房企拿地積極性全面退燒 土地市場將重點回歸二線城市

　　土地市場降溫趨勢延續到2019年。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：2019年開年，一二線城市賣地金額下降趨勢明顯。1月份，40個一二線城市賣地2525.9億，同比2018年下降15.4%，環比下調幅度達到了32.4%。

　　整體看，最近幾個月熱點城市土地成交額相對同比漲幅放緩。平均土地溢價率40個城市有32個城市出現溢價率下調。一家銷售額排名在前十的房企高管告訴21世紀經濟報道記者，“去年土地市場火熱，盡管7月31日之後土地市場逐漸降溫，但土地成交同比依然高增長。今年年初市場尚未回溫，房企土地儲備充裕，土地市場有所降溫也很正常。目前，住房市場有待恢複，只有住房市場平穩了，土地市場才會回歸常態化。在此之前，房企會謹慎拿地，基於補倉心態，隨售隨補。”

　　退燒

　　土地儲備對於房企來說是生存之本，土地儲備決定了未來企業的銷售額高低，也決定了其獲取資金的潛力大小，更是保證房企自身規模化的重要基礎。持續穩定的土地儲備量是大房企持續規模化發展的“壓艙石”。房企拿地正呈現全面退燒趨勢。

　　中國指數研究院數據統計顯示，在成交方面，2019年1月份，全國300個城市共成交土地1958宗，環比減少43%，同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米，環比減少41%，同比減少3%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)609宗，環比減少42%，同比減少0.3%;成交面積3031萬平方米，環比減少40%，同比減少7%;

　　成交量下降同時，成交價格也呈現下降趨勢。數據顯示，全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米，環比減少6%，同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米，環比減少8%，同比減少26%。

　　房企拿地謹慎態度在2019年開年表現尤為明顯。華創證券調研報告顯示，1月萬科在土地市場獲取廣州、上海、北京等地10個項目以及3個物流項目，拿地區域主要集中於一二線城市。1月公司新增建面296.6萬平方米，環比下降49%、同比增長10.9%;對應總地價129.9億元，環比下降61%，拿地金額占比銷售金額為26.6%;平均樓面價4379元/平方米，環比下降23.6%，拿地均價占比當月銷售均價28.5%，較2018年下降11.4%。按銷售均價1.5萬元/平方米估算公司1月新增貨值456億元，略低於同期銷售金額488.8億元，拿地略趨謹慎。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為，1月的土地市場需要從兩個角度來看，一方面是季度性因素，由於臨近春節，市場不但成交量萎縮，房企的拿地動作也在放慢，而2019年春節又相比2018年提前了小半個月，也間接影響到1月的土地市場;另一方面則是房企心態變化，2018年市場降溫，土地流標現象增多，的確對房企的整體心態產生了影響，也對近期房企拿地積極性產生一定影響。

　　“土地市場相對於樓市是一個滯後指標。2017年，一線、強二線樓市全線開始降溫，土地市場2018年還在增長，最近幾個月成交量開始下滑。這主要是因為，在樓市降溫之後，土地市場也開始降溫，尤其是2018年的8月份之後，隨著全國熱門城市的樓市全面降溫，土地市場降溫態勢很明顯，所以出現土地流標，溢價率大幅下滑。溢價率目前已創新低。”易居研究院副院長楊紅旭表示。

　　土地市場將重點回歸二線城市

　　開年土地市場降溫除了市場因素也有季節因素。“一般來說，年初推地的節奏會比較慢，所以從成交角度來看會表現得較為低調，這可能是土地市場退燒的一個原因。第二個原因就是從企業的投資拿地策略角度來看，因為三四線城市市場開始降溫後，土地市場拿地有風險，所以排名前50的大品牌開發商，會更重視一二線城市，尤其是聚焦二線城市，因此拿地總量可能會出現下降，畢竟二線城市的推地節奏比較慢，從絕對量來講，也沒有去年下半年那么多。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

　　就2019年土地市場整體走勢來看，張宏偉認為，從大的趨勢以及企業策略角度來講，2019年土地市場重點會回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但是由於一線城市推地量比較少。所以，房企會將重點放在二線城市。比如，省會城市、計劃單列市等經濟發展情況比較好的城市會作為布局重點。在核心城市周邊的三四線城市可能會繼續被關注，其他三四線城市可能會面臨去庫存的壓力，拿地會比較謹慎。整體而言，三四線城市土地市場會持續降溫，一二線城市推地量年初較少，估計到二季度以後，尤其是下半年可能會增加。整個土地市場拿地的活躍度可能在二季度以後尤其是下半年，在二線城市會回升。

