鬱亮：2019年萬科需要收斂聚焦、鞏固提升基本盤!

　　熟悉萬科的朋友都知道，萬科每年開工後的第一件大事，就是召開“集團目標與行動溝通會”，明確新一年的戰略方向和發展思路，是一次定調子的重要會議。

　　萬科董事會主席鬱亮近日在一封內部郵件中指出，經濟下行還未觸底，需做好長期准備。

　　鬱亮認為，企業轉型想要找到與房地產賺錢前景相當的行業沒可能。在都市圈化的城市化和行業發展不平衡不充分的背景下，房地產行業仍然有機會。萬科需要收斂聚焦、鞏固提升基本盤。2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。

　　在談及對宏觀經濟的看法時，鬱亮表示目前L型走勢尚未探底，經濟下行壓力並未消除。過去萬科對宏觀經濟的判斷過於樂觀，現在開始萬科要做好長期准備。

　　鬱亮認為，中國城鎮化進程空間巨大，目前已經進入第二階段：都市圈。房地產仍有發展空間，但這並不代表未來仍能靠吃這口飯活下去。在轉型道路上，萬科依然挑戰重重。“轉型並非易事，盡管房地產行業還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。”

　　在“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”方面，萬科要實現什么樣的工作目標?鬱亮表示，萬科的重點工作具體來看要做以下幾件事情：

　　第一，基於戰略，明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

　　第二，基於市場，梳理、調整、配置好資源(項目、資金和組織資源)。

　　第三，基於客戶、打造客戶願意買單的好產品、好服務。

　　2019年，萬科的重點工作之一是梳理資產，把不好、沒潛力、閑置的資源處理掉，配置好的項目、資金和組織資源用在未來更有發展潛力的業務上去。

　　以下為鬱亮的演講全文：

　　各位同事：

　　大家上午好，今天首先由我就2019年集團目標與行動溝通會主題“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”作報告。

　　今天主要講兩個問題：

　　第一，為什么要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”?

　　總部現在做事情前特別講究為什么做，但很多時候我們並沒有思考清楚這個問題，或者答案經不起推敲。

　　所以我們要求總部做每一件事，必須講清楚為什么才可以做，否則不能給各業務單位提要求。

　　第二，我們要在2019年實現什么樣的工作目標?

　　回答清楚這兩個問題後，祝總會在2019年度集團重點工作中談如何做。

　　為什么要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”?我想從三個方面來談：

　　首先從宏觀層面來看，有兩個問題對我們影響特別大。

　　第一是經濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未探底。

　　昨天公布的社會商品零售總額增幅8.1%，這是曆史最低點。經濟下行壓力加大，並不是我們自己的判斷。2016年《人民日報》權威人土指出我國經濟下行壓力並末消除。

　　綜合判斷，我國經濟運行不可能是U型，而是L型的走勢。L型是一個階段，不是一兩年能過去的。

　　今後幾年，總需求低迷和產能過剩並存的格局難以岀現根本改變，經濟增長不可能像以前那樣，一旦回升就會持續上行並接連實現幾年髙增長。

　　2018年10月31日中央政治局會議又提岀“經濟下行壓力有所加大″，要高度重視，增強預見性，及時采取對策。

　　過去我們聽得最多的是“觸底反彈”，我們的經曆也是觸底反彈。但權威人土告訴我們，現在L型的豎線還沒有到底，一般預計到2020年左右才有可能見底。

　　更值得關注的問題是，L型的那一橫不知道會持續多少年?日本已經持續20年還未完全走岀來。

　　這突破了我們過去的認知。與過去的經曆完全不同，房地產行業從來不能脫離經濟大勢，所以我們要深刻認識到宏觀形勢並不樂觀。

　　今年四季度BG、BU在做事業發展計劃的時候，基於過去的經驗，對宏觀形勢判斷都過於樂觀。大家都期待不久後的觸底反彈，但如今的宏觀形勢已經不是這個樣子，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期准備。

　　第二，行業集中度上升，頭部企業間競爭激烈。

　　今天中國TOP3包括萬科在內的發展商共獲得13%的市場份額，超過1/8;

　　ToP10的發展商是28%的市場份額，超過1/4;

　　TOP20的市場份額為39%，ToP30為54%，ToP50為64%。

　　這說明頭部的企業越來越重要，50家開發商獲得2/3的市場份額，這說明競爭也會越來越激烈，而且是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中脫穎而出，考驗的是方方面面的能力。

　　第三，行業的轉型絕非易事。

　　若幹年前，包括萬科在內的很多同行都嘗試轉型，但是行業轉型是非常不容易的。

　　首先，我們都覺得需要找到和房地產行業賺錢前景相當的行業，但經驗告訴我們，我們沒有可能找到這樣的行業。

　　當我們做物業、物流的時候，發現每平米賺的錢都是以了幾毛、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。

　　這時候覺得開發業務有很多水分可以擠?要不省省吧。創造出的利潤可能比物業、物流多很多。但是這樣我們能有未來嗎?

