保險資金監管逐步放開 中國平安首進軍美國物流地產

　　“中國保險公司將成世界最大機構投資者”

　　在寫字樓及土地交易領銜海外投資數年後，中國的保險公司開始把目光轉向當前火熱的物流地產。10月27日，中國平安保險(集團)股份有限公司宣布，將與美國房地產基金Blumberg Investment Partners(BIP)合作投資美國房地產市場，當中包括多個物流資產。中國平安[微博]與BIP的聯合公告稱，雙方現已計劃投資一個價值6億美元的資產組合，並另外物色了一批地處戰略位置的物流物業項目，價值逾4億美元。

　　分析稱，亞洲投資者此前熱衷於商業寫字樓物業，但今年開始，投資者的興趣向物流地產轉移。與此同時，在積累了數年的海外房地產投資經驗後，中國保險公司的收購策略也有所改變。他們從直接投資房地產轉變為投資基金以及成立合資公司。分析認為，通過設立合資公司，能迅速熟悉當地市場，並有效獲取投資相關專業信息。

　　成立投資基金、合資企業

　　在成功收購西方多國房地產之後，10月27日，中國平安宣布與BIP成立地產合資平台，該平台初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。初始投資項目主要包括“最後一英裏”物流地產，現正由評級較高的財富500強公司租用。在雙方聯合發布的新聞公告中還提到，該合資企業計劃持續收購優質資產，並已另外物色了一批地處戰略位置的物流物業項目，項目價值逾4億美元。SunCap地產集團(SunCap Property Group)為上述地產合資平台的開發商。

　　雙方聯合公告表示，BIP在未來會繼續為雙方的合資平台主動尋找更多投資項目，拓展平台的版圖。資料顯示，BIP是美國不動產基金，總部設立在科羅拉多州的丹佛市，主要投資有房地產、能源及資源等。它在開發前期風險管控及長期投資方面擁有豐富經驗，曾成功建立多個投資平台，為合作投資方提供優質項目來源。房地產咨詢機構仲量聯行(JLL)早前即有預測，隨著中國保險公司成為海外房地產的積極買家，他們的購置策略將會得到調整。中國的投資方法會從購買直接的房地產到投資基金和形成合資企業。因為合資企業的合作方允許公司獲得在本土市場的專業知識。

　　目前這一交易由平安集團旗下的平安信托投資有限公司執行，兩家公司計劃投資長期、優質的美國租賃資產。大部分投資集中在紐約市、紐約大都會區、大西洋沿岸中部地區、太平洋沿岸西北地區、佛羅裏達州、亞特蘭大市，以及Blumberg總部所在的科羅拉多州。

　　中國平安方面表示，此次投資標志平安集團首度進軍美國物流地產市場。就此，仲量聯行國際部主任Alistair Meadows表示，平安集團進入物流業，目的在於令其投資多樣化，同時能夠追求更高的投資回報。早前，安邦保險投入20億元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)之後，業內專家已經發出警告，美國房地產市場存在泡沫。

　　“現在物流行業在世界范圍內都很火，美國、歐洲、澳大利亞都是如此。”Meadows說，“我們可以看到國際投資者對物流行業的需求在增長，包括中國、韓國的投資者，而他們之前都把眼光集中在商業寫字樓。”在中國平安的此筆交易之前，去年年底，全球物流巨頭普洛斯公司(Global Logistic Properties)聯合新加坡政府投資公司(GIC Pte Ltd)向美國一個最大物流地產組合之一的IndCor項目投資81億美元。

　　布局海外房地產兩年

　　早在兩年前，中國平安便已經著手進行海外房地產的相關布局。2013年7月，平安集團以2.6億英鎊的價格收購倫敦地標建築勞埃德(Lloyds)大廈，這是中國保險公司第一次跨境收購海外房地產。今年1月22日，中國平安再次出手，斥資3.27億英鎊購得倫敦金融城南側、緊鄰倫敦著名曆史建築倫敦塔的大型寫字樓倫敦塔廣場(Tower Place)。緊隨其後，中國平安與人壽兩大保險公司宣布聯手鐵獅門(Tishman Speyer)，斥資5億美元收購了名為“Pier4”的波士頓4號碼頭地產項目。

　　早前有分析認為，中國平安在海外的不動產投資，和其在境內投資成熟商業地產、寫字樓的資產配置屬性一致，目的是為了獲得穩定可觀的租金回報。有消息指出，中國平安在勞埃德大廈上的租金回報率超過10%。“投資者不大可能僅依靠投資國內市場獲得5%以上的回報。”仲量聯行主管David Green-Morgan說，“倫敦的房地產平均每年能有4.5%的收益”。

　　“平安正在尋求海外多元化的投資組合，”全球律師事務所Patable Hastings公司合夥人Patable Guan表示，“除了寫字樓和物業，平安集團還代表客戶在市區住宅項目裏尋求機會投資。”