深圳南京現連夜搶房景象 上海千萬豪宅成“受捧”盤

    27日，位於杭州城東的樓盤楊柳郡迎來二期首批房源開盤，388套房吸引了客戶超1400組、約3000人到場，最終在正式搖號開盤2小時後宣告售完，成為杭州樓市猴年首個“半受捧”樓盤。
　　這樣的熱銷場面同樣在上海出現。在上海某均價達每平方米8萬元的高端樓盤，352套“千萬豪宅”開盤當天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象。盡管如此，業內稱“分化中去庫存”仍是樓市的“主旋律”。
　　現狀
　　上海一套房節後漲70萬

　　多地樓市成交量頻創新高
　　國家統計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，1月份房價同比上漲城市數量增至25個，占比超30%，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房產交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，春節後樓市出現一波“加速回暖”行情。
　　一線及少數二線城市樓市走強影響到部分購房者的“購房大計”。“今年以來樓市去庫存政策頻出，讓原本想精挑細選的家人都不淡定了，購房計劃只能提前。”杭州市民陳先生說，原本看中的理想房源近期殺出不少“競爭對手”，有樓盤直接表示將會提價，這樣的架勢讓人擔心又要錯過購房的好時機。
　　中介機構豪世華邦區域經理劉輝告訴記者，原本仍處淡季的正月，今年複蘇很快，近期成交量頻頻刷新同期新高，不少客戶擔心後市看漲、急著簽約，確實也有不少房東已上調售價，幅度普遍近5%。而在京滬等地，整體市場變化也在心理層面對緊張的供需結構進一步施壓，如上海一套二手房，春節後業主漲價70萬元，一些二手房業主甚至不惜毀約提價。
　　探因
　　政策寬松局部呈供給不足
　　恐慌心理營銷手段成推手
　　易居智庫研究總監嚴躍進表示，近期多地樓市热闹、房價上漲的原因有三點：一是寬松的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲。二是局部優質供給開始出現庫存規模不足，進一步刺激一二手房價格呈現快速飆升態勢。三是受心理預期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態下，會有一部分“恐慌心理”存在，進而推高房價的非理性上漲。
　　雖然短期內一定程度存在非理性因素，但在業內看來，當前諸多樓市热闹城市從中長期看普遍存在較強需求支持。同策咨詢研究總監張宏偉指出，像京滬深等一線城市，因地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈吸引力，人口淨流入量長期處於高位，這種基本面就對樓市構成顯著支撐。
　　易居研究院的數據顯示，當前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小於10，如上海、深圳為7，近期持續走強的合肥、南京為4，這些去庫存周期較短、局部供應出現緊缺城市樓市延續热闹態勢、價格逐步上行屬於正常現象。
　　有業內人士指出，當前樓市“漲聲一片”中也存在“虛實不一”。“漲價分很多情況，有些樓盤需求支持良好，去化已有六七成，剩下的房源就有本錢來漲價以獲得較高的利潤空間，適當放慢去化節奏。”杭州雙贏機構總經理章惠芳表示，還有一些漲價只是營銷行為，實際上是急於去庫存，最終還要看市場買不買賬。
　　觀點
　　一線城市需及時補庫存
　　三四線城市仍要去庫存
　　事實上，在一線及少數二線城市樓市“春意漸濃”的同時，不少二線靠後及三四線城市去庫存壓力依然“寒意十足”。國家統計局的數據顯示，絕大多數三四線城市房價同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三個城市湛江、蚌埠和襄陽均為四線城市，房價跌幅都超過3.5%。張宏偉分析稱，三線城市受庫存去化周期過高影響，房價難以大漲，繼續下跌的可能性仍大。
　　嚴躍進指出，當前監測的一二三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為－12.9%、－3.9%和－0.8%，這說明三四線城市去庫存效果遠不及一二線城市，“對於一線城市來說，後續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲節奏，而三線城市去庫存任務依然艱巨。”
　　業界認為，即使“樓市紅包”持續給出，“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示：“當前二三四線城市去庫存任重道遠，沒有需求者，很少會因為利好政策而產生購房需求，當一個地區所有需求加起來都難以消化現有庫存時，樓市供給側的問題只能通過自身調整完善來優化。”