佳兆業加碼大灣區的新啟示 收購清遠百萬平住宅淨地

在粵港澳大灣區房地產市場升溫前夜，佳兆業集團(HK1638)非常有戰略前瞻地進入了整個大灣區目前的“窪地”，用只有區域拍地價2/3的價格，獲得大型品牌開發商夢寐以求的118萬平米的超級大盤。

上述收購不僅讓在大灣區已經擁有超過1300萬土儲的佳兆業，進一步擴大了在區域內的土地儲備，更因此獲得了其他房企難以獲得的重要戰略資源。截至目前，大灣區內只有清遠等少數城市，擁有可以成片開發的大面積土地。受限於國土資源部對土地出讓面積的限制性規定，公開土地市場已經極難尋覓到單盤建築面積100萬平米以上的“超級大盤”。

佳兆業搶先布局清遠，獲取稀缺超級大盤開發資源，意味著公司有機會能搶在大型品牌房企進軍之前，就已經占領了區域市場開發重要的戰略高地，有能力決定清遠未來的市場版圖。

一筆怎么算都賺的收購

根據《中國經營報》的報道，受廣清一體化利好下的城市聯系、清遠當地產業發展，以及擁有廣州和佛山都難以提供大片地價低廉的可開發的地塊，清遠正成為房地產企業搶灘粵港澳大灣區的戰略要地。包括陽光城(7.150,-0.38, -5.05%)、富力、華發在內的諸多開發商紛紛到清遠拿地開發項目。截至2018年，已經有18家房企進入清遠市場。

僅僅2018年一年，房企在清遠完成的投資，就同比增長了42.4%，增幅同比提高20.9個百分點，比廣東全省平均增速高出23.1個百分點。另外，當年土地購置費更是同比增長162.2%。

雖然，清遠的房價已經由2016年的4870元/平米，上升至2018年8095元/平米，但相對於廣州和佛山的房地產市場，仍然是大灣區內的價格窪地。因為這一原因，大量的廣佛買家在清遠置業，2018年商品房銷售額585億，同比增長56%。

開發商看到了清遠市場的發展潛力。畢竟從廣州坐高鐵僅僅只需要20分鍾，借助廣清一體化的交通聯系，清遠有機會成為另一個佛山。

在這個背景下，佳兆業集團於4月14日，宣布，擬以46.6億元對價收購陽光100旗下廣東清遠市項目南區100%股權，擴充1,183,327平方米的土儲。據統計，該項目周邊競品的銷售價均價為1.02萬/平方米，清遠市清城區2016年—2018年房價保持20%左右的年均漲幅，若以該區域內當前成交均價，疊加百萬大盤8年開發周期的溢價漲幅，佳兆業收購項目貨值將超180億。

和目前公開市場拍賣土地相比，上述收購項目在交通和配套上具有明顯優勢。距離廣清高速銀盞出口8公裏，車程僅12分鍾；距離廣清輕軌龍塘站約3公裏、銀盞站2公裏。周邊有三甲醫院——清遠人民醫院、周邊緊鄰銀盞溫泉、金龍峽漂流等旅遊度假區和清遠長隆、廣清產業園、鴻海音樂小鎮、廣東季華園等項目。

優越的地理位置，和相比於廣州、佛山城區的低廉價格，讓上述項目擁有粵港澳地區少有的土地增值潛力。

即使以目前的公開市場拍賣價格看，佳兆業就已經獲得了非常可觀的收益。按照收購對價計算，每平米的收購成本僅為3938元。而在同一板塊，陽光城2018年5月拿地的樓板價是6552元/平米。如果按照上述價格計算，佳兆業僅土地收益一項就已經賺了30億元

一年就能現金流回正

鑒於陽光城拍地時，清遠已經用了土地拍賣的價格熔斷機制，以抑制地價。如果地價放開，上述土地成交價格可能會更高。

尤其是佳兆業所獲得的還是規模超過百萬平米的超級大盤，共分五期開發，開發周期長達8年，相對普通樓盤，這樣的超級大盤更容易因為土地增值，獲得更多超額利潤。這也是為什么每一次大面積地塊推出，開發商的爭奪會更激烈，最終的成交地價也會更高。

