國內房企開年再掀新一輪密集“融資潮” 規模超千億元

自去年11月份以來，中國房地產企業的新一波密集“融資潮”已持續3個月。2019年開年以來，幾乎每天都有房企公布新的融資計劃。

1月18日，碧桂園控股有限公司發布公告稱，公司發行5.5億美元優先票據，2022年到期，利率為7.125%，以及發行額外4.5億美元優先票據，2024年到期，利率為8%。碧桂園稱，擬將票據發行所得款項主要用於現有境外債項的再融資。

同日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司公告稱，成功發行15億元超短期融資券，發行期限120天。

禹洲地產股份有限公司16日發布公告稱，公司發行於2022年到期金額為5億美元的優先票據，利率8.625%。16日，正榮地產集團有限公司發布公告稱，額外發行1.5億美元2020年到期年息10.5%的優先票據。

15日，中國奧園集團股份有限公司發布公告稱，公司將發行本金為5億美元票據，年利率8.5%。奧園擬將所得款項用於再融資該集團境外債務及一般運營資金。

此外，富力地產、華夏幸福、世茂、力高地產、金科股份、電建地產、融創中國、新城發展控股等多家房企也“紮堆”在1月份發布中期票據、公司債等融資計劃。其中不乏創新的融資模式，如陽光城集團股份有限公司11日稱，擬以購房應收款為基礎資產進行融資，總額不超過20億元。

據中原地產研究中心統計，1月份以來，各大房企公布的融資計劃已超過40筆，合計融資額度逾1000億元，其中有企業完成近百億元的大額融資。

諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷在接受中新社記者采訪時表示，從1月份房企公布的融資計劃來看，主要的融資手段是發行各類債券。

為何近月來房企融資潮不斷？陳雷表示，2018年底很多企業債券到期，償還壓力大，因此近期房企融資力度加大，並非監管放松。不少企業在融資計劃中也說明，所得款項將用於“借新債還舊債”。

2018年開始中國房企陸續進入償債高峰期。去年下半年以來，房企銷售放緩，疊加金融監管加強因素，陳雷預計，2019年房企現金流會更加緊張。

陳雷表示，一般而言，房企首選的仍是境內融資，因為海外融資難度較大，海外機構對於內房評級普遍偏低，因此利率較高。不過，去年以來，國內融資環境收緊，不少企業迫於資金壓力，尋求境外融資。

與此前相比，房企融資成本有所下降。中原地產首席分析師張大偉指出，多家企業公布的融資成本均比之前有所降低，再次出現了企業債利率不到4%的情形，龍頭房企發債利率基本在4%—5%左右。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出，2018年房企多月融資額均處低位，特別是境外債權融資被限以後，下半年房企融資額逐月減少，10月達到最低值，單月融資額僅為571億元。但到去年11月份，下降趨勢出現轉變，11月份房企融資額達到1044億元，環比大幅增長83%，接近上半年月均水平，12月融資額也漲至1061億元。

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不足1個月時間，數十家房企拋出了70多個融資方案，總計金額超過1635億元，這種融資密度和規模在業內並不常見。據中原地產研究中心統計數據顯示，這一單月融資規模是近一年以來的新高。

有業內分析師表示，不少房企將2019年判定為“調整年”，可能是樓市回暖前難熬的一年。因為市場調整期之外，房地產企業此前發布的公司債將集中在這一年進入還債期，目前能借到錢的房企，幾乎都是優先拿新債去還舊債，剩下的則會充當一般運營資金。

開年密集發債

1月3日，中國奧園按票面價增發2.75億美元2021年到期7.95%優先票據，率先打開2019年亞洲美元債券市場；1月15日，再次按票面價成功發行5億美元2022年到期8.5%優先票據。兩筆融資擬將所得款項用於公司現有境外債務再融資及一般運營資金。

1月初，當代置業公告稱，公司發行一筆2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率高達15.5%。

1月25日，遠洋集團宣布成功發行總額為5億美元3.25年期境外高級美元債券，票面利率為5.25%。公告稱，此次募集所得款項將主要用於償還現有債務。遠洋集團表示，5.25%的票面利率，實現了自去年12月份以來中資非金融企業境外債券的最低發行成本；充分表達出國際資本市場和投資者對遠洋集團信用水平和發展能力的高度認可。

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年，大部分企業都在關注經營風險，對資金的渴求非常強烈。不過，去年12月份以來，房企融資難度相對有所降低，再次出現了資金成本在5%上下的現象，包括有些大房企發行大規模企業債也獲得批准。整體看，房企看准窗口期，多數都拋出了融資預案。

國金證券研究所分析師周嶽表示，在2018年房企發行的債券中,有募集資金用途的有478只，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用於償還到期債務。另有業內人士稱，2019年將延續這一情況。

張大偉也指出，開發商現在更關注資金安全，為了應對馬上到來的還債高峰期，部分房企甚至不惜進行短期融資和高息海外債融資。市場上已經出現因債務逾期造成經營風險的上市企業，甚至股價一路下跌。目前來看，能借到錢的房企都是擁有較好資信的企業。

中小房企生存壓力大

目前來看，想在資本市場獲得融資，企業的資信異常重要。從1月份房企的融資動作來看，盡管有些房企順利拿到資金，但也有部分房企的融資案被中止或者被終止。比如，1月18日，深交所公告顯示，華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃處於“中止”狀態，該筆ABS擬發行金額為200億元；俊發集團7.9億元資產支持證券、花樣年非公開發行50億元住房租賃專項公司債券、雅居樂集團80億元非公開發行公司債券等多個發債申請被上交所終止。

上述業內分析師表示，對於一家上市房企來說，若多頻次密集發債，且財務盤面負債率過高，評級機構則會下調評級，這意味房企將更難在資本市場獲得資金，尤其對中小開發商來說，這將是致命打擊。

在記者與某房企一次溝通中獲悉，提升杠杆率運營，對房企來說就是“飲鴆止渴”，不提升杠杆率可能導致資金鏈斷裂，借到更多債也不意味著能找到更好的轉型方向或者商業模式，若踩不准調控節奏，戰略布局錯位，依然有很大的經營風險。

鑒於此，該人士認為，尤其對2016年前後拿高價地的中小房企來說，2019年的生存將變得更為艱難，若某個高價地項目無法快速周轉，將可能直接導致開發商必須割肉轉讓才能生存。屆時，這些中小房企一旦出現債務違約跡象，不但股價大跌，市值大幅縮水，也會淪為大型房企規模戰的被收購對象，甚至會被踢出這個市場，導致行業收並購案頻發。

當2019年進入還債高峰期時，市場上將產生大量收並購機會，有資金儲備的房企將能夠購得性價比高的土地或者項目。

此外，即使是那些資產負債率超過80%紅線的大型房企，一樣會面臨資金困境，金融機構對其財務安全值也將預警，這些企業要想拿到融資，付出的資金成本將進一步提升，對未來利潤和資金鏈安全都將產生重要影響。

（房掌櫃整理自中國新聞網、證券日報）