房企的苦日子正到來 競爭加劇“增收不增利”的尷尬

　　在今年上半年，幾乎每隔幾周就會有中小房企資金鏈斷裂的消息被曝出。僅今年3月份的一個月裏，被曝光的這類案例就有10多起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、陝西、海南等多個省份。其中不乏百強房企光耀地產被傳“破產”，浙江興潤置業資不抵債等消息。

　　“兼並淘汰掉一批沒有品牌沒有資金實力的弱小企業，也是正常的，中國房地產行業需要這樣的洗牌。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，目前房企的態勢就是競爭加劇、洗牌加快，高利潤時代過去，對房企提出更高要求。

　　各找發力點

　　因果必然。

　　但今後房企該如何發展?結論遠非“大者恒大，愈大愈快，強者恒強”那么簡單，一個事實是，大企業也有死掉和差點兒死掉的可能;每一梯隊房企中，每年總有掉隊的，也總有晉級的。

　　今年5月，融創收購綠城近30%股份，這宗被稱為中國房地產最大的股權收購案，讓人們發現房地產市場的整合不僅在中小房企層面，房地產前十名左右的房企之中也有加碼者，有退出者。另外，像大家熟悉的“萬保金招”，招商和金地早已脫離地產第一梯隊，與萬科和保利已明顯不在一個量級上。

　　在時代周報記者的采訪中，“適者生存、強者為王”，被業內認為是最符合地產新時代的趨勢特征。

　　“昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛答不理”，萬通掌舵手馮侖說，客戶就是這樣對待他的。房地產市場在不停變化，緊跟著企業的行為、判斷、戰略路徑都要變化。

　　在馮侖看來，房地產全面發展已是新常態，也就是說，房企不光考慮規模、速度、營業額，更要考慮產品服務線，包括經營模式、商務住宅的各種業態。過去的房地產開發其實是制造業的模式，競爭的重點是比誰成本低、規模大、速度快，今後是這種模式要轉化為以營運為核心帶動開發，從制造業變成了服務業，而服務業又帶來了營運、金融、互聯網三種模式。

　　“以前我們是幹力氣活，今後是手藝活，以前掙利潤，今後掙小費”，馮侖說，今後的地產公司如果在資產管理營運上面沒有巨大的能力，就將淪為一個建築公司。

　　在國泰國證房地產基金經理徐皓看來，商業模式的變革，是房地產企業提升回報率的唯一出路。蘭德咨詢曾做過分析，房地產開發的資本投資回報率是利潤率、周轉率和杠杆率 (權益乘數)“三率”連乘的結果。但在當前市場形勢下，行業平均利潤率下滑的勢頭難以扭轉，土地成本和資金成本“水漲船高”導致杠杆率也越來越低。因此，房企提高回報率最直接、最有效的著力點是提高周轉率。

　　“輕快者領先，”宋延期還表示，地產新時代，房地產企業之間的競爭重心正在轉變，泛金融化、信息化及硬碰硬的產服一體化趨勢正在變為現實。

　　其實，地產大佬們早已加速轉型自救。上半年，萬科繼涉足商業地產後，在養老、物流、旅遊地產方面動作連連，並先後推出了“小股操盤”及事業合夥人制度、全民經紀人制度，並以互聯網思維聯手百度、途家、鏈家等合作夥伴，試圖共同打造萬科生態圈。

　　恒大則在多元化上走得更遠，從恒大足球隊到恒大冰泉，再到恒大音樂和恒大糧油，恒大正在將觸角伸至日常生活中的多個領域。再如，碧桂園的海外布局，綠地、華潤等入股銀行業，均是房地產企業在新市場環境下的應對舉措。