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【掌櫃日報】黃其森的餘糧 泰禾發債與持續出售項目裏的轉暖時機

澳门房地产网-房掌柜 2019-09-20 10:36:24来源:觀點地產網 林海研
[摘要]隨後這兩三個月裏,泰禾出售項目股權、發債、股權質押等動作接連不斷。

  發債動作接連不斷的同時,泰禾又在出售項目股權了。

  9月18日,泰禾集團發布公告,將杭州蔣村項目、佛山院子項目標的公司部分股權,再次轉讓予世茂,交易對價共計7.3億元。

  其中,泰禾子公司杭州泰禾向世茂旗下上海煦曉轉讓其持有的杭州藝輝39%股權,股權對價為28974萬元。此次轉讓後,世茂持有杭州藝輝90%的股權並間接持有項目公司90%股權,泰禾持有杭州藝輝10%的股權並間接持有項目公司10%的股權。

  另外,泰禾將佛山市順德區中維房地產開發有限公司部分股權轉讓予世茂,順德中維擁有“佛山院子”項目,用地面積共計12.07萬平方米。此次轉讓前,泰禾持有順德中維51%股權,世茂持有30%股權;此次轉讓後,泰禾持有順德中維20%股權,世茂持有順德中維80%股權。

  把時間往回看,近半年來,泰禾並未新增任何項目,而所有動作幾乎都集中在融資上。

  在6月14日的媒體見面會上,面對頗受關注的債務問題,泰禾集團董事長黃其森曾直言:“對泰禾來說,債務現在沒有什么太大的問題。”

  隨後這兩三個月裏,泰禾出售項目股權、發債、股權質押等動作接連不斷。

  融資的季節

  對於泰禾來說,手頭上持有的優質地塊成為扭轉局面的最大籌碼,而最大接盤方為世茂。

  3月到5月,泰禾相繼將7個項目的部分股權轉讓予世茂。其中包括:作價3.8億元的杭州蔣村項目、作價18.1億元的南昌茵夢湖項目、作價6.3億元的漳州紅樹灣項目、作價9.3億元的杭州同人山莊項目,以及江蘇昆山澱山湖項目、廣州院子和佛山院子,3個項目總價達到39.72億元。

  隨後於8月12日,泰禾出讓杭州富陽項目30%股權;再加上9月18日7.3億元二度轉讓杭州蔣村、佛山院子項目股權。截至目前,泰禾已經向世茂地產出售了七個項目,累計籌集資金約84.5億元。

  出售項目股權的同時,泰禾也在尋機發債融資。

  7月11日,泰禾發布公告稱,公司全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited在境外完成4億美元的債券發行,並在新加坡交易所掛牌,債券期限3年,票面年息15%。

  9月10日,該子公司再次擬發行1億元境外美元債券,票面年息11.25%。9月18日,該公司增發1億美元該債券。泰禾集團表示,上述募集資金均用於項目建設和其他一般企業用途。

  另外,於9月11日,泰禾公告稱,公司大股東泰禾投資於9月10日解除質押540萬股公司股份,同時將解除質押的股份再次辦理質押,用途為融資。

  發債、出售項目股權、質押股權,除了這幾種常見的籌資行動,黃其森還在銷售回款方面提出了目標。

  於6月14日,泰禾集團在北京中國院子召開媒體見面會。黃其森稱,泰禾今年更看重回款,目標為1000億,將把任務下達到城市公司每個人,每個人的獎金以回款來算帳。

  轉暖的時機

  前些年快速擴張過程中,泰禾在京滬深等一二線城市大舉拿地,進入2018年,黃其森果斷踩刹車,提出去杠杆。

  今年以來,泰禾依舊將力量聚焦在“去杠杆”上,在不進行購地擴張的情況下,積極追求銷售回款、關注現金流安全和收入利潤的增長,確實讓泰禾的負債情況有了一定緩和。

  根據泰禾半年報披露,截至2019年6月末,資產負債率較期初下降2.28個百分點至84.6%;淨負債率較報告期初大幅下降126.15個百分點(今年一季度淨負債率約為279.19%)。

  截至2019年6月末,泰禾短期借款75.54億元,一年內到期的非流動負債255.2億元,而當期公司現金及現金等價物餘額為129.67億元。

  據此計算,上半年的現金對短債的覆蓋系數為0.39,相比於2018年末的0.26,有了不錯的收效。但這個數字,距離行業安全線還有一段距離。

  此前媒體見面會上,黃其森釋放出了積極的信號,正面回應債務問題:“今年最後要兌付的不到100億,我們在手的資金100多億,對泰禾這樣的體量已經沒有任何問題,不要說100多億,就算300多億有問題嗎?”

  同時,執行副總裁葛勇稱:“針對574億元債務,泰禾在過去5個月已經償還了180多億,另外還有接近300億做了重新安排,即置換。真正今年到年底,泰禾需要剛性兌付的金額不到60億。”

  但為何至今為止,泰禾仍然繼續出售項目股權和發債,情況似乎並沒有絕對的好轉?

  從銷售上看,泰禾上半年銷售金額456.7億元,完成半年目標的30.4%。據觀點指數發布的《2019年1-8月中國房地產企業銷售金額TOP100》榜單,泰禾集團累計銷售額630.1億元,距離1500億元的全年目標,還有一定距離。

  銷售端承壓的同時,融資成本也一直居高不下。目前,泰禾借貸平均成本9.3%。其中來自於銀行貸款的成本8.48%,非銀行融資成本10.13%,公司債(3-5年)平均成本7.68%。

  面對市場環境不明朗的前路,身後又背負著財務重擔,泰禾“轉暖”的時機是否已經到來?或許還需要更多時間的檢驗。

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责任编辑:陈洁

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