【掌櫃日報】黃其森的餘糧 泰禾發債與持續出售項目裏的轉暖時機

　　發債動作接連不斷的同時，泰禾又在出售項目股權了。

　　9月18日，泰禾集團發布公告，將杭州蔣村項目、佛山院子項目標的公司部分股權，再次轉讓予世茂，交易對價共計7.3億元。

　　其中，泰禾子公司杭州泰禾向世茂旗下上海煦曉轉讓其持有的杭州藝輝39%股權，股權對價為28974萬元。此次轉讓後，世茂持有杭州藝輝90%的股權並間接持有項目公司90%股權，泰禾持有杭州藝輝10%的股權並間接持有項目公司10%的股權。

　　另外，泰禾將佛山市順德區中維房地產開發有限公司部分股權轉讓予世茂，順德中維擁有“佛山院子”項目，用地面積共計12.07萬平方米。此次轉讓前，泰禾持有順德中維51%股權，世茂持有30%股權;此次轉讓後，泰禾持有順德中維20%股權，世茂持有順德中維80%股權。

　　把時間往回看，近半年來，泰禾並未新增任何項目，而所有動作幾乎都集中在融資上。

　　在6月14日的媒體見面會上，面對頗受關注的債務問題，泰禾集團董事長黃其森曾直言：“對泰禾來說，債務現在沒有什么太大的問題。”

　　隨後這兩三個月裏，泰禾出售項目股權、發債、股權質押等動作接連不斷。

　　融資的季節

　　對於泰禾來說，手頭上持有的優質地塊成為扭轉局面的最大籌碼，而最大接盤方為世茂。

　　3月到5月，泰禾相繼將7個項目的部分股權轉讓予世茂。其中包括：作價3.8億元的杭州蔣村項目、作價18.1億元的南昌茵夢湖項目、作價6.3億元的漳州紅樹灣項目、作價9.3億元的杭州同人山莊項目，以及江蘇昆山澱山湖項目、廣州院子和佛山院子，3個項目總價達到39.72億元。

　　隨後於8月12日，泰禾出讓杭州富陽項目30%股權;再加上9月18日7.3億元二度轉讓杭州蔣村、佛山院子項目股權。截至目前，泰禾已經向世茂地產出售了七個項目，累計籌集資金約84.5億元。

　　出售項目股權的同時，泰禾也在尋機發債融資。

　　7月11日，泰禾發布公告稱，公司全資子公司Tahoe Group Global (Co.，) Limited在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，票面年息15%。

　　9月10日，該子公司再次擬發行1億元境外美元債券，票面年息11.25%。9月18日，該公司增發1億美元該債券。泰禾集團表示，上述募集資金均用於項目建設和其他一般企業用途。

　　另外，於9月11日，泰禾公告稱，公司大股東泰禾投資於9月10日解除質押540萬股公司股份，同時將解除質押的股份再次辦理質押，用途為融資。

　　發債、出售項目股權、質押股權，除了這幾種常見的籌資行動，黃其森還在銷售回款方面提出了目標。

　　於6月14日，泰禾集團在北京中國院子召開媒體見面會。黃其森稱，泰禾今年更看重回款，目標為1000億，將把任務下達到城市公司每個人，每個人的獎金以回款來算帳。

　　轉暖的時機

　　前些年快速擴張過程中，泰禾在京滬深等一二線城市大舉拿地，進入2018年，黃其森果斷踩刹車，提出去杠杆。

　　今年以來，泰禾依舊將力量聚焦在“去杠杆”上，在不進行購地擴張的情況下，積極追求銷售回款、關注現金流安全和收入利潤的增長，確實讓泰禾的負債情況有了一定緩和。

　　根據泰禾半年報披露，截至2019年6月末，資產負債率較期初下降2.28個百分點至84.6%;淨負債率較報告期初大幅下降126.15個百分點(今年一季度淨負債率約為279.19%)。

　　截至2019年6月末，泰禾短期借款75.54億元，一年內到期的非流動負債255.2億元，而當期公司現金及現金等價物餘額為129.67億元。

　　據此計算，上半年的現金對短債的覆蓋系數為0.39，相比於2018年末的0.26，有了不錯的收效。但這個數字，距離行業安全線還有一段距離。

　　此前媒體見面會上，黃其森釋放出了積極的信號，正面回應債務問題：“今年最後要兌付的不到100億，我們在手的資金100多億，對泰禾這樣的體量已經沒有任何問題，不要說100多億，就算300多億有問題嗎?”

　　同時，執行副總裁葛勇稱：“針對574億元債務，泰禾在過去5個月已經償還了180多億，另外還有接近300億做了重新安排，即置換。真正今年到年底，泰禾需要剛性兌付的金額不到60億。”

　　但為何至今為止，泰禾仍然繼續出售項目股權和發債，情況似乎並沒有絕對的好轉?

　　從銷售上看，泰禾上半年銷售金額456.7億元，完成半年目標的30.4%。據觀點指數發布的《2019年1-8月中國房地產企業銷售金額TOP100》榜單，泰禾集團累計銷售額630.1億元，距離1500億元的全年目標，還有一定距離。

　　銷售端承壓的同時，融資成本也一直居高不下。目前，泰禾借貸平均成本9.3%。其中來自於銀行貸款的成本8.48%，非銀行融資成本10.13%，公司債(3-5年)平均成本7.68%。

　　面對市場環境不明朗的前路，身後又背負著財務重擔，泰禾“轉暖”的時機是否已經到來?或許還需要更多時間的檢驗。