樓市未來發展仍有較大空間 房企融資額環比大幅下降

樓市，樓市，中國人心中永遠的大事！在人們日常聊天交談中，三句話離不開房子。樓市在當下永遠都有說不完的話題，房市市場但凡有任何的風吹草動都會引起訪間各種各樣的猜測。前段時間，因為全國多地下調房貸利率，一度引發人們對房市會再次升溫的擔憂。然而近日，隨著國家一項經濟數據的公布，總算讓人們對起伏不定的樓市心中有底了。

樓市調控見成效

4年時間，樓市庫存快速消耗，各地針對樓市紛紛出台更加緊縮的政策，社會各界資金也紛紛從房產市場撤出。其實早在去年底，恒大研究院就曾發布過一份研究報告，報告中根據2018年核心數據走向，預測2019年全國住房銷售總面積將會迎來四年來第一次下降。

2019年3月14日，國家統計局公布了最新消息，報告中顯示，2019年1月份到2月份全國銷售商品房總面積約為14.1萬平方米，比之去年同期下降3.6%。銷售總額為1.28萬億元，環比增長2.8%。這是自2005年以來，我國第一次出現商品房銷售面積下降的情況。

在資金方面，1~2月全國房地產總投資約1.29萬億元，環比增長了11.6%，房企土地購置總面積1.545千萬平方米，環比下降了34.1%，土地成交總金額達到近700億元，比之去年同期下降了13.1%。以此數據推算，土地平均購置價為4466元每平方米，較去年同期上漲31.9%。

綜上數據顯示，房產調控已逐見成效，除房企投資仍然繼續升高之外，其他各主要指標均已下降，基本達到了預期目標。由此也證明，樓市市場正在朝著健康穩定的方向發展。房地產的開發更加合理，房地產企業的經營理念也在逐步轉變，社會對於房屋的需求朝著良好方向變化，未來的房地產市場會更加和諧有序的。

商品房銷售回落

3月14日，國家統計局發布，2019年1-2月份，全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。

其中，住宅投資8711億元，增長18.0%，增速提高4.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.1%。

具體而言，1-2月份，東部地區房地產開發投資7206億元，同比增長10.9%，增速與2018年全年持平；中部地區投資2337億元，增長8.8%，增速提高3.4個百分點；西部地區投資2400億元，增長16.8%，增速提高7.9個百分點；東北地區投資147億元，增長10.9%，增速回落6.6個百分點。

1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積674946萬平方米，同比增長6.8%，增速比2018年全年提高1.6個百分點。其中，住宅施工面積466340萬平方米，增長8.3%。房屋新開工面積18814萬平方米，增長6.0%，增速回落11.2個百分點。其中，住宅新開工面積13597萬平方米，增長4.3%。房屋竣工面積12500萬平方米，下降11.9%，降幅擴大4.1個百分點。其中，住宅竣工面積8926萬平方米，下降7.8%。

1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。

商品房銷售方面，1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業營業用房銷售面積下降13.6%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業營業用房銷售額下降9.4%。

1-2月份，東部地區商品房銷售面積5437萬平方米，同比下降9.7%，降幅比2018年全年擴大4.7個百分點；銷售額6844億元，下降1.2%，2018年全年為增長6.5%。中部地區商品房銷售面積3901萬平方米，下降0.6%，2018年全年為增長6.8%；銷售額2660億元，增長6.6%，增速回落11.5個百分點。西部地區商品房銷售面積4368萬平方米，增長2.2%，增速回落4.7個百分點；銷售額2993億元，增長10.2%，增速回落13.2個百分點。東北地區商品房銷售面積396萬平方米，下降4.8%，降幅擴大0.4個百分點；銷售額307億元，下降2.4%，2018年全年為增長7.0%。

2月末，商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積增加117萬平方米，辦公樓待售面積增加49萬平方米，商業營業用房待售面積減少393萬平方米。

除此以外，1-2月份，房地產開發企業到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。其中，國內貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。

2月房企融資額環比大幅下降

3月4日，北京首都開發股份有限公司發布公告披露其融資計劃，包括兩期總規模不超27億元的債權融資計劃（非公開定向債務融資）及規模不超50億元的永續中票融資計劃。

2019年以來，隨著房企融資能力分化加劇，境內外資信良好、評級較高、財務盤面穩健的房企普遍披露融資計劃。不過，從房企的融資規模來看，2月份比1月份明顯回落。

根據同策房地產研究院的統計數據，2019年2月，萬科、恒大、綠地等40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元，環比1月的881.01億元大幅下降37.25%。

同策研究院研究員朱莉莉指出，“經過2018年史上最長周期的資金困局，房企融資能力漸漸成為另一張房企排位表。開年以來融資環境多變複雜，因此預計2019年房企融資環境依然很緊張，房企資金承壓將成常態。”