更何況佳兆業所收購的上述陽光100旗下廣東清遠市項目南區均已經獲土地使用權證和用地規劃許可。

有行業人士測算，佳兆業在收購完成後的5月就能開發，11月就可以銷售，僅需要一年就能實現項目的現金流回正。上述收購的資金周轉率顯然比通過公開市場拍賣獲得土地更快，因此能在淨利潤相同的情況下，獲得更為可觀的投資內部回報率。

特別是佳兆業的上述收購可以分期支付收購款，前期占用資金相對較少，公司完全有機會以部分銷售收入用於支付股權收購款項。今年3月20日，廣東省房地產行業協會近日發布《2019廣東房地產藍皮書》認為，下半年廣東的房地產市場將出現成交量上漲。而如果一切順利，佳兆業所收購的清遠項目第一批供貨時間就是在今年下半年。據測算，總貨值將超過38億元。

針對此次項目收購，佳兆業集團廣州區域客戶及營銷部副總經理丁昉認為，清遠項目在整體定位上將凸顯大城概念，計劃配套花海公園導入大量客流，設置溫泉度假村提升項目商業價值，引進優質九年制教育配套占據學位優勢實現銷售溢價，規劃全齡段商業配套營造主題性社區居住理念，打造大城生活氛圍，同時提升產品功能性和實用性，突出品質，充分挖掘北區已成熟大盤的業主資源，提升市場接受度和整體溢價能力。

佳兆業集團經濟研究院院長劉策表示，公司2019年的總體思路是深耕和聚焦，一是重點圍繞粵港澳大灣區等國家重大戰略發展區域的一二線和重點三線城市深耕布局；二是聚焦投入產出、審慎投資布局，推行投資、融資、開發一體化管理，效益當先、現金為王。集團收購清遠百萬大盤項目，正是聚焦地產主航道、加速促進規模增長的題中之意，符合公司投資策略，也必將為股東、投資者帶來豐厚回報。

因為看好佳兆業在大灣區的布局，多家券商機構上調了佳兆業集團的目標價，並給予買入或增持評級。安信國際、國信證券(13.180, -0.06,-0.45%)、西南證券(5.870, -0.03, -0.51%)予以“增持”評級。西南證券認為佳兆業未來將最大限度受益於粵港澳大灣區的發展紅利，釋放萬億貨值，並繼續坐穩灣區的龍頭房企地位，是一家具有長期投資價值的集團。雲鋒金融指出，“考慮到大灣區政策紅利逐漸釋放，公司成長空間廣闊，我們重申“買入”評級，目標價提升至4.76港元。”

首單購房尾款ABS完成發行

另外，佳兆業集團宣布，該集團首單購房尾款ABS——“中山-佳兆業購房尾款第一期資產支持專項計劃”成功發行，涉資6.85億元。

據悉，“中山-佳兆業購房尾款第一期資產支持專項計劃”由中山證券擔任計劃管理人，以項目購房尾款應收賬款收入作為專項計劃基礎資產，項目總發行規模6.85億元，其中優先A級4.7億元，AAA評級，優先B級1.8億元，AA+評級，次級3500萬元，期限2年。

佳兆業表示，本次專項計劃的成功發行推動了該集團融資多元化，對於優化整體債務結構，降低融資成本具有積極作用，為持續推動佳兆業資產證券化業務批量開展奠定了堅實基礎。

值得一提的是，此前，佳兆業集團的下屬公司深圳航運成功發行了國內首單海上航運客票收入ABS，發行規模4.75億元。

另據觀點地產新媒體此前報道，深圳交易所3月11日信息披露，中山證券-佳兆業城中佳畫住房租賃1-20期資產支持專項計劃項目狀態已更新為“通過”。

該專項計劃發行人為深圳市佳兆業城中佳畫發展有限公司及創享家租賃服務（深圳）有限公司，債券類別為ABS，擬發行金額30億元，中山證券有限責任公司為承銷商和管理人

另外，3月初，佳兆業名下的另一個資產支持專項計劃“華泰-佳兆業-聯易融供應鏈金融【1-10】號資產支持專項計劃”項目狀態更新為亦已接收反饋意見。該債券類別為ABS，擬發行金額50億元，發行人為深圳前海聯易融商業保理有限公司。

（文章整理自中國經濟網、觀點地產網）