放松限貸或為救市最後砝碼 房地產市場下行趨勢未改

　　9月22日以來，有關“四大行”放開限貸的傳聞持續發酵：傳言、辟謠、求證、再辟謠。

　　一時間，彌漫在坊間的“限貸”松綁消息更加虛實難辨。

　　“無風不起浪。”北京中原地產市場研究部總監張大偉猜測，決策層此次或是因為近期地方政府與市場的施壓，試探著釋放松綁信號。

　　21世紀經濟報道記者從開發商、代理機構、研究機構等多處采訪獲悉，限貸放松是大勢所趨，只不過會根據市場狀況逐步、漸次推進，未來或將先從首套房標准認定上調整，實行“認房不認貸”，釋放此前被誤傷的剛性需求。

　　放松限貸或為救市最後砝碼

　　截止到9月24日，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執行限購。

　　另據21世紀經濟報道記者統計，本輪救市政策涉及到普通住房認定標准、稅費支持等多個方面。

　　也就是說，2011年伊始“新國八條”涵蓋的一攬子政策中，僅剩“限貸”政策尚未調整。

　　“地方政府能用的政策都已經用過了，但房地產市場下行趨勢並未改變。”張大偉如是介紹。

　　根據國家統計局數據，8月，70個大中城市中，68個城市新建商品房價環比下跌，房價下跌個數創曆史新高，同比來看，多個城市的房價接近跌回一年前。

　　中原地產所監測的全國40個重點城市數據亦顯示，9月前21日成交情況來看，整體較8月同期小幅下降3%，其中二線城市表現較差，下降8%。

　　也正因此，放松房貸政策被看做為樓市最後一根救命稻草。

　　中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為，限購放松只解決一小部分人的購買資格的問題，在限貸政策的影響下，購房者的購買力尚未解決，應該配套出台支持信貸政策，否則政策的影響力有限。

　　值得一提的是，近期掀起的二輪救市潮，多地的救市政策內容從放松限購轉向了對信貸、公積金等資金層面問題的關注。

　　“地方政府在信貸政策上並沒有多少自主權。”張大偉表示，但發文一方面可以給市場信心，另一方面也可以給銀行施壓。

　　尚待細則

　　21世紀經濟報道記者自開發商、代理機構、研究機構等多處采訪獲悉，限貸放松是大勢所趨，只不過會根據市場狀況逐步、漸次推進。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，一旦首套房認定標准放寬，綜合來看，名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一換一”的改善人群將會享受首套購房優惠，首套房認定進行調整後，將導致首付由六成變成三成，貸款利率執行首套房標准。相當於購房門檻降低一半，或將促使此前因政策誤傷的剛需重回市場。

　　與此同時，無房無貸的首套購房者、二套房及投資型購房者，將不受新政策的影響。

　　張旭認為，首套房認定標准的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市，同時，出售原有房屋獲得的收益使這類置換型購房者具有一定資金承受能力。

　　實際上，近期已經有多地發文在首套房認定上執行“認房不認貸”的政策。

　　就在前一天，青島國土資源和房屋管理局發文指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

　　福州市9月22日出台文件也表示，對首套房的認定標准作出調整，提出購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。

　　此前的8月1日，紹興住建部門也提出不考慮購房的貸款次數，二套房標准，以擬購房家庭實際擁有的住房數量作為認定標准。

　　另外，雖然監管層並未有統一口徑，但據21世紀經濟報道記者了解，部分地方、部分項目在首套房標准認定上，已經開始執行“認房不認貸”政策。

　　一位杭州的開發商告訴21世紀經濟報道記者，杭州早在8月初就有銀行放松了首套房認定標准，如招商銀行，已還清房貸餘額的即算首套房，在杭州主城區無房的再購房也可視為首套。

　　9月24日，一家全國性房企總監告訴21世紀經濟報道記者，他從杭州本地商業銀行獲悉，限貸政策將會調整，但真正發文執行需要一段時間。

　　一方面是預判可能帶來的市場影響;另一方面，真正發文執行也需要出台具體的可執行細則。

　　“地方性商業銀行對個貸的積極性不大，應付了事的辦法很多，比如只跟品牌房企合作，拉長審批周期等。”上述開發商表示，不出台細則，只會和此前的央行喊話類似，效果不甚明顯。