土地溢價率回升區域分化明顯 樓市全面回暖仍存變數

　　張波也表示，限售政策陸續退出會是大勢所趨，但熱點城市的退出節奏可能偏慢。

　　土地溢價率回升 區域分化明顯

　　一季度，全國土地市場呈現出新的變化。在全國300城整體土地供求規模縮減的背景下，一線城市宅地成交規模同比增長，部分熱點城市成交樓面價及溢價率回升現象突出，回暖跡象初顯;三四線城市住宅用地成交規模則明顯下降。

　　溢價率方面，一季度全國300個城市住宅用地平均溢價率為14.6%，較去年同期下降7.6%，較去年四季度提升8.1%。從重點城市來看，一季度尤其是3月份，合肥、重慶、杭州等熱點城市宅地市場現明顯回暖，成交樓面價及溢價率均出現不同程度回升。

　　據媒體報道，3月下旬以來，全國住宅地塊合計成交55宗，溢價率低於20%的只有17宗，有19宗溢價率超過40%，其中5宗溢價率超過100%。

　　張宏偉坦言，樓市表現差異性仍然很大，長三角、珠三角土地市場已經出現回暖，但天津、武漢等城市還出現流拍，廣大中西部市場也仍然在調整中。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，3月份成交的無論是二手房還是新房，肯定在4月15日還沒有完成貸款。歸根結底還是先信貸增加、後樓市升溫。房地產企業也感受到了這一點，拿地的意願在明顯加強。

　　樓市全面回暖仍有變數

　　在今年前兩個月住戶部門短期貸款減少3億元、中長期貸款增加9195億元的基礎上，3月份單月短期及中長期貸款增加顯著。

　　“一般中長期貸款跟房地產是密切相關的。從研究的結論來看，住戶部門貸款中，住房貸款占中長期貸款的70%～80%。而短期貸款用途比較多，不能簡單判定與房地產有關。”張宏偉指出。

　　事實上，一季度重點城市新房成交面積整體同比下降，直到3月份，熱點一二線城市才有所回暖。

　　據中指數據系統初步估算，2019年一季度，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2355萬平方米，同比下降4.4%。

　　進入3月，由於房企推盤意願明顯加強，同時在規劃利好以及部分城市政策微調帶動下，購房者預期有回溫跡象，市場成交規模隨之回升，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積環比增長近七成，同比增長6.3%。

　　但即使3月份有些回暖，也未必符合想象中的小陽春。張宏偉分析，例如廈門，主要是因為年前限簽的原因，有些成交後置到春節後網簽，導致3月份成交數據回升;而類似武漢、南昌等城市，則是郊區剛需盤去化較好、市中心高價盤賣不動;一線城市上海也有此類情況，賣得好的也是限價樓盤，其他項目也認*率一般。

　　“由此分析，一季度以來銷售較好的項目多少有些特殊原因。即便是杭州萬人搖號的項目，也都有價格方面原因，開發企業資金面緊張，為了加速回款，不管是主動還是被動選擇以價換量。剔除這類因素的話，其實市場銷售並不樂觀。”張宏偉認為。

　　房企融資環境略有寬松

　　數據顯示，在融資環境略有改善和資金需求不減的背景之下，一季度房企密集融資，整體融資成本繼續降低。

　　同策咨詢研究院發布報告稱，2019年一季度房企融資總額創新高，40家典型上市房企僅3月單月融資總額突破千億大關，輕松超越今年1月創造的近一年新高後，再次創出16個月新高。