朱莉莉分析認為，從融資渠道來看，各類型債權融資方式額度降幅明顯，跌幅最高達68.7%。2月份，受監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計552.88億元，其中債權融資額為551.94億元，環比下降37.31%（1月債權融資總額880.40億元）。

其中，2月份房企發行公司債共融資363.25億元，環比上月的512.62億元下降29.14%。其它債權融資總額57.52億元，較上月183.75億元大幅下降68.7%。

此外，中期票據融資總額為53.52億元，較上月的68.7億元下降22.09%。境內銀行貸款融資額度44.74億元，環比上月的85.65億元下降47.76%。信托貸款融資總額32.91億元，環比上月29.69億元小幅上升10.85%。

2019年開年以來，外幣融資總額穩居首位，占比逐月攀升。2月，外幣融資總額357.7089億元，占比64.7%；1月，外幣融資總額占比56.22%。這意味著，在境內融資渠道有所放緩的環境下，境外融資渠道也不甘示弱。

同策集團首席分析師張宏偉認為，“龍頭房企的規模競爭可能引起行業的重新洗牌。行業預期悲觀的情況下，部分中小房企可能進一步陷入資金困境，未來半年到一年，龍頭房企在行業下行調整周期中會迎來比較好的並購機會。”

全國土地市場交易總體呈下滑態勢

據某研究院監測數據顯示，2019年2月份，全國300個城市建設用地共成交1168宗，比上月減少929宗，比去年同期減少275宗；成交金額達1984.75億元，環比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交樓板價2315.97元/平方米，環比上漲15.68%，同比下降7.5%。

從成交樓板均價來看，一線城市成交樓板均價為11008.22元/平方米，環比大幅上漲106.3%，同比上漲13.41%；二線城市成交樓板均價2553.6元/平方米，環比上漲1.29%，同比下滑23.94%；三、四線城市成交樓板均價1117.64元/平方米，環同比分別下滑2.27%、6.76%。

值得關注的是，多數房企拿地意願並不是非常強烈。據某研究院監測數據顯示，2019年前2個月，買地金額TOP20上市房企拿地集中度基本不變，而成交建築面積TOP20上市房企拿地集中度則略有下滑。

從成交金額來看，TOP20上市房企前2個月月共計成交2593.01億元，占全國土地成交金額的48.86%，占比同比上升0.2個百分點；而從成交建築面積來看，TOP20上市房企共計成交5756.56萬平方米，占全國土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42個百分點。

另據中原地產研究中心統計數據顯示，2019年前2個月，熱點城市土地溢價率基本保持在10%左右，保持低位；另外，8家房企權益拿地總價均超過100億元，其中萬科以283億元居首。

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年開年，全國多個城市土地成交依然處於調整期，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。但樓市逐漸進入調整期，導致房地產企業整體拿地意願不強烈。加上信托等資金監管嚴格，融資渠道受阻，房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。

“去年有些房企計劃支出的拿地金額並沒有花完，行業進入調整期後，融資渠道不暢通，房企最終主動選擇了收縮投資戰線。”有房企高管向記者表示，2019年是房企還債高峰期，有些房企已經將股權大比例質押去融資，為了抵禦行業風險，縮減投資並不令業內意外。

張大偉則認為，總體來看，房地產去杠杆已成為趨勢，一、二線城市限價政策導致項目入市難，都會降低房企拿地意願。但仍有部分企業積極拿地，一方面是有些地塊是通過股權轉讓獲取，價格可能低於市場預期；另一方面則是當下一、二線城市土地供應明顯增加，加上近期房企融資難度較以往有所降低，個別企業資金壓力有所緩解，所以增加土地儲備。

樓市未來發展仍有很大空間

當前樓市發展過熱的情況已經得到遏制，接下來的2019年“穩房價”將是樓市主要基調。盡管樓市瘋狂增長的情形已經不可能出現了，但全國經濟仍然在持續健康增長，人民收入水平也在逐步增加，城市化進程依然會穩步推進。相當數量的城市務工人員會選擇留在城市，基於此，人們對房子的剛需仍然會加大。

一線城市發展逐漸飽和，未來兩三年，各地外出務工者將會出現相當數量的回流，而這部分回鄉人員會在家置業。這在一定程度上也會增大對房子的需求，各地政府為滿足當地實際需要也將有更大的自主空間。

有數據表明，2021年以後，城市更新改造力度將會逐漸擴大。基於住房折舊和城市功能規劃的需要，屆時會有相當數量的住房需要改建或是拆遷，因此樓市仍然會有很大的發展空間。

我們可以看到，“控房價”的目標已經基本實現，未來主要基調將是“穩地價”，“穩房價”。讓房子真正回歸其本來屬性，實現“房子是用來住的，而不是用來炒的”的目標。筆者希望樓市能一直平穩，未來所有對住房真正有剛需的人能夠買得起房。

(房掌櫃整理自經濟參考報、證券日報、觀點地產網、聚富財經)