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租賃住房10年後可按照新房出售 長租到底還玩不玩得動?

来源:房掌櫃   澳门房掌柜  2019-09-05 11:00:20
[摘要]長租市場一度被追捧到風口浪尖了,如今卻頻頻遭遇政策的調整,這不禁讓人懷疑,長租業務到底玩不玩得轉?

長租業務的浪潮本來已經被甩進寒冬。冷不丁的,昨日(9月3日),某省會城市出台了鼓勵租賃的新政。而鼓勵辦法也很有意思:房企將可售商品住房轉為租賃住房的,連續出租超過10年且終止租賃的,可按新房出售。

這是不是意味著,開發商的房屋可以隨意轉換其性質?開發商可以明目張膽的囤房子,待價而沽?租了十年房子的租客,萬一遇到開發商要賣房又該怎么辦?

長租市場一度被追捧到風口浪尖了,如今卻頻頻遭遇政策的調整,這不禁讓人懷疑,長租業務到底玩不玩得轉?

01

南寧市9月2日印發《南寧市培育發展住房租賃市場試點工作方案》,中心思想是:加大公共租賃住房建設力度,增加租賃住房用地有效供應,允許商業用房按規定改建為租賃住房,鼓勵和規范個人出租閑置房源,探索“城中村”改造產業用地建設租賃住房,搭建住房租賃服務監管平台等,同時,規范住房租賃市場秩序,並給予相關政策支持。

其中最引人關注的是,政策提出,引導房地產開發企業從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變,支持房地產開發企業將持有的存量房源投放到租賃市場。房地產開發企業將可售商品住房轉為租賃住房的,可暫不辦理不動產登記手續;連續出租超過10年且終止租賃的,出售時可按照新建商品房辦理銷售和不動產登記手續,並按出售時稅收政策繳納相關稅費。

02

針對這一政策,南京房地產學會會長吳翔華發表了自己的觀點。

在中國,每個城市的市場差異非常大,並不是所有城市都需要發展租賃市場。個別城市,例如北上廣深確實存在租賃問題,租金高房源少,應該大量增加租賃供給。但絕大多數城市租賃不高,房源充足,發展租賃市場的主要任務是規范市場行為,而不是盲目增加供給。

南寧作為三線城市,本身流入人口並不多,租賃市場的土壤有限。在未來,類似這樣的城市一定會面臨租賃去庫存的問題。

這個政策看起來是在鼓勵開發商做租賃,但在一個租賃市場本身就需求不大的城市,開發商本就沒有必要自持房屋,當下賣掉換成利潤豈不是更好?

吳翔華認為,這條新政,把存量房轉成租賃或許目的在於去庫存式,但這種政策反而會鼓勵開發商囤積住房,十年後賣掉賺取差價。這就會帶來另一個效應,市場上可售房源變少,供應短缺。受供求關系影響,等到開發商可以把租賃房用以出售,價格必然成倍上漲。

03

事實上,房屋(或土地)性質轉變、租賃房屋(或土地)可對外出售,這樣的例子並不少見。今年年初,就出現過天津發布公文,取消2012年出讓的四宗租賃地塊中的“該地塊租賃型住宅建成後不允許出售,僅允許出租”條款,將自持租賃住宅調整為可售住宅。

租賃住房轉身變為了商品住宅。當年低價拿下的、被業內普遍認為是不掙錢的租賃用地,如今搖身一變,成為了成本幾乎最低、能換取最大利潤空間的商品房項目。

看起來,拿了租賃地塊的房企“得救了”。但從另一個側面也能看出來,哪怕官方在明面上大力鼓勵發展租賃、培養長租市場的土壤,市場的反應卻總是更加誠實——原有租賃性質轉變,減少租賃用地供給。

以南京為例。“租售並舉”最火熱的2018年,南京國土局網站共出讓13幅租賃用地,總用地面積464183.45㎡。而南京2018年的國有建設用地供應計劃,租賃住房用地不低於30%即約計180公頃起。那么租賃地塊總出讓面積相加不到47公頃,完成率僅26%。

而進入到2019年,南京目前為止沒有一幅租賃地塊掛出。

04

多家房企的長租公寓業務發展也不大順利。克而瑞數據顯示,2019年上半年,房企運營商整體風向收斂聚焦,拓展增速放緩。

朗詩成為第一個剝離長租公寓業務的房企。5月14日,朗詩綠色集團公告稱,將處於虧損階段的,包括長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。

2019年3月26日,在萬科2018年度業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示,萬村計劃比我們一開始想象的要複雜,涉及的利益相關方太多,他還提道,長租公寓現在看起來要賺錢很難。

世聯行以紅璞公寓為主的長租公寓仍然在虧損,4月份世聯行方面坦承,目前公司長租公寓業務還尚未盈利,屬於公司業務發展的戰略型虧損。收縮業務成為世聯行不得不做出的選擇。

更別說,長租公寓近兩年來一直在“爆雷”的邊緣來回試探。光是今年7月份,就有6家公寓機構“暴雷”。算上樂伽,還有杭州安閑居、杭州速錦房產、西安萬巢、南京玉恒公寓、南京誠寓物業。理由清一色的“資金鏈斷裂”。

長租市場要如何脫離虧損致死的境地,依然是個艱巨而沉重的話題。南寧的新政看似鼓勵,實際還有很多細節和市場反饋要考慮,效果未必會有官方設想的那么好。

正如業內專家所言,這個行業還處於發展的初期,本身商業模式還不成熟,現在無論是重資產模式,還是輕資產模式,都還沒有盈利,這么大量地擴張房屋,但房子又租不出去,空置率過高,資金池自然就成了負的。大家都想做大,但是還需要考慮,長租公寓其實是一個服務性行業,步伐要慢一些,基礎都沒有做好,出問題是必然的。

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责任编辑:黎燕霏

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