【掌櫃日報】2018年房企淨負債率有所下降 但融資成本上升

　　晚上10點，一場溝通晚宴剛剛結束，王成(化名)立刻趕去了機場。明天早上，在另一個城市，他還有一場融資路演，今晚怕又是一個無眠之夜了，盡管這個夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融資負責人，在過去的一年中，“出差、喝酒、找錢”幾乎是他工作生活的主基調。

　　“從去年開始，監管就開始趨緊，集團給的融資指標不低，市場上融資成本卻越來越高，工作不好做”，在去年的一次采訪中，王成表示，能夠使用的融資工具幾乎都使用了，基金、銀行和金融機構多是“晴天送傘”。很多企業的融資成本都超過15%了，但更多的是即使願意承擔15%的資金成本，持資方仍舊不願意出錢。

　　在過去的2018年，王成大部分時間是沒有上下班之分的，最忙時甚至一周每天都在飛。這並不是個案，上市房企尚且如此，民營未上市房企的2018年，融資負責人找錢更為艱難。

　　“在去杠杆大環境下，很多企業老板不得不將個人股權質押出去籌錢”，一位民營企業融資負責人透露，但去年的錢太貴了，有些老板用不起，就賣了一些項目換現金，這是割肉換生存。

　　有息負債升至6.8萬億元

　　正如上述企業融資負責人所述，融資曾是2018年房企的頭等大事。如今，從上市房企披露的2018年年報數據中也可窺見其當時的艱難。

　　根據iFinD統計數據獲悉，截至2018年底，A股118家上市房企資產負債率超過80%紅線的有39家，占比高達33%;以更為准確反映企業負債情況的剔除預收款項後的資產負債率指數來看，有13家房企超過70%，占比達11%。此外，上述118家上市房企總資產合計約10萬億元，負債合計約為8萬億元，平均資產負債率為80%。

　　不過，從整個房地產行業來看，2018年房企銷售回款有所增加，加上融資環境普遍收緊，企業降杠杆取得一定效果，淨負債率有所下降，但融資成本上升。

　　據克而瑞研究中心統計數據顯示，2016年至2018年，176家房企現金從2萬億元升至將近2.9萬億元，較期初增長18%;總有息負債從4.5萬億元升至6.8萬億元，較初期增長16.6%;淨負債率走出了從74.2%到89.11%，再到85.15%的曲線。

　　另一組統計數據顯示，2018年176家房企現金持有量同比增長了18.4%至28715億元，增幅與上年基本持平;有息負債同比增長了16.6%至68456億元，但增幅則相比於2016年的27%和2017年的30%下降明顯。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務增加幅度大於其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%，同比增加1.5個百分點。

　　克而瑞研究中心分析師認為，隨著行業集中度不斷提高，企業為了進一步促進規模增長和提升市場占有率，依然需要大量的資金支持，這就使得整體負債規模持續加大。但因為融資環境收緊，房企拿地較去年相對謹慎，加上降杠杆的壓力，讓企業不得不加快項目周轉速度，更為重視回收現金。

　　值得一提的是，2018年房企現金短債比和長短期債務比維持了較為穩定的水平，整體財務杠杆相比年初有所降低。

　　擴張利器高杠杆

　　選擇大而強還是小而美，每家房企戰略不盡相同，但一個不爭的事實是，大部分房企都熱衷於規模。

　　中指院數據顯示，2018年，百億房企增加12家至156家，百億房企合約銷售額達到11.4萬億元，市場份額超75%。而千億房企也進一步擴容至31家，較上一年增加13家，千億房企的市場份額接近47%。

　　於房企而言，規模意味著資金、人力等資源，以及未來的市場話語權。擴張規模，一靠土地，二靠資金，但歸根結底還是要靠資金。

　　經梳理發現，過去幾年，一些房企在規模快速擴張的同時，負債規模也不斷膨脹。

　　中指院數據顯示，2018年陽光城實現合約銷售1622億元，同比增長70%，並首次躋身千億。而2015年至2017年，其合約銷售分別為310億元、466億元、952億元。銷售規模4年增長423%。

　　銷售規模大幅增長，要以巨量的土地儲備作為支撐。數據顯示，2016年，陽光城新增土儲978萬平方米，總價款281億元，同比分別增長109%、210%;2017年、2018年，陽光城新增土儲2021萬平方米、1333萬平方米。

