萬科鬱亮：房地產進入白銀時代 萬科組織結構謀變化

　　據《21世紀經濟報道》，建立事業合夥人制度、聯手淘寶賣房、引入百度LBS技術，萬科今年在互聯網方面的實踐如疾風勁雨。但在萬科總裁鬱亮看來，這還只是開始。

　　9月29日，鬱亮接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，萬科正在進行一系列合夥人制度2.0、3.0版本的思考和變革，同時正在准備去“精英化”，從組織、業務和管理全方位適應互聯網時代的新常態。

　　鬱亮指出，房地產行業進入白銀時代後，類似今年房地產業的“低迷”也將是常態。

　　這種低迷是相對於過去的黃金時代而言的，而當前房地產市場的根本問題是整體供應過剩，預期改變了，投資、投機需求已退出市場。各家公司都要適應這種新常態，否則將被淘汰。

　　萬科生態系統：新三大業務

　　“時代帶來的變化已經沖擊一切了，為什么我們還覺得與此無關呢?”鬱亮說，萬科是房地產行業中第一家提出白銀時代到來，並主動積極去應對的公司。

　　然而，在3年多前第一次提出“城市配套服務商”概念的時候，鬱亮腦海中並沒有萬科未來業務清晰的模樣。而現在，經過幾年時間的摸索後，鬱亮說，他們剛剛梳理清楚了公司的三塊業務：首先是住宅地產，未來10年仍然占大比例，肯定還會超過50%。

　　據萬科測算，住宅業務未來每年增長個位數的可能性很大，即使不增長，其年銷售額約為8萬億，5%的利潤就是4000億，10%的利潤則是8000億。

　　其次消費體驗地產。就是做類似於新加坡的鄰裏中心——供若幹小區共用的消費體驗中心。鬱亮舉例說，9月28日開業的東莞生活中心，30%多是餐飲。全城100多萬人口，開業當天來了20多萬人;還有未來的社區養老，都是圍繞客戶多元化需求做的;另外還有消費體驗類，包括旅遊地產。

　　商業地產方面包括寫字樓、物流，甚至是文體類產業等，都是為城市發展配套服務的、城市轉型升級所必須的，這些是幫助萬科賺錢的。

　　鬱亮並不認為萬科在做多元化，他說，萬科是從多元化走過來的，目前的所有業務都是圍繞城市配套服務來做的，仍然是做物業開發和運營。

　　對於這三塊業務的比例，鬱亮說沒有固定的模式，“城市配套服務商是個生態系統，是自然進化的結果，而不是刻意規劃的”。他認為，工業時代的管理思維是線性的，按照比例定下來去做;而互聯網時代的公司戰略不能夠按照過去那樣線性規劃，而是搭建平台，讓各類業務自然發展。

　　至於互聯網、金融以及國際化，鬱亮認為都是做上述主要業務的輔助手段和工具，是一些創新方式，並不是獨立的業務，而是貫穿於所有業務中。

　　截至29日，萬科業務層面在互聯網上的嘗試已經初見效果。鬱亮說，自從開始淘寶賣房後，迄今已收金13億，900多套房，每套抵扣了4萬2，相當於節約了營銷成本。“這個是長尾理論帶來的客戶，並且是跨地域實現的。”鬱亮說，用互聯網思想來改變營銷環節，還只是第一步。

　　合夥人制的2.0版本

　　在新的業務模式和架構逐漸清晰的同時，萬科也在進行制度管理的變革。鬱亮認為，時代變了，沒有成功的企業，只有時代的企業。每個人都要適應新常態。職業經理人制度意味著專業主義的盛行，並因之得到高回報;但到了互聯網時代，這個架構就有問題了，職業經理人制度也需要提高和升級。