二線城市“高价地”頻出 平均溢價率高達100%以上

　　近期土地成交數據顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經開始向一線城市看齊。根據相關統計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據8個名額，部分二線城市平均溢價率高達100%以上。

　　今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區域“高价地”;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊刷新3個區的“高价地”紀錄，而5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程序，其中有8宗限價地塊，這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元;同樣在4月底，廈門總價和單價雙料“高价地”產生;而5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，其中漢陽區的一宗地塊經過10多家房企50多輪競爭後，被9.72億元奪得，溢價率為173%。寧波、福州等地也相繼出現區域高价地。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，有些地方已經出現面粉比面包貴的情況。以溢價率100%作為高价地計算的話，今年全國住宅加上商品房一共出現150多個高价地，其中有90多個出現在二線城市，價格非常非常高。目加上一線城市地價比房價還高，整體而言，市場非常瘋狂。

　　根據相關梳理統計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占到了8個，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達100%以上。

　　張大偉指出，第一個特點是二線城市火熱，它的表現甚至超過一線城市。第二個特點是二線城市之間有明顯分化，南京、蘇州、合肥、杭州、廈門這幾個城市高价地出現的數量遠遠超過其他二線城市的總和。

　　某房產投資企業董事長前幾日曾向媒體表示，2015年，他們刻意避開一線城市過熱的土地市場，選擇進入濟南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地，完成在這些城市的土地儲備布局。而近期，一些一線城市相繼出台了調控政策，尚處在收緊時期，而部分二線城市暫無相關調控，市場也相對較熱。

　　張大偉分析認為，2016年4月公布的70城房價數據中，二線城市的房價漲幅已經超過一線城市。房價上漲的情況下，地價也是逆推上漲。第二個原因是和資金推動下的供需結構緊張有關系。在這些出現高价地的城市，目前的庫存非常緊張，基本上去化周期都在2-3個月，房企有非常迫切補庫存、補土地的欲望。

　　與此同時，三四線城市去庫存的壓力，也讓房企將二線城市當做拿地布局的主戰場。張大偉認為，對房企來說，現在選擇進入三四線還是比較謹慎的。因為不論從流入人口和房地產去化率來看，目前一二線城市依然是人口淨流入需求比較旺盛的區域。即使是出現一定幅度調整，起碼去化率可以得到保證。但是三四線對於過去已經出現積壓的城市來說，企業再拿地的意願就沒有那么強烈。

　　而在5月18號，蘇州市國土局放出“大招”：當時即將拍賣的10幅地塊設置最高報價，超過報價的將終止出讓。而昨天，南京市政府有關部門也表示，南京將采取有力措施，嚴格落實控地價、控房價的“雙控”要求。措施中就包括：實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。

　　南京林業大學城市和房地產研究中心主任孟祥遠指出，一些熱點的二線城市，目前在全國樓市的表現非常突出，包括南京、蘇州和合肥等城市，房價漲幅高。這樣的情況下，市場有個預期，可能一些熱點二線城市會進一步收緊政策。現在市場有個轉向，按照分類調控的精神，一些二線城市是有可能出幹預措施的。