　　楊紅旭發現，最近兩個月有一種新的跡象正在出現，大中房企的融資面有所寬松，力度、規模在增加，開發區的資金面略有好轉。所以最近兩個月，少數的大中型企業拿地速度與2018年8月之後相比會有所加快，這說明，一些大中型企業認為一、二線城市拿地機會正在來臨。不過，楊也認為，如果看全國的數據和大多數城市的數據，2019年的土地市場仍然會繼續低迷。因為2017年和2018年，全國土地購置量都出現了大幅增長，房企土地儲備充足。因此，2019年，土地市場大概率會出現成交面積、成交金額的下滑、同比下跌。所以2019年土地市場大勢是降溫的，但是少數地區，一線、強二線城市，土地成交會趨於活躍，這主要是因為大部分大中企業拿地布局的戰略戰術，一致性地轉向一、二線城市。

　　此外，根據全國土地購置均價占商品房銷售均價比重年度走勢數據，楊紅旭發現，這一比例正逐年走高，並於2017年達到曆史峰值至68%。2018年，該比例有所降低至64%。“這一比例顯示了房價與地價的關系。這個比值越高，說明開發企業的拿地成本越來越高，拿高價地的風險越來越大，因為地價已經漲幅超過了房價。2019年，土地市場仍然需要面臨調整。”

　　上述房企高管也認為，今年上半年，土地市場仍會保持相對平淡，預計下半年市場回溫，土地成交有所恢複，但全年土地成交不會再超過去年。

　　張波認為，2019年全國樓市總體保持穩定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市場依然會呈現分化、多樣化、熱點恒熱等特點。總體來看，市場供應穩定，一線城市供應量增加。房企拿地節奏呈現分化。熱點一二線城市的核心地塊、有著大概念支撐的區域依然是房企的重點搶奪點，房企拿地更願意付出更多成本，選擇風險小、機遇大的區域，而風險相對較大的五六線及以下城市，房企拿地會變得更為理性。中小房企拿地的謹慎度會持續提升，部分中小房企甚至會主動退出部分城市和區域，而大型房企拿地依然會保持一定節奏，但在拿地的城市選擇上或會出現一些變化。而土地供應的多樣化仍將持續。2018年土地供應中，有住宅土地、租賃土地、保障性住房等。2019年還將可能有農村土地入市流轉增加、集體土地進入租賃市場、養老相關土地增加的情況。

　　中小地塊將成“寵兒”

　　縱觀2018年土地市場，根據中原地產數據統計顯示，2018年天津市共計成交住宅類土地106宗，同比2017年土地成交宗數上漲約10%;成交面積約846萬㎡，規劃建面約1341萬㎡，同比2017年土地成交面積上漲約24%;成交樓面均價合7151元/㎡，同比2017年成交樓面均價下降31%。綜合以上數據可以看出，2018年從土地成交數量和成交面積較2017年均有所上漲，但在政策調控的基礎上，成交價格同比回落明顯。土地市場成交趨於理性，以限制最高地價、競自持或棚改為主要手段進行控制。

　　2018年上半年，高地價、高溢價率地塊依然存在，多加開發商爭搶一宗土地的現象頻發。5月作為轉折點，開發商由之前的競爭轉為合作拿地。全年住宅類土地遭流拍、停牌、延期達36宗，占全年推出土地的25%。下半年整體呈現“底價零溢價成交”和“停牌流拍”的特征，土拍逐漸由賣方市場轉為買方市場。

　　從土地成交區域來看，市內六區地少價高，2018年成交5宗土地，成交面積約17.3萬㎡，規劃建面約35萬㎡，成交樓面均價21928元/㎡;其中河西區成交占3宗，成交面積約8.4萬㎡，規劃建面約16萬㎡，成交樓面均價合21747元/㎡;河西區住宅類土地時隔三年再度成交，為存量日益減少的河西新房市場注入“新鮮血液”。

　　環城四區土地市場表現最為亮眼。在已成交的106宗土地中，環城四區成交34宗，成交土地面積約311萬㎡，規劃建面約518萬㎡，占比近全市的40%;從住宅市場的表現看，環城四區成交占比最高，其主要原因為中心區地少價高，再加持外圍軌道交通、配套等發展愈來迅速，客群外溢速度越來越快。

　　伴隨著政策調整延續、園區合並、部分土地屬性變更等原因，政府土地供給能力增加，土地整理成本下降。2019年土拍市場或將延續2018年下半年的趨勢，一方面，流拍、停牌、複牌在成交均有可能出現;另一方面，中小地塊將成為市面成交主流，企業拿地將會持續保持理性。

　　(房掌櫃整理自北方網、21世紀經濟報道)