　　盡管房地產行業還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。

　　做新業務的時候，讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。到今天為止，坦率而言，似乎沒有什么特別成功的轉型案例。

　　我們的行業還是有機會的，機會在哪裏?中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。

　　我們還有大概20個點城鎮化率的空間，過去城鎮化水平還有一些水分，比如部分農民工進城務工後，還未真正轉為市民，所以城市化還有機會。

　　如果說第一階段城市化以農民進城打工為標志的話，現在第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化，比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。

　　這其中依然有很多機會，比如粵港澳大灣區中有香港、廣州、深圳三個核心城市，各具不同的特色和能力，這在全球范圍內也不多見，所以有機會。

　　另一方面，不同地區、不同業態之間不平衡不充分的問題還非常明顯，比如住宅消費並不是整體過剩，而是有些過剩。有些還沒被滿足，這就是為什么要“限“的原因。

　　關於租購並舉，購的部分已表達很充分，但租的部分才剛剛開始，人民美好生活還需要更多的內容供應和空間服務。很多房子越做越漂亮，環境也越來越美，但是從空間、內容到服務，還遠遠跟不上。

　　所以，以都市圈化為主要特征的城市化還在進行，行業的不平衡不充分問題還很明顯，我們的機會、潛力仍然是存在的。

　　正因為行業發生這么大變化，萬科更需要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤。”

　　在“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”方面，我們要實現什么樣的工作目標?

　　2019年面對高度的不確定性，我們應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。

　　圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合夥人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合夥奮鬥、持續刨造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。

　　這是我們2019年總的指導思想，具體來看要做以下五件事情，實現五個工作目標。

　　第一，基於戰略，明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

　　基於戰略指的是要從城鄉建設與生活服務商戰略岀發，通過戰略檢討、業務梳理，明確發展方向。

　　我們要把力量聚焦在主航道上，每個BG、BU都要明確自己的主航道，也就是主要業務。通過聚焦主航道，鞏固提升基本盤。只有基礎打的更紮實，才能發展的更好。

　　第二，基於市場，梳理、調整、配置好資源(項目、資金和組織資源)。

　　萬科現在有15000億資產，這些資產都需要認真梳理，這也是明年的重點工作之一。

　　梳理資產、摸清家底後，我們還要調整好資源，把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費的資源處理掉，我們要把不好的牌打掉，換回一些些好的牌來。

　　最後，我們要配置好資源，包括項目、資金和組織資源，把資源用在對萬科未來更有發展潛力的業務上去。

　　第三，基於客戶、打造客戶願意買單的好產品、好服務。

　　行業不管發生什么樣的變化，即使行業菱縮也是十萬億級的市場。這十萬億級的市場中，為什么客戶願意買房子定是因為提供了好的產品和服務。

　　所以，每個BG、BU都要打造客戶願意買單的好產品、好服務，這樣才能活下去，才能活得好。過去幾年，我們把這個能力疏忽了，我們做的不夠好，現在必須要把它補回來。

　　什么是“基本盤”?基本盤是指保證萬科“活下去”的關鍵，脫離基本盤將失去“活下去”的根基。

　　對萬科集團而言，基本盤就是開發業務。

　　對於物業而言，基本盤就是住區物業報務，雖然住區服務可能不是最賺錢的。但它仍然是物業的基本盤，因為萬科客戶的口碑以此為基礎。

　　所以，每個BG、BU以及總部三大中心都要找到自己的基本盤。因此，從宏觀、行業和自身三個方面來看，我們今天都到了需要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的時候。

　　當宏觀、行業與自身都來到新的階段時，是危是機取決於我們的選擇和行動。

　　對於我們而言，偏離時代航道是危，順應時代趨勢是機;漠視客戶是危，堅持“好產品、好服努”是機;投機取巧是危，勤勉耕耘是機;高調浮誇是危，誠實低調是機;消極懈怠是危，積極應對是機。

　　毫無疑問，我們當然要選擇機會，變化便意味著機會。萬科在每一次的逆境中都能發展得更好，正是因為我們把每一次的變化和危機都當作機會來對待。

　　因此，我們一定要認清、順應大勢。明確、聚焦方向，收斂、凝聚力量，保證活下去、活得好、活得久。

　　最近，我在南方區域媒體交流會上提到萬科要“活下去”，大家以為“活下去”應該像乞丐一樣去討飯吃，

　　其實對萬科而言，“活下去”是希望活得更好、活得更久。

　　(房掌櫃整理來自濤哥雜談、界面新聞、礪石商業評論)