2018年房地產業利潤指標保持增長 房企利潤分化加劇

各大上市房企2018年的年報至今已披露完畢，行業規模房企集中度繼續提升，176家上市房企的淨利潤總額達到6291億元，增速規模有明顯放緩。

2018年行業整體盈利能力維持在較高水平

近年來，中國房地產行業整體銷售規模增長顯著，規模房企集中度不斷提升。在銷售規模增長的同時，行業整體的結算收入和盈利規模也隨之穩步提升。特別是隨著今年初大量的收並購項目逐步進入結算周期，2018年176家典型上市房企的總體營收規模同比增長27.6%至47972億元，增速較去年同期提升近10個百分點。2018年總體營業成本33066億元，同比增長24%，增速略低於營業收入。

同時，2018年行業整體的各項利潤指標也保持增長。176家上市房企2018年實現毛利潤總額14905億元、淨利潤總額6291億元，分別同比增長36.5%和21.4%。

在營業收入和毛利潤的增速有所提升的情況之下，房地產行業整體的淨利潤規模增速卻呈現出不同的走勢，明顯放緩。

對於放緩的原因，克爾瑞在報告中給出了兩方面的原因。

一方面，2017年部分企業如融創、富力、中海的其他收入調整項金額較高(收購附屬公司、業務合並收益等)，拉高了2017年行業整體的淨利潤規模；另一方面，2018年規模上市房企的投資物業公允價值變動項較2017年相對穩定，也會在一定程度上影響淨利潤的規模增速。

在經曆了2015、2016年的利潤率低潮後，房企盈利能力自2016年以來穩步提升。2018年，176家上市房企毛利率的加權平均值和中位數分別達到31.1%和32.8%，較2017年同期分別增長2個和3個百分點。行業整體的毛利率表現已回升至2014年的較高水平。同時，176家上市房企淨利率的加權平均值和中位數分別達到13.1%和11.7%，雖然比2017年有一定回落，但較之2015、2016年也相對較高。

2018年對於地產商來說，可以說遭遇了史上最嚴調控。

房企利潤分化現象加劇

克爾瑞報告稱，雖然在“堅決遏制房價上漲”的政策背景下，房企盈利空間受到擠壓。但受益於行業銷售規模增長以及行業集中度提升，以及土地市場中存在的低價收並購機會，短期內規模房企整體的盈利能力將維持在目前較高的水平。

此外，在增速放緩的同時，房地產行業的集中度還在不斷提升，但這也加劇了房企利潤的分化現象。

克爾瑞披露的數據顯示，有64家上市房企的營業收入和毛利規模穩步及擴張，總營收42401億元，同比增長30.9%；

實現毛利潤12719億元，同比增長40.4%；淨利潤為5582億元，同比增長31%，增速有所放緩。整體來看，64家行業典型上市房企的營收和盈利表現維持在較高水平，並略強於行業整體。

利潤規模增長上，64家典型房企有11家淨利潤增幅超70%，表現突出。其中龍頭房企恒大，在“規模+效益”發展模式下，實現雙增長，營收規模同比增長49.9%至4622億元，穩居行業首位，實現淨利潤665.5億元，增速達79.6%。此外，中南建設(000961)以地產與建築雙輪驅動，盈利水平實現量的跨越式增長，淨利潤漲幅達271.6%，增速居行業之首。

從盈利能力來看，64家典型房企的加權平均淨利率為13.2%，與2017年持平。同時，64家典型房企中有21家淨利率高於15%，TOP10房企中華潤置地、新城控股、中國海外發展淨利潤均超過20%，且較2017年進一步改善。特別是新城控股，憑借高效的成本控制和運營管理，淨利率達到22.6%，大幅提升7.1個百分點，盈利能力繼續保持在行業高位。

(房掌櫃整理自澎湃新聞、克而瑞地產研究）