一手圈錢,一手買地,開發商的戲碼多年未變。
房地產融資進入3月份以來暖意頻現。據同策資管數據,2019年3月,40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元,環比上漲85.25%,創16個月新高,自2017年11月的1246.18億以來首次突破1000億大關。
過去三個月,房企融資市場可謂跌宕起伏。開年1月份,40家典型房企融資環比大幅上升335.23%至790億元。狂歡之後,2月份融資總額又降至552.88億元。如今,3月“暖意”讓債務壓頂的房企可暫喘一口氣。
而背後的邏輯也顯而易見。多位業內專家對第一財經表示,樓市經曆調整之後,穩預期的重要性不言而喻,如果房企資金鏈斷裂,不僅涉及房地產行業穩定問題,還關系整個系統的金融安全。但房企融資環境是否有放松趨勢,還需後續觀察。
融資小高潮
2019年3月,40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元,自2017年11月以來,再次突破1000億大關。
近日,同策研究院公布的數據顯示,3月份受監測的40家房企融資總額環比2月大幅上漲85.25%。其中,各類債權融資方式融資額度均大幅上漲,最高漲幅達464.84%;股權融資絕對值占比雙升。
“從融資趨勢線來看,自去年底開始,40家典型房企融資額度開始回暖。”同策研究院研究員朱莉莉認為,當月40家典型上市房企完成融資數量、額度都創下了16個月以來新高。
其中,當月債權融資額為985.15億元,占房企融資總量的96.19%,環比上漲78.49%。包括房企發行公司債及其他債權融資,還有信托貸款、境內銀行貸款、中期票據等。此外,當月股權融資金額為39.05億元,占總融資金額比重為3.81%。
對於資質等條件受限的房企,出售項目公司股權進行融資也成為一種變通渠道。2019年3月份,受監測的40家上市房企實現的股權融資總額折合人民幣共計39.05億元,股權融資占總融資金額比重為3.81%,相比上月份的0.94億元(占比0.17%),絕對值及占比雙升。
融資成本下降
3月份,房企融資還有一顯著變量,即外幣融資總額明顯下降。該月,房企融資以人民幣為主,美元次之、港元第三。外幣融資總額272.51億元,占比26.53%,環比上月357.71億元下降23.81%。也就是說,有超七成熱錢來自國內市場。
而2月份,房企融資則是以美元為主,人民幣次之、港元第三。放眼至整個2018年,房企利用外幣發行公司債約1585.56億元,占公司債發行總規模的57.04%,同比2017年增長一倍有餘。
以往房企融資額度的提升主要因海外渠道的貨幣流入。但3月份融資總額大幅上漲,但外幣融資總額明顯縮水,說明絕大多數熱錢都來自於國內市場。
因此同策研究認為,不管從國內市場政策觸底回溫考慮,還是從成本方面考慮,房企融資應抓住時機“舍遠取近”,主攻國內市場,積極拓展國內融資渠道。
此外,房企融資成本在3月份也有所下降,約在3%-7%之間。2月份,房企融資成本約在4%-10%之間。
在已披露數據中,融資成本最低的是招商蛇口發行的150億元可交換債券,票面利率0.1%;最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發行5.3億美元的高級無抵押定息債券,票面利率為8.625%。
對此,同策研究認為,境外融資的房企短期內仍處於美元加息通道,境外融資成本仍較高。而從SHIBOR走勢可看出,國內市場的利率走勢還是平穩為主,因此房企融資成本總體才能有所下滑。
房企資金鏈難言樂觀
同策研究院的最新數據顯示,3月40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元,環比大幅上漲85.25%,同比大幅上漲63%,創16個月新高。其中,債權融資額為985.15億元,環比上漲78.49%,占房企融資總量的96.19%。
值得一提的是,雖然近期房企融資難度減弱,但由於過高的債務額,房企資金鏈難言樂觀。據世聯行的統計,2019年至2021年的三年間,房地產行業共有1.8萬億的到期債務,其中,2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進入今年二季度後,境外償債壓力也將增大,而且絕大部分為成本高企的美元債務。
張大偉說,從2018年四季度來,房地產企業融資計劃實施逐漸井噴,雖然難度有所緩解,但由於缺血過多,融資需求依然較大。
“從去年11月開始,開發企業融資尤其是發債確實是寬松很多,近幾個月的融資額度較高,也使開發商資金面得到緩解。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,房企融資環境略有放松,但從政策口徑來看房地產融資不過度從緊,也絕不意味要徹底放松,不會大水漫灌。
有業內人士指出,在沒有貨幣之水的支撐下,樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的複蘇是寬松預期下的複蘇,若沒有真正寬松,複蘇將難以為繼。前期尚未調整的城市,仍舊存在下行風險。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期平穩,房地產調控政策依舊高壓,再疊加新房高庫存的分流影響,市場不存在快速升溫的基礎,回暖難以大面積跟進。2019年市場仍處在溫和升溫通道中,3月成交量或處年內月度高位,後期成交將季節性回調,均價大幅上漲無動力支撐,將小幅波動。
麥田房產方面則表示,考慮到住房信貸政策未有松動變化,預計接下來市場仍將呈現理性複蘇走勢。
熱點城市土地競拍熱度回升
房企資金壓力緩解後,土地市場也有明顯反應,近期部分二線城市土地市場開始回暖。
據中原地產監測,4月3日,無錫市出讓3宗住宅土地,吸引了近60家房企參與競拍,最高溢價率達79.39%。其中,融創獲得2宗,另外還有一宗需要搖號。
中原地產的數據還顯示,3月下旬以來,部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢複,其中合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加,溢價率上升。3月下旬以來全國住宅地塊合計成交55宗,溢價率低於20%的只有17宗,有19宗溢價率超過40%,其中5宗溢價率超過100%。
中國指數研究院的數據也顯示,3月份,合肥、重慶、杭州等熱點城市宅地市場明顯回暖,成交樓面價及溢價率均出現不同程度回升,全國300個城市住宅用地流拍宗數占比下降至1.8%,為2018年以來單月最低水平。
中原地產首席分析師張大偉表示,在融資壓力有所緩解下,部分企業再次開始進入土地市場搶地,2018年土地市場因為持續的調控為明顯降溫,部分企業拿地較少,而在最近降准後市場出現複蘇跡象的情況下,房企再次進入土地市場,特別是部分熱點城市,土地市場最近明顯開始活躍,溢價率上升迅速。從拿地企業看,以中型房企為主,包括蘇州等城市出現了地方國企的積極拿地,在房地產市場競爭中,龍頭房企逐漸放緩規模擴張,但中小型房企繼續加大規模擴張,成為了最近拿地市場的主力。
易居研究院研究員王若辰也認為,3月熱點二線城市地價反彈明顯,一方面因為一季度房企發債融資較多帶來資金面的好轉。另一方面因為房企拿地預期從三四線城市向一二線城市的轉移,同時一線城市供地量又較少,熱點二線城市成為首選的拿地對象。
“大家拿到錢之後在土地市場上有所表現,最近熱點城市土地市場開始回暖。”張宏偉預計,房企融資的寬松應該會持續幾個月時間,接下來土地市場回溫的特點有可能會更加明顯。
不過,中國指數研究院則認為,全年來看,房企融資環境仍然偏緊,且今年企業已進入償債高峰期,資金壓力仍較大,全國土地市場持續全面回溫的可能性不大,三四線城市降溫態勢已現,但一二線城市基於更好的基本面以及對各類資源的強吸引力,獲得更多企業側重,土地市場將保持一定熱度。
(房掌櫃整理自券商中國、經濟參考報、第一財經)
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