房企密集披露融資計劃 窗口期緊急“補血”創下紀錄

　　破紀錄的融資計劃和格外低迷的銷售業績，都是與“錢”密切相關的數據，揭露了各大房企在2019年初真實的生存狀況。

　　近日，已陸續有大約30家知名房企公布了今年1月的銷售業績。與去年同期相比，一些龍頭房企都出現大幅下跌。據相關機構統計，30家房企合計銷售額同比下調了11%。其中，萬科、恒大、碧桂園三巨頭合計下降超500億元。而與此同時，各大房企近來也在密集披露融資計劃，恰好從另一側面折射出房企的補血壓力。

　　“三巨頭”業績降了532億元

　　銷售業績的整體低迷，並沒有因排名前後而有所區分。相反，獨占鼇頭的房企，反而跌幅更大。

　　不久前，萬科方面發布公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%;恒大方面1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%;碧桂園僅公布了歸屬股東權益的合同銷售金額，為330.7億元。碧桂園去年同期並未公布歸屬股東權益的合同銷售金額，但中原地產方面測算這一數字約為460億元。這樣一來，碧桂園也出現28.1%的跌幅。

　　至此，這“三巨頭”均出現了三成左右的下降。僅僅在這一個月，三巨頭合計下跌的銷售業績已經達到了532.2億元。來自中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月13日，共有30家房企公布了今年1月的銷售額，合計3189.4億元的銷售業績，比2018年同期的3574.76億元下調了11%。

　　30家房企合計下調11%，並未像“三巨頭”一般狂跌，得益於一些中小房企“力挽狂瀾”。從各家公布的數據來看，新城發展、金地、佳兆業等均出現不同幅度的上漲。“相比去年，整體銷售額出現明顯放緩。這其中，龍頭房企同比下調，銷售數據開始回落;分化現象繼續明顯，中小房企數據依然在上漲。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　節後房企加速發債

　　2月12日，融創中國發布公告稱，公司擬進行美元優先定息票據的國際發售。票據的定價，包括本金總額、發售價及利率尚未厘定。公告表示，彙豐、摩根士丹利、中信銀行(國際)等已獲委任為有關擬發行票據的聯席全球協調人及聯席賬簿管理人。在落實票據條款後，聯席全球協調人及聯席賬簿管理人、融創中國、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人質押人將簽訂購買協議，據此，聯席全球協調人及聯席賬簿管理人將為票據的首次買方。融創中國表示，擬發行票據所得款項淨額擬主要用於為本集團現有債務再融資。

　　而1個月前的1月11日，融創也曾表示，已於2019年1月10日，與彙豐、摩根士丹利、中信銀行(國際)、興證國際、招銀國際、德意志銀行、國泰君安國際、工銀國際及野村就發行2021年到期的6億美元8.375%優先票據訂立購買協議。票據已獲得於新加坡證交所上市及報價的原則性批准。發行票據所得款項擬主要用於為集團現有債務再融資。

　　同一天，正榮地產也發布公告稱，將在香港聯交所發行2021年到期的2.3億美元優先票據，年利率為9.8%，所得款項淨額擬用於再次撥付現有債項。

　　同時，2月11日，中國奧園也發行了2023年到期的2.25億美元優先票據，年利率為7.95%。中國奧園表示，發行票據的所得款項淨額預計約為2.21億美元，公司擬將其主要用於集團現有境外債務再融資及作一般營運資金用途。

　　而在1月份，中國奧園已經發行了2筆美元債。1月15日，中國奧園發布公告稱，公司成功按票面價發行5億美元2022年到期8.5%優先票據。另外，1月初奧園還成功按票面價增發2.75億美元2021年到期的7.95%優先票據，率先打開2019年亞洲美元債券市場。

　　業績下滑的同時，是房企密集的融資計劃。今年1月以來，公布的房企融資已近90多起，合計金額超2100億元;春節後近幾天的融資計劃已有數十億美元。

　　其實，2018年在融資監管更加嚴格的環境下，房企融資渠道不斷收緊。諸葛找房首席分析師陳雷表示，從房企融資的到位資金來源分析，2018年以來，國內貸款占比降低，自籌資金比例提升。2017年以來，在公司債收緊之後，海外債發行熱度逐步升溫，發行利率隨即走高。諸葛找房披露的數據顯示，到2018年年末，海外融資利率在9.00%到13.75%，融資成本遠高於國內融資3.69%到8.50%的利率。

　　在業內看來，越來越多的房企加快融資，也為了應對還債高峰期。“據公開資料統計，2019年房企信托到期3669億元，債券及中票類到期4189億元，合計7858億元。”陳雷說。

　　不再一味追求規模

　　2019年，在堅持“房住不炒”定位、穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案的大背景下，各地繼續落實“一城一策”的分類調控政策，房地產市場將進入新的發展階段。

　　當前，包括“萬恒碧”在內的多家房企已紛紛提出要轉變經營思路，從追求規模轉換到規模與效益並重，謀求未來可持續發展。

　　萬科董事長鬱亮多次拋出“活下去”論調，認為企業要有自身憂患意識，萬科的焦慮並非停留在活下去的表面，而是如何更好更長久地活著。“只要服務客戶的能力在不斷地提高和改善，我們便沒有理由落後於大市。不是說規模大就是冠軍，這是一場馬拉松比賽，在中國房地產行業的白銀時代勝出才是最終的目標。”

　　中國恒大集團董事局主席許家印也提出“深化轉型、提質增效”，公司要堅定實施“規模+效益型”發展模式，強調規模上適度增長，更加注重增長質量。

　　“房地產每年起碼會有10萬億左右的市場，問題是競爭力。要重新努力去思考，怎樣提升競爭力。碧桂園董事局主席楊國強在集團2019年度會議上指出，目前地產依然是碧桂園主業之一。未來將打通主營業務與新業務接口，促進二者協同與深度融合，提升公司在房地產業務全周期的競爭力。

　　“當下，房地產開發獲得更高業績增長的難度越來越大，房企需要尋求新業務，實現業績可持續增長。一位房地產開發企業資深高管認為，大房企希望能夠實現多輪驅動、多支柱發展的業務模式，而中小房企資源有限，多元化的結果最終是轉型。不過，從業務占比來看，去地產化還為時過早，在高質量發展的背景下，如何更好地穩健前行同樣是尤為重要的。

    （房掌櫃整理來自北京日報、證券日報、新華網）