房企將迎來債務集中還款期 融資成本較去年年底微降

　　雖然銷售持續承壓，但年初這段時間，隨著央行降准，房企在融資方面的進展卻頗為順利。算上春節假期，近2周時間內，便相繼有十多家房企發布融資公告，且融資成本整體較去年年底微降。

　　廣發證券房地產行業分析師樂加棟表示，“在信貸層面，近期房企融資渠道大幅順暢，根據我們的初步統計，A股房企1月份發行信用債規模286億元(同比上漲361%)，主要是短融及ABS類融資規模改善顯著，行業資金環境維持改善，我們認為隨著基本面調整壓力的加大，房企融資政策仍存在進一步松動的空間”。

　　節後房企加速發債

　　2月12日，融創中國發布公告稱，公司擬進行美元優先定息票據的國際發售。票據的定價，包括本金總額、發售價及利率尚未厘定。公告表示，彙豐、摩根士丹利、中信銀行(國際)等已獲委任為有關擬發行票據的聯席全球協調人及聯席賬簿管理人。在落實票據條款後，聯席全球協調人及聯席賬簿管理人、融創中國、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人質押人將簽訂購買協議，據此，聯席全球協調人及聯席賬簿管理人將為票據的首次買方。融創中國表示，擬發行票據所得款項淨額擬主要用於為本集團現有債務再融資。

　　而1個月前的1月11日，融創也曾表示，已於2019年1月10日，與彙豐、摩根士丹利、中信銀行(國際)、興證國際、招銀國際、德意志銀行、國泰君安國際、工銀國際及野村就發行2021年到期的6億美元8.375%優先票據訂立購買協議。票據已獲得於新加坡證交所上市及報價的原則性批准。發行票據所得款項擬主要用於為集團現有債務再融資。

　　同一天，正榮地產也發布公告稱，將在香港聯交所發行2021年到期的2.3億美元優先票據，年利率為9.8%，所得款項淨額擬用於再次撥付現有債項。

　　同時，2月11日，中國奧園也發行了2023年到期的2.25億美元優先票據，年利率為7.95%。中國奧園表示，發行票據的所得款項淨額預計約為2.21億美元，公司擬將其主要用於集團現有境外債務再融資及作一般營運資金用途。

　　而在1月份，中國奧園已經發行了2筆美元債。1月15日，中國奧園發布公告稱，公司成功按票面價發行5億美元2022年到期8.5%優先票據。另外，1月初奧園還成功按票面價增發2.75億美元2021年到期的7.95%優先票據，率先打開2019年亞洲美元債券市場。

　　多屬借新還舊

　　除了春節後發債的上述3家房企外，春節前已經有大量企業加入到發債隊伍中去。

　　1月28日，路勁基建公告稱，擬發行4億美元有擔保美元優先票據，利率7.875%，2023年到期。路勁基建預計，新票據發行預計所得款項淨額將約為3.94億美元。路勁計劃將新票據發行所得款項淨額用於為到期時購回或償還全部或部分2019年票據提供資金、為其他現有債務重新融資及作一般企業用途。

　　同時，綠城中國也公告稱，將發行4億美元三年期不可贖回初始分派率為8.125%的優先永續票據。預期發行優先永續票據將於2019年2月8日完成。綠城方面表示，發行優先永續票據的預計所得款項淨額將約為3.959億美元，公司擬將發行優先永續票據的所得款項淨額用於為集團若幹現有債務的再融資及撥作一般公司運營資金用途。

　　1月29日，禹洲地產公告稱，發行本金總額為5億美元的票據，該票據將自2019年2月4日(包括該日)起按年利率8.50%計息，並將於2023年2月4日到期。票據發行的估計所得款項淨額(扣除包銷傭金及其他估計開支後)將約為4.93億美元。禹洲地產表示，擬將所得款項淨額主要用作現有債務再融資用途，其或會因應市況的變動調整上述計劃，並因此重新分配建議票據發行的所得款項用途。

　　隨後，禹洲地產於1月30日發行了50億元供應鏈金融資產支持專項計劃。而此前，禹洲地產已於1月16日發行了一筆於2022年到期金額為5億美元的優先票據，利率為8.625%。

　　同一天，景瑞控股公告稱，發行2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率為13厘。經扣除包銷折扣、傭金及其他就票據發行應付的估計開支後，票據發行估計所得款項淨額將約為1.475億美元。景瑞控股表示，公司計劃以票據發行所得款項淨額再融資其現有債務及作一般公司用途。

