東莞南城將出讓商務金融用地 起拍6100元/㎡不設條件不限價

近日，南城再次掛出一宗商務金融用地，用地規劃建築最高可達150米。起拍樓面價6100元/㎡，未限價且不設其它條件，目測會“火”。

2019WG006南城袁屋邊商務金融用地基本信息

占地面積：7686㎡

建築面積：53802㎡

容積率≤7.0

建成地標最大高度≤150米

起拍樓面價：6100元/㎡

過去兩年，東莞土拍市場一直采用了限價、競自持、對買家特定要求等方式進行調控。值得一提的是，南城袁屋邊商務金融用地除要求競買申請人需要自有資金外，不僅價格低，而且未見任何額外條件，是近三年來拍賣條件最寬松的招拍掛地塊之一。

這宗地塊位於莞太路與環城路交彙處，交通相當便利，周邊分布有陽光城MODO、城市假日、香樹麗舍、周溪社區、袁屋邊社區、福地生活區等居住片區，生活氣氛濃厚人氣足。

地塊一邊靠近莞太路，另一邊與南城總部基地、南城商務區也不遠，周邊擁有數量眾多的寫字樓。老一點的寫字樓就有雍景大廈、恒正大廈、藝展商務樓、眾利大廈、福威大廈、高盛科技大廈、兆豐大廈等。近幾年周邊新建的寫字樓更是數不勝數，僅南城總部基地一期、二期就擁有將近20棟高樓，正在形成商務辦公的成熟氛圍。

南城土地稀缺 土拍競爭激烈

經過多年的高強度開發，南城開發強度也已逐步接近極限，近幾年土地供應也遠不如以往，預計未來南城土地資源將更加稀缺。

近3年，除西平商住地條件太苛刻無人問津流拍外，南城通過招拍掛成功出讓了2宗商務金融用地和1宗商住地，每一宗地塊拍賣都經曆了激烈的競爭。

2016年2月，南城三元裏四環路南側1.4萬㎡商服地引來四個資本大鱷爭奪，經曆57輪報價，最終被保利奪下。成交樓面價為4857元/平方米，溢價率達到94%。地塊現已開發成保利瓏遠國際廣場。

2016年5月，南城莞太路與環城路交彙處2.3萬㎡商服地出讓，經曆四家房企三十四輪的激烈競價，最終被陽光城63944萬元奪下，樓面價7788.62元/㎡，地塊最終開發成了陽光城MODO。

2018年6月，經過近3個小時的激烈交鋒，萬科子公司首鑄打敗8家強敵，以“254786萬元+自持面積20%+自持年限不低於5年”一舉奪下南城6.7萬㎡商住地，成交樓面價10788元/㎡，地塊現已開發成萬科翡翠東望。

東莞嚴禁“商改住” 寫字樓市場迎新時代

商服地上建設住宅類產品出售的模式由來已久，40年產權的商業公寓更一度占據東莞樓市的重要一角。

2017年10月，東莞出台《關於加強商業辦公類建築項目管理的通知（試行）》，嚴禁商業、辦公類建築改造成居住用途。

2017年3月21日之後出讓的商業金融地塊都被明確不能采用住宅套型式設計，南城袁屋邊商務金融用地規劃條件裏也明確平面布局不得采用住宅套型式設計，應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置廚房。換句話說，就是說南城袁屋邊商務金融用地只能建成辦公類產品。

隨著東莞產業轉型升級，大量新興行業持續進駐，對高端寫字樓的需求日益增加，東莞的寫字樓市場也升級換代進入到甲級寫字樓時代。

目前東莞城區市場上在售的寫字樓項目眾多，包括民盈山國貿中心、萬科首鑄東江之星、保利瓏遠國際廣場、寰宇彙金中心等，這些寫字樓基本上圍繞在東莞南城CBD建設，產品基本涵蓋市場上所有面積段，主流產品價格都在1.5-2.5萬/㎡，比同區域洋房價格略低。

寫字樓售價雖然低於洋房，但租金回報率卻高於住宅，東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，2008年至2017年，東莞城區寫字樓的租賃比例維持在80%-85%之間，維持著平穩的租賃比例。而租金卻翻了一倍。2008年，東莞城區主流寫字樓月租均價約為30元/㎡，到2018年已經超過65元/㎡，呈現著上升的趨勢。而2018年，東莞住宅月租金僅為31元/㎡。

南城實質性啟動CBD建設

2019年2月26日上午，中共南城街道第十屆代表大會第四次會議召開，南城2018年交出了喜人的成績單：去年完成生產總值489.2億元，同比增長8.2%；稅收總量突破150億元大關。

自2009年市委市政府提出強心戰略，啟動南城中央商務區規劃建設工作以來，CBD的規劃工作經曆了前期研究、國際競賽、控規編制、專項研究等階段。

2018年11月，東莞市城鄉規劃局聯合東實集團召開了《東莞市南城國際商務區城市設計優化方案》專家評審會，方案獲得一致通過。

2019年，南城將實質性啟動南城國際商務區建設，重點推進鴻福路山水文化軸線、東莞大道時代發展軸線核心地段綜合品質提升和廣深高速（南城段）環境品質提升。

也就是說，南城袁屋邊商務金融用地周邊將正式跨入CBD建設新時代。