萬億房企放緩步伐 擱淺背後是地產開發業務增長瓶頸

2018年，萬科34歲，碧桂園26歲，恒大21歲。根據克而瑞公布的數據，這一年，它們的銷售額分別是6069.2億元、7286.9億元、5511億元。這是與“萬億”規模最接近的三家房企。

  一年前，這些企業曾在內部不同場合提過萬億計劃，並為這個計劃投下巨額砝碼。以萬科為例，萬億計劃原本預計在兩個戰場展開：傳統地產開發與創新業務。

  萬億目標“擱淺”背後，是地產開發業務增長的瓶頸、多元化掣肘，幾乎在相同時間節點，高懸在三家房企的頭上，彷如魔咒。

  在傳統開發業務遭遇增長極限的背景下，對於龍頭房企而言，打破規模增長瓶頸關鍵在於業務多元化。這不僅關系著企業自身涅槃重生，也關乎房地產行業的規模邊界。世界上還沒有一家房企規模能夠超越萬億。

  住房短缺時代結束

  一年前，萬科、碧桂園和恒大都在內部提過“萬億計劃”。自2018年以來，“只從絕對規模來衡量一家房企是有問題的”——已經成為這三家房企的共識。

  2018年初，碧桂園宣布，未來將根據市場情況推出貨量，不在設具體合同銷售目標。2018年中期業績發布會上，碧桂園總裁莫斌提到“提質控速”目標。碧桂園方面告訴經濟觀察報，碧桂園規模增長不追逐量化指標，而是在確保質量和安全前提下，以怎么樣的節奏發展。

  這幾家最有可能奔向“萬億”的龍頭房企同時放緩步伐，背後隱藏著三個指標。

  第一個指標是套戶比。根據鬱亮提供的數據，發達國家的套戶比超過1.1之後，房地產增長就很慢了。而目前我國城鎮的套戶比剛超過1，距離1.1充裕水平差距極小，這意味著住房全面短缺時代已經結束。

  許家印判斷，未來2-3年，總成交量還會繼續增加。但隨著人均面積越來越大，3-5年後市場總需求會開始下降。

  住房短缺時代結束不代表住房問題已經解決。鬱亮給出的第二個指標是租售並舉，“從結構上看，銷售的房子多了，租賃的房子少了，存在不平衡，那么需要租售並舉。從未來發展方向來看，人們想要的也不僅僅是房子本身，還有房子周邊的內容。”

  另外是城市化進程。鬱亮談到，中國城市化的第一階段是攤大餅式發展，很多城市從一環、二環、三環、四環往外走。目前城市化發展到第二階段，這是都市圈、城市帶的發展方式，一二三四線城市的劃分已經變得非常模糊。

  圍繞核心城市的衛星城，較發達的三四線城市，圍繞高鐵等交通發達的區域都變得比較突出。為城市化提供主要服務的開發商，也自然要跟著發生變化。

  多元化轉型收斂

  萬科系統性轉型始於2012年。

  2015年，萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖剛剛走馬上任，便率領團隊前往曼哈頓考察。他們帶著一個疑問：中國和房地產相關的企業未來出路究竟是什么。

  滿眼塔吊，是曼哈頓留給劉肖和團隊的第一印象。這些塔吊，恰恰解答了劉肖們的問題。原來，“911”事件發生之前，曼哈頓下城聚集了大量金融企業，但這些企業隨後紛紛遷往曼哈頓中城。取而代之的是一批新興產業。

  面對產業變遷，城市的房地產應該怎么轉換思路?劉肖在曼哈頓找到答案——作為美國“城市再發展”的經典案例，曼哈頓根據產品需要的變遷進行存量改造，賦予舊建築新生命。塔吊便是這種改造之下的見證。

  這一次考察過後，劉肖回到北京，立即開始整個北京萬科的轉型計劃，其中第一個便是“存量資產改造計劃”。三年之後，萬科時代中心亮相。

 北京區域是萬科集團轉型和創新的“先鋒隊”。多元化生態圈一直被萬科視作突圍“萬億計劃”的第二把利刃。

  萬科對於新業務預期頗具彈性，此前對外口徑是“尚未規劃各業務占比，具體路徑不清晰”。但2018年9月，鬱亮提出具體業務操作要以“活下去”為最終目標，並對非開發業務制定“收斂聚焦”基本原則。“萬村計劃”是首批收斂業務之一。在萬科南方區域媒體交流會上，萬科集團高級副總裁、南方區域首席執行官張紀文確認，萬村計劃業務已全面暫停簽約新房源。

  與萬科的路徑大同小異，開發商期望通過多元化業務轉型在總體規模中突圍，但新業務需要時間培育，也存在太多不確定性，目前普遍看不到明顯業績貢獻。

  恒大一開始便組建了龐大的調研團隊，在文化旅遊、能源、制造、健康、快消、金融等多個領域進行大量的調研和分析。

  按照當時恒大的發展步伐，不可能一下子在所有領域展開，只能優先選擇前景好的產業進行探索和實踐。2011年，恒大進入旅遊業，海花島項目橫空出世。

  2013年，恒大亞冠奪冠慶典上，恒大冰泉也高調亮相。然而，不到三年時間，恒大便出售糧油、乳制品及礦泉水業務。

  前後8年，經過對多個領域、多個產業進行大量的調研、投入、探索和實踐，恒大才最終選定三大產業——文化旅遊、健康養生、高科技。

156家房企躋身百億軍團

值得注意的是，2018年，在房地產調控政策依然從緊的背景下，全國商品房成交量增速略有放緩，但銷售規模再創新高。

優秀房企憑借精准的市場駕馭能力搶抓城市群發展機遇，因城施策把握市場需求，強調高質量產品的打造以及快速去化的營銷策略，推動百億軍團持續擴容。

根據中指研究院監測顯示，2018年共計156家房企躋身百億軍團，較2017年增加12家，銷售額共計11.4萬億元，市場份額超75%，行業集中度加速提升，千億房企增至31家。

那么，在政策嚴格，銷售放緩，融資難且貴的行業發展背景下，大中小房企去地產化表現在哪些方面，多元化轉型中遇到的挑戰與機遇有哪些，未來的發展趨勢又是怎樣?這些都將在2019年逐步展現。

（房掌櫃整理來自經濟觀察報、長江商報）