樓市冰與火之現實劇出爐 防止房價大漲大跌成為基調

　　調控新階段

　　市場分化之下，“因城施策”下的調控也表現出明顯的差異性。

　　據了解，作為國內最早出台限售令的城市，目前廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。

　　開年以來，杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策，新一輪的“搶人”大戰上演，而根據這些城市的樓市政策，落戶即可購房，實際上間接突破了限購。

　　與此同時，一些城市卻收緊調控。

　　4月以來，北京、深圳、長沙、合肥等地陸續出台樓市收緊政策，以整頓房地產市場，遏制投資炒作。

　　4月15日，國管公積金出台新政，對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，最高貸款額度由80萬元降至60萬元，貸款期限不超過25年。

　　深圳、合肥、長沙也先後公布樓市收緊政策，規范商品房銷售行為。整治“樓霸”、查處“哄抬房價”等行為。

　　張大偉認為，穩地價、穩房價、穩預期是今年中國房地產政策的關鍵，“三穩成為最關鍵的政策方向。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定”。

　　宋丁也持同樣的觀點，“目前政策的放寬十分謹慎，既不能讓樓市出現一路上漲，同時也不能夠出現下跌，要始終保持在窄幅波動的格局裏。”

　　同時宋丁表示，樓市政策會逐步走向碎片化，不同的城市間分化也會進一步加劇，過去一刀切的時代已經結束。現在不單是城市之間，甚至是城市的不同片區之間，政策的分化差異都會特別大。

　　諸多業內人士也認同，中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期，城市之間的分化將是長久的趨勢，包括增量與存量市場均是如此。

　　增量市場將發生在二次城市化的城市群和都市圈。隨著“收縮型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未來的城市規模將逐漸向外延拓展，隨之而來的住房需求是增量市場的主力。

　　貝殼研究院研究顯示，在房地產市場經過了多年的高速發展之後，一線城市和部分二線城市，由於土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。

　　多家機構的調研顯示，目前四個一線城市全部進入了存量時代，二手房銷量遠超一手房。在這些城市，開發商存量運營進入了深水區。

　　記者的調查顯示，開發商在一線城市的運營業務主要包括購物中心、寫字樓、長租公寓、物流倉儲、產業園區等，在這些存量市場，運營能力將成為開發商們競逐的焦點。

　　樓市“小陽春”或難以持續

　　張大偉認為，這一輪的樓市“小陽春”能走多遠，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是認房又認貸的標准是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。過去一年，很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。

　　據了解，在央行貨幣政策委員會召開的2019年第一季度例會上，“把好貨幣供給總閘門”的提法重新出現。會議提出，穩健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時保持流動性合理充裕，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配。

　　多位樓市專家表示，在央行表態要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來的信貸寬松小周期已經結束，樓市的小陽春或難以持續。

　　(房掌櫃整理自央廣網、 21世紀經濟報道、同花順財經)