金科股份擴張生猛多數投資未獲利 2000億目標堪憂

【導語】2018年，上市房企出現了不少“千億新秀”，作為渝派房企的重要代表金科地產集團股份有限公司(以下簡稱“金科股份”，000656.SZ)就是其中頗為搶眼的一家。根據金科股份發布的2018年年度報告顯示，公司及所投資的公司共實現銷售金額1188億元，同比增長81%，首次突破千億規模，在2018年實現了跨越式的發展。

全國布局 擴張生猛

對房企來說，多拿地是保障業績的前提，近三年來金科股份拿地勢頭始終強勁。

據業績報告披露，金科股份在全國已累計開發面積超 6,800 萬平方米，21年間其已在23省(市)布局了300多個項目，截至2018年末，公司可售面積超4100萬平方米。

縱觀2016年和2017年，金科股份在土拍市場上勢如破竹。僅2017年上半年，金科就新進入了湖北、河北、浙江3個省份，包括武漢、石家莊、嘉興、雅安、常州等在內的多個城市。在2018年前三個季度，金科股份已經新獲取了92個土地項目，新增計容建築面積約1771萬平方米，同比增長超110%。第四季度金科股份陸續在河北正定、廣州、昆明等地獲取了土地。

不過從金科股份拿地城市與所建項目窺知，除了在川渝兩地開發了眾多項目外，其它城市的“試水”意味頗濃。如武漢和南京，目前均僅開發了一個項目即為金科城和金科·觀天下;一線城市中，除了在北京頻頻加碼已開發六子，廣州僅一個為金科·集美嶺秀，上海和深圳暫無項目。這也從側面反映，地方房企想要從全國龍頭房企中殺出重圍搶灘一二線城市不是那么容易的事。

金科股份董事長、前總裁蔣思海曾對媒體表示，金科對房企的規模一直是看重的。他堅定地認為：“要在行業裏面有一席之地，合適的規模是必須的。小而美是不可能的，一定是大才能強，大才能抗風險。”

而金科股份年報也顯示，過去一年金科股份在合肥、鄭州、南寧、無錫等城市的市場占有率同比增長超 100%。其中，增幅最大的是南寧市場，市場占有率從2017年的0.8%升至2.68%，增幅超過233%，說明在三四線城市拿地較為輕松。

2000億的雄心

根據金科股份公司在《2017-2020 年發展戰略規劃》提出的戰略目標顯示，2017年至2020 年這4年間每年公司簽約的目標分別為 500 億元、800 億元、1100 億元和 1500 億元，並力爭 2020 年沖擊 2000 億元。

高壓業績背後，是急劇的擴張與對規模的渴望。金科股份采取了“1671”高周轉模式，即要求拿地後1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上賬、1年內現金流回正。

伴隨著金科股份一路高速奔跑的，還有其高居不下的負債率和擔保問題。

截至2018年12月31日，金科股份總負債1929.32億元，與2017年末的1349.98億元相比增長42.92%，資產負債率為83.63%;其中短期借款31.96億元，一年內到期的非流動負債為244.43億元，而同期公司賬上的貨幣資金為298.52億元。

規模與負債率齊漲，這僅是渝派房企“走出來”的代價之一。

(數據來源金科股份公告)

即使在經營現金流不寬裕、負債率高的背景下，金科股份仍頻繁為子公司、參股公司進行財務資助。僅2018年，金科股份共為參股公司、項目公司股東、房地產項目公司進行無息借款共計17次，涉及金額約為41億元，而這些財務資助的對象，不乏營收為0、甚至淨利潤為負的企業。

除了對外財務資助外，金科股份面臨的另一個風險則是對子公司的巨額擔保。據統計，金科股份為45家子公司提供了將近40億元額度的擔保。2019年3月25日金科股份發布的公告顯示，公司預計為5家控股子公司融資提供新增擔保額度總額不超過24.29億元。但這5家被擔保的公司，有3家2018年前三季度淨利潤告負，遂寧金科房地產開發有限公司虧損了1056.91萬元。

除了高擔保、高負債是金科股份頭頂的懸梁之劍外，野蠻人融創與孫宏斌是懸在金科股份頭頂的另一個雷。

金科股份與融創的股權之爭是財經板塊最熱門的話題之一。有業內人士分析認為，融創步步緊逼式增持金科，最大的可能是覬覦金科持有的全國范圍內大量土儲資產。2018中報顯示，金科在全國范圍內擁有3600萬方土地儲備，貨值超3000億元，通過增持奪得公司控制權，遠比到市場參加“招拍掛”拿地劃算得多。

前有債台高企資金鏈吃緊，後有融創虎視眈眈。金科股份接下來是否能突出重圍，沖擊1500億和2000億目標，結果仍然充滿懸念。