　　巨大的土地支出投入，讓陽光城的負債規模不斷擴大。年報數據顯示，2015年至2018年，陽光城總負債從564億元增長到2224億元，4年增長294%。資產負債率也從2015年末的80.42%上升至2017年末的85.66%，至2018年末，其資產負債率微降至84.42%。

　　又如同樣是在2018年首次躋身千億的融信集團，2016年~2018年，其合約銷售分別為360億元、801億元、1218億元，銷售規模3年增長238%。土地儲備方面，2016年~2018年，融信新增土儲規劃建築面積分別為527萬平方米、1482萬平方米、478萬平方米。

　　負債方面，2016年至2018年，融信集團總負債從758億元增長到1678億元，3年增長121%。而資產負債率也從2016年末的76.66%一路上升到2018年末的82.49%。

　　再如首次躋身千億陣營的中南建設，2018年其實現合約銷售1506億元，同比增長57%。相比之下，其2015年的合約銷售規模只有229億元。短短3年時間，其合約銷售規模增長558%。土地儲備方面，2016年、2017年，其新增土儲規劃建築面積分別為488萬平方米、1499萬平方米，2018年上半年，其新增土儲規劃建築面積1138萬平方米。

　　負債方面，中南建設總負債從2015年的830億元增長至2017年的1584億元，至2018年三季度末，其總負債進一步增加至1966億元，而同期資產負債率達到89.91%。

　　不難看出，作為資金密集型行業的房地產業，房企規模要實現不斷擴大，某些階段要以負債規模的不斷膨脹作為代價。

　　Choice數據顯示，至2017年末，滬深上市房企負債合計超過6.47萬億元，同比增長33%，平均負債率達到79.1%，創下2005年以來的最高位。而這一負債規模和負債率率水平還在不斷攀升，至2018年3季度末，滬深上市房企負債合計超過7.75萬億元，同比增長超過30%，平均負債率達到80.7%。

　　“房地產行業是典型的資本密集型行業，2015年、2016年調控政策的放松，特別是信貸政策的支持，不少房企選擇通過加杠杆來擴張規模，進而獲得市場話語權。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　無疑，高杠杆高負債的發展模式，在過去幾年成為房企快速擴張規模、進軍千億的利器。

　　港股上市

　　一年多來，越來越多的房企試圖港股上市，對此，中原地產分析師盧文曦表示，上市可以快速打開融資渠道，是圈錢重要途徑之一。與此同時，整個房地產行業集中度在增強，對於中小房企來說，做大規模的內在驅動力更強，因此，這些小企業必須要擴大融資范圍，更好地實現規模化。

　　海倫堡的擴張之路正體現了渴求規模的心態，2016年開始海倫堡啟動戰略升級，通過產融結合、多輪並進的方式實現企業的快速規模化，沖刺三年千億的業績目標。

　　而關於目標規模增速提速，海倫堡內部人士曾公開表示，行業集中度越來越高，規模是基本的指標，考慮到資本市場融資、行業排名的影響力、生存空間等因素的影響，百強以外的房企很難拓展資源，海倫堡希望在短期內實現規模的快速發展。招股書顯示，2015、2016、2017年及2018年上半年，海倫堡分別收購了4家、9家、21家及21家公司的股權。

　　“這些公司都在搏命。”中原地產首席分析師張大偉表示，房地產越來越體現出其強金融屬性，這些房企為了做大估值，在土地市場激進拿地，在資本市場采用極高杠杆，均帶來較大的風險。

　　在2018年前後IPO並成功上市的企業還有弘陽地產、美的置業、大發地產等，這些企業似乎已經成為榜樣，然而其上市後的境況卻不盡如人意。

　　2018年10月成功上市的大發地產，其IPO發行價定於每股4.2港元，募集資金淨額7.4億港元，是當年內房股融資額最低值，同時，其認購量不足32%。同樣也是10月成功上市的美的置業，發行價為每股17港元，發行首日即破發，開盤價為每股16.60港元，且隨後股價持續下挫。

　　張波表示，目前房企上市大都會選擇港股，根本原因在於選擇A股上市壓力比較大，因其對業績要求較高，而相對應的，赴港上市對於企業的業績及盈利要求沒那么高，這些房企更傾向於港股，然而在這種情況下，IPO能不能吸引投資者將是上市後要考慮的首要問題，同時，市場對其定價偏低引起破發，也是不得不面對的難題。如果業績不好的話，資本市場會做出正確的選擇，“這些股票在香港可能會變成仙股。”

