上半年頭部房企銷售放緩 7月房地產市場觀望情緒濃厚

　　上周房企陸續發布半年報預告，上半年頭部房企銷售放緩，預期淨利同比出現不同程度下滑。一二線城市銷售成績為房企半年報貢獻了漂亮數據，與之對應的是，在成交方面，三四線城市與一二線分化距離不斷被拉開。

　　一二線重點城市上周成交面積環比上升0.6%，北京、武漢、寧波等10個城市成交環比上升幅度較大;與去年同期相比，21個代表城市成交量整體下3.4%，其中10個城市成交同比下降。

　　今年以來，重慶、武漢和上海總成交面積居全國前三。從同比來看，一線城市成交同比均上揚，其中北京增幅較高，逾100%;廣州小幅上升，升幅為5.55%。二線代表城市中，僅重慶和杭州同比下降，降幅分別為15.96%和6.25%。

　　庫存方面，主要城市上周庫存總量環比微降0.81%。庫存環比下降的城市中，杭州降幅較高為2.65%，南京和廣州降幅較低，均在1%以內。庫存環比上升的城市中，蘇州升幅較高為3.94%，上海升幅較低為0.48%。

　　大型房企盈利良好

　　在上述54家房企中，11家公司披露了2019年半年報或半年度業績快報，9家公司淨利潤同比增長。另有43家公司披露了業績預告，21家公司預計上半年淨利潤同比增長。整體看，上市房企業績明顯分化。

　　加大一二線城市項目投資比例的不少公司毛利率有所提升。以陽光城為例，公司2019年上半年實現營業收入225.11億元，同比增長48.03%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤14.49億元，同比增長40.52%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤12.88億元，同比增長24.9%。

　　報告期內，公司全口徑銷售金額合計900.73億元，權益銷售金額577.12億元。房地產項目毛利率較去年年末增加1.28個百分點，達到26.93%。報告期內，公司以權益對價272.75億元合計補充權益土地儲備約424.59萬平方米。截至報告期末，公司累計土地儲備總計4396.35萬平方米。其中，一二線城市預計未來可售貨值占比85.93%，累計成本地價4322.2元/平方米。

　　多數大型房企盈利能力良好。保利地產上半年實現營業收入711.6億元，同比增長19.52%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤103.53億元，同比增長59.14%。報告期內，公司結轉項目毛利率同比提高，投資收益增加，營業利潤同比增長。報告期內，公司實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%。

　　一些中小型房企業績下滑幅度較大。上半年，ST新光實現營業收入10.66億元，同比增長2.2%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-1.24億元，上年同期為1.52億元。上半年，受控股股東資金占用及債務違約的影響，公司流動性緊張，無法按期償還債務，形成債務逾期，由此計提的逾期利息、罰息增加，財務費用上升，導致當期虧損。

　　中小房企艱難求存

　　隨著房地產市場進入“白銀時代”，房企盈利空間再被壓縮，據2019年上半年業績預告數據顯示，相比去年同期的增長態勢，房企今年上半年盈利增速總體有所放緩。

　　“一方面，受限購政策影響，各地房企銷售量下降，銷售收入低於預期;另一方面，上半年調控政策持續從緊，土地成本、融資成本上升，高周轉難度大、銷售價格下降，導致企業利潤空間被蠶食。”克而瑞數據研究中心負責人朱一鳴稱，在政策不斷沖擊下，房產行業馬太效應持續放大，集中度提升的同時，盈利能力也在加劇分化。

　　據不完全統計，2019年上半年預計盈利增長的15家房企中，百強房企占到11家，而盈利虧損的企業大部分為200強之外的小規模房企。人民法院公告網長達18頁的破產企業名單中，有271家房地產企業宣布破產，其中也多為中小房企。

　　7月銷售額環比下降

　　完成半年報業績沖刺後，不少房企7月份銷售額環比明顯下滑。中原地產數據顯示，截至8月8日，21家上市房企公布前7月銷售業績，銷售額合計2.49萬億元，同比增長13.4%。值得注意的是，就7月份單月而言，21家上市房企銷售額環比下降30%。

　　多家上市房企披露了前7月的銷售業績，多數房企銷售額環比下滑。以龍湖集團為例，公司2019年1-7月累計實現合同銷售金額1256.2億元，合同銷售面積合計766.6萬平方米。7月份，實現合同銷售金額200億元，合同銷售面積115.8萬平方米。而6月合同銷售金額為214.3億元，合同銷售面積125.6萬平方米。

　　7月，萬科A實現合同銷售面積313.5萬平方米，合同銷售金額481.9億元，相比6月銷售額和銷售面積下降幅度均較大。6月，萬科實現合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元。前7月，公司累計實現合同銷售面積2463.6萬平方米，合同銷售金額3821.9億元。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，房企7月份銷售額環比下降，主要由於6月份沖刺半年報業績所致。克而瑞研究中心指出，7月份房地產市場轉冷，市場觀望情緒愈加濃厚。隨著前期積壓市場需求陸續釋放完畢，3月以來的樓市“小陽春”行情結束。8月份市場大概率將繼續走弱。

　　對於樓市走向，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，今年以來調控政策“張弛有度”，7月政策收緊釋放的信號明顯，8月樓市從穩是大概率事件。

　　(房掌櫃整理自北京晚報、中國證券報、每日經濟新聞 )