網簽銷售的套數僅3391套，簽約比例僅18.3%。

據此測算，入市項目的平均去化只有3成多。

張大偉分析，北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市，購房者開始全面觀望。而限競房區域供應紮堆現象明顯，使得供大於求開始出現。

他預計，按照最近入市的節奏看，未來2個多月，還將有1-2萬套限競房入市，年底限競房將積壓庫存超過1000億。

巨大的供應給開發商帶來了競爭壓力。一家華南房企在北京的限競房項目銷售負責人表示，今年市場本來就在下滑，商品房的新房和二手房也在降價，限競房又這么多，項目的去化壓力很大。他認為，低價限競房的大量存在，在整體上已經改變了北京樓市的供求結構，平抑了房價。

北京的限競房可說是一個特例。全國來看，知名土地專家鄒曉雲認為，市場供求機制已經失調，單方面增加土地和房屋，很難產生大的影響。加之土地到房屋的鏈條很長，很難預測到未來會有什么變化。

鄒曉雲進一步指出，樓市是政策市，只要政策是穩定的，市場就不會有太多的變化。

中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁也認為，土地供應增加並不意味著供過於求的局面會立即出現，今年底拿的地，要後年底才能在住房市場上顯示出來；維穩依然是基本原則和目標。

價格方面，宋丁認為，上半年以來，深圳供地以及企業拿地的積極性都不是太高，下半年不將缺口補起來的話，明年房價將呈現出上漲壓力。

張大偉則表示，北京開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰；另外廈門等地房價也明顯下行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，土地供應雖對補庫存有積極導向，但若要對房價產生影響，房企仍需加快新項目開工、新房源入市，真正變成有效供應。

（房掌櫃整理自證券日報、21世紀經濟報道）