遠東發展24.46億投得啟德商业地 預計總投資約40億

香港示威活動的暴力程度不斷升級，中美貿易戰又再惡化，發展商競爭商業用地亦更趨審慎。上周五截標的啟德商業地由遠東發展以約24.46億元投得，按可建樓面約34.44萬方呎計，每呎樓面地價約7,100元，比市場預期的下限還低11.25%，發展商預計總投資約40億元。

地價較估值下限低11.25%

啟德承啟道商業地皮上周五截標，收到10份標書，包括遠東發展、信置、會德豐地產、新地、長實、中國海外、鷹君、建灝地產等。地政總署公布該地由遠展以最高標價的24.45644億元投得。可建寫字樓及酒店發展，屬啟德體育園商業配套地之一。由於高銀集團6月份放棄為啟德一幅商業／酒店地完成交易，加上隨後社會動蕩演變為一發不可收拾的連串暴亂，故該幅地皮的截標反應及成交價備受市場關注。

此前市場對地皮估值27.6億至37.2億元，每呎樓面地價8,000至10,800元，換言之，今次地價較估值下限還低11.25%。

值得留意，今次中標價平過市場下限一成，意味其他發展商出價更低，對市場可謂一大警號。而對比該區之前售出的商業地，利福國際於2016年11月以73.88億元投得啟德第1E區2號地盤，每呎樓面地價6,733元；南豐則於2017年5月以約246億元投得啟德第1F區2號地盤，每呎樓面地價約12,863元。今次啟德承啟道樓面地價較對上南豐投得的用地低了44.8%。

事實上，啟德一帶商業地今年招標屢遇波折，雖然政府一共推出3幅啟德商業或酒店地，但今年初的啟德第4C區5號地皮流標收場，5月以逾111億元售出另一幅第4C區4號地盤，每呎樓面地價12,888元，但到6月中，中標者高銀金融以「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定，將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響」為由，放棄地皮及被沒收約2,500萬元按金。換言之，啟德承啟道為今年唯一成功售出的商業/酒店地。

遠展爆冷中標

在政府2016年至今推出招標的5幅啟德商業地中，遠展僅參與流標的4C區5號地，及今次此幅地的投標，因此，在多家大發展商環伺下，遠展今次屬爆冷中標。

遠東發展地產發展總監方文昌表示，今次是集團獨資投得該商業地皮，覺得中標價非常合理，並因地皮毗鄰體育園區，將來會舉辦不少國際盛事及大型娛樂表演如演唱會等，加此又有六號幹線及沙中線等基建優勢，所以極看好此地的發展前景。公司初步計劃興建甲級寫字樓及五星級酒店各一幢，各佔約一半樓面，預計提供約400間酒店房，總投資額料約40億元。

他稱，由於啟德區將會有沙中線及6號幹線通車，交通四通八達，集團絕對看好啟德區前景，對香港長遠前景亦有信心。據了解，今次為遠東首次中標啟德區內地皮。

發展商出價上趨保守

萊坊執行董事林浩文認為，多家發展商入標爭此地，雖反映發展商香港樓市仍有信心，但商業地皮始終要靠商業消費支持，過去兩個多月的不斷騷亂，及中美貿易戰等影響下，加上此地所建寫字樓及酒店皆不可拆散出售，故出價必然較保守。啟德新區需要十年左右才能成形，因此今次商業項目屬長線投資，主要客群為體育園的遊客，對發展商的現金流要求較高，估計資金回收期約15年。

他又估計，下月截標的4C區4號地，估值只約73億至82億元，即每呎樓面地價約8500至9500元。

中原專業服務總裁黎堅輝表示，政府今次以低價批出地皮，可見應是已接受市場對啟德商業發展暫未成熟的事實，不願看見流標收場。事實上，近期持續的社會騷亂，該地上周五仍接獲10份標書，市場反應算不俗，但最後以低過市場預期下限一成售出，反映發展商出價審慎保守。

(整理來自香港文匯報、大公報）