　　此外，1月29日信達地產表示，其非公開發行的2019年公司債券(第一期)將於2019年1月31日在上交所掛牌交易，發行規模為15億元。該債券期限為3年期，票面利率為5.5%。此前，信達地產已宣布了規模為5億元的“16信地02”公司債券票面利率由3.5%上調為5.1%，調整後起息日為2019年3月15日。

　　1月30日，迪馬股份發布公告稱，擬發行總額不超過20億元(含20億元)的公司債券，可以一次或分期發行，債券期限不超過7年(含7年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。本次公司債券為固定利率債券，債券的票面利率及其確定方式將由公司和主承銷商根據市場詢價情況和簿記建檔結果確定，並將不超過國務院或其他有權機構限定的利率水平。迪馬股份表示，本次發行公司債券預計募集資金總額扣除發行費用後擬用於償還有息債務(包含公司債券等)、補充運營資金、項目建設(例如長租公寓項目)等企業經營活動。

　　1月31日，華潤置地發布公告稱，公司已向香港聯合交易所有限公司申請批准39億美元中期票據計劃上市，在2019年1月30日起十二個月內以債務發行方式，僅向專業投資者發行。

　　據中原地產研究中心統計數據顯示，僅2019年1月份，便有數十家房企對外公布了70多個融資方案，總計金額超過1635億元。

　　值得注意的是，絕大多數發債的房企均表示，募集資金有部分或全部用於償還到期債務。

　　“2019年，房企將迎來債務的集中還款期，隨著融資政策的松動，預計未來還會有更多房企密集公布融資計劃，加入到借新還舊的隊伍中來。”有業內人士稱。

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　　克而瑞地產研究中心12日公布的數據顯示，1月份房企境外債發行占比最大，為67.6%，發行規模為740.4億元，環比增加了141.9%，主要是因為中國恒大、碧桂園和禹洲地產等企業發行了大額的境外優先票據;而月內公司債發行規模則有所下降，1月房企公司債發行額為178.4億元，環比減少了19%。

　　與此同時，2019年伊始房企融資成本依然處於高位。1月房企平均發債成本為6.98%，環比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位，當月達到了7.86%，環比增加了0.32個百分點，使得整體的融資成本依然處於最近幾年來的較高水平，企業融資成本壓力仍在。

　　中國指數研究院相關負責人分析指出，2018年，房企融資規模保持高位，但在金融監管加強、去杠杆、信貸緊縮的大背景下，綜合融資成本上升，資源向優質企業傾斜，房企之間分化日益明顯。從融資結構來看，企業內部融資占比上升，自籌資金成為企業開發資金來源的主力，企業更加注重銷售回款。從融資渠道來看，銀行貸款是主要途徑，公司債規模翻倍，海外融資規模大漲，但成本持續走高。整體來看，除資產證券化融資方式外，房企傳統的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力明顯。

　　中指院的統計數據顯示，2018年，房企綜合融資成本較2017年提高約1-3個百分點。隨著防控金融系統風險的逐步落實和深入，融資監管更加嚴厲，尤其非標業務的嚴厲監管對中小房企影響較大，房企不同陣營融資成本加速結構性分化，大型國有房企融資成本小幅微漲，中小房企融資成本普遍提高3個點以上。

　　“中國房地產業金融環境指數不斷攀升，目前仍處於偏緊區間的中部位置。預計2019年一季度房地產開發企業到位資金同比增速將保持回落的態勢。”易居研究院研究員沈昕分析指出，在目前樓市調控政策不放松的背景下，房企境內融資環境依然緊張，境外融資由於美元加息，融資成本較以往高出不少，考慮到未來市場整體銷售大概率繼續回落，資金壓力還將加劇。

　　上述中指院負責人也認為，隨著房地產企業銷售增速下滑和償債高峰的來臨，房企融資步伐加快，融資成本繼續結構性分化，“優質”房企受到鼓勵，融資邊際改善，中小房企被迫放緩拿地速度，市場分化進一步加劇。預計2019年，融資監管仍保持收緊狀態，融資成本繼續結構性分化，房企宜加快去杠杆、降負債，促進企業穩健發展。

　　(房掌櫃整理自證券日報、經濟參考報)