　　五成房企淨負債率下降

　　據克而瑞研究中心統計數據顯示，2018年底176家房企加權平均淨負債率為85.15%，較年初降低了3.95個百分點，54%的企業的淨負債率有所下降。

　　“整個行業銷售端的競爭壓力越來越大，現金回籠力度很難維持企業發展規模，因此融資規模仍決定著企業發展速度”，一位房企高管直言，高杠杆一定是有風險的，但是過去許多房企在高杠杆運營模式下，趕上了土地紅利時代，嘗到了規模化發展帶來的甜頭，轉換運營模式並不容易。

　　但企業近兩年也意識到，不降低負債率保持穩健的財務盤面，一味沖規模快跑，帶給企業的風險同樣不低。畢竟，在房地產增量市場天花板來臨的大環境下，負債越高、評級越低的企業得到投資者的認同度越來越低，越來越難拿到錢，尤其是資金成本低的錢。長此以往，資金成本對利潤的侵蝕程度將嚴重影響企業的運營質量。

　　事實上，去杠杆政策環境下，受融資監管影響，房地產企業主動也好，被動也罷，確實也在實施一些降低負債的策略。比如，完善債務結構的同時，抓現金回籠。

　　據克而瑞研究中心統計數據顯示，截至2018年底，176家上市房企的現金持有量為28715億元，較期初增長18.4%。其中64家重點房企的現金持有量為25080億元，較期初增長22.7%;64家房企的現金總量占比87.3%，較期初增加了3個百分點。隨著行業集中度不斷上升，規模房企的資金融通也更具優勢。截至2018年底，持有現金超千億元的企業有5家，較期初增加2家。

　　克而瑞稱，超過六成企業持有現金出現不同程度的上漲。64家重點企業中現金增長的企業占比更高，達85.9%，其中增幅超過50%的企業就達到了21家。從各梯隊來看，百強企業平均現金持有量有所增長，而百強之外的企業平均現金持有量則有所下降。現金增幅最為顯著的是30強-50強企業，這些企業在2018年普遍加大了財務優化力度。

　　對此，一位房企高管表示， “在未來高手過招的市場中，一個大項目的負債處理不好可能就會拖垮整個企業，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。為了實時監測我們的財務系統，公司甚至建立了一套運營體系，各個城市各個項目每天上報銷售額，以便企業在保證資金鏈安全的情況下，進行融資和投資安排。”

　　現金回款的增加，一方面是應對2019年下半年到來的還債高峰期，另一方面也有助於降低負債。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重點房企的加權淨負債率為89.06%，同比下降6.56個百分點，淨負債率下降的企業占比為56.3%。

　　融資成本上升

　　控制住負債規模，並不意味著企業可以高枕無憂。生存難題或許可解，但發展質量的問題同樣嚴重。

　　正如萬科董事長鬱亮曾表示，“大公司有的時候也很脆弱，如果萬科信用評級下降，集團的融資成本就會大幅提高，比如萬科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現在5%的融資成本，目前萬科的新業務都不怎么賺錢，如果提高到10%，可能連開發業務都不賺錢了。”

　　換句話說，即使找到錢了，如果找不到便宜的錢，企業的發展壓力同樣不容小覷。畢竟，“每天早上醒來就有2億元-3億元的利息等著付”的感覺，並不好受。

　　2018年，正如上文所提的王成表示，“你想拿便宜的錢，人家連面都不見，根本不跟你談。去年，很多中小房企融資利率都超過了15%。這么貴的錢，不是什么企業都用得起的。”

　　克而瑞統計數據也顯示，從2018年64家重點房企的平均融資成本來看，約有84%的企業的融資成本相比2017年有所提高，整體平均融資成本由2017年末的6.11%增至6.61%，結束了連續兩年的下降趨勢。

　　克而瑞分析師認為，這主要是由於境內融資環境持續收緊，近期新進行的境內外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。

　　但2018年的資本市場，也出現了一些創新的融資方式，為一些企業新業務打開窗口。克而瑞分析師也表示，租賃融資及各類資產證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。2018年，以購房尾款、物業費、供應鏈、商業租金、長租公寓等為底層資產的資產證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項債券也受到鼓勵。

　　“目前看政策有適度放松，我們的壓力也小了一些。或許今年不用動不動開會到夜裏一兩點了”，前幾日，王成向傾訴了一個樸素的願望，“希望今年不用加那么多班，能多有幾個休息日。”

　　(房掌櫃整理自中國經濟網、第一財經網、證券日報)