中國樓市之謎：一線房價拐點難現 輪流暴漲為哪般?

　　周末各種對房地產市場的討論充斥自媒體。多空聲音較雜，我們對此有幾個看法：

　　1、房價國別比較准確度不高：

　　房價作為宏觀指標變量不存在合理的國別比較，只能提供部分參考價值。正如美國2008年金融危機時非銀債務GDP占比為210%，1990年日本房地產崩盤時非銀行債務占比為195%，韓國1998年金融危機時此指標為152%，硬性的拿中國一線城市與香港、紐約房價絕對值的數據類比來判斷房價的方式可能值得商榷。長期來看這種結果即使合理，也不代表房地產短中期沒有周期性波動。

　　2、房價上漲在相對環境來看，並非高的離譜，整體流動性推升局部特殊性

　　房地產市場作為一種資產，價格上升一部分是受到供求關系影響(2012年之前全國，2012年之後的一線與部分二線)，一部分原因是貨幣現象。供求關系良好時，金融屬性可以放大供求失衡的程度，導致價格大幅上漲(目前的一線城市)，供求關系惡化時，可以抵消金融屬性(目前的三四線城市)。大家現在討論最多的是房價漲幅的絕對值，這裏有一組數據可以供大家參考。1998年至今為期，城鎮非私營部門平均工資增長7.5倍，北京月最低工資標准增長5.5倍，上海月最低工資標准增長6.2倍，同期M2增長13倍。如果你覺得中國房地產市場整體價格漲得比上述幾組數據更離譜，那么的確有大問題。否則，可能就是呵呵。

　　3、2012年之後寬松的貨幣環境與相對緊張的供求關系是一線城市輪流暴漲的主因

　　上述討論的目的並不是宣稱目前的房價是否合理，而是提示大家，房地產作為貨幣宣泄口，尤其在實體經濟增長乏力時，較高的貨幣增速勢必推升供求相對良好的區域的房價。2013年1月M2增速為16.1%，2013年北京的學區房走出翻倍行情;2014年以來貨幣寬松而實體經濟增速大幅下行，深圳房價2015年整體漲幅接近80%;2016年1月份社融與信貸創下天量，隨後2月份上海的房地產热闹到“咋不上天呢”。猜測資產價格的極端值與猜測你喜歡的妹子的心理一樣，只有上帝和事後才能知道。

　　4、只要貨幣政策持續寬松，一線房地產價格拐點難現

　　從曆史來看，房地產市場價格的逆轉無外乎有兩種，一種是貨幣政策收緊導致的類似日本1990年房地產價格破滅、美國2008年的信貸危機;另一種是日元抽緊、競爭性經濟體貨幣崩潰溢出效應導致的1998年韓國房地產市場價格的大幅調整。從中國目前現實情況來看，貨幣政策收緊導致房地產市場價格出現波動的概率更高一些。很難想象在地產庫銷比創曆史新低以及12-13%的流動性投放下，一線城市房價會出現大幅調整。

　　2013年以來，中國M2與信貸增速一直保持在12-13%，但固定資產投資增速已經從20%以上的中樞位置下降到10%。相對寬松的貨幣環境之所以對實體經濟產業鏈通脹沒有產生推動作用的關鍵因素是過去兩年在投資增速大幅下滑的過程中，實體產業鏈上商品的價格表現類似於三四線城市房價，金融屬性足夠，但供求關系不支持通脹。隨著過去兩年房地產與制造業投資增速快速下行期暫時告一段落，加上1月份社融與信貸超預期投放，固定資產投資增速可能會在目前位置上穩住一段時間，實體經濟產業鏈供求關系趨於均衡，產業鏈商品金融屬性將逐漸顯現，從而推升通脹水平，導致貨幣政策收緊，這可能是未來房地產市場面臨的最大風險。

　　5、以房為鑒，周期品配置價值凸顯

　　基於此，在大類資產配置中，2016年上半年周期品的配置屬性大大提升。受益於供求關系均衡下的金融屬性顯現以及房地產價格上漲的溢出，在通脹實際導致貨幣政策收緊之前，周期品顯然是一個好的資產配置方向。有別的是，曆次周期中，通脹引起貨幣政策收緊預期都是資本市場表現好的後半段，而本次周期來看，股市仍處於底部位置，時間窗口足夠。與此同時，2015年上半年大宗商品價格的回升與2016年統計局調整通脹分項權重，將2016年通脹的壓力延到6月份之後。在需求溫和回升的背景下，產能利用率低位降低了價格大幅波動的概率，具有固定生產周期的產品諸如農業、畜牧等在大類周期中表現將更為突出。