2016年下半年樓市走勢又將如何?政策會不會持續保持寬松?會不會繼續維持量升價漲格局?二線城市表現又會如何?一線城市有無重新奪回“領頭羊”的可能……諸多問題需要找到答案。
謎題1:政策寬松到何時
下半年樓市政策是不是會繼續保持寬松,這對接下來的樓市走勢至關重要。
考慮到當前市場仍然面臨巨大庫存壓力,今年下半年樓市政策整體保持寬松態勢的可能性極大。截止到目前,國內樓市庫存約有7億平方米,但專家估計,這只是待售面積數量,如果加上在建面積,以及保障房、單位自建等,庫存壓力會更大。在這種情況下,今年下半年的基調仍然是“去庫存”,所以保持政策寬松,有利於刺激住房需求。
不過在“分類調控、因城施策”的總體調控思路下,對於過熱城市,調控有可能會收緊。自3月份以來,包括上海、深圳、蘇州、南京、合肥等城市出台調控政策,分別從土地、銀行信貸、限購等多個方面來進行調控。未來一段時間內,包括廈門、青島等城市,如果房價出現過快上漲情形,調控極有可能會收緊。
謎題2:二線樓市會繼續瘋狂嗎
二線城市接棒一線城市上漲,這種態勢在今年下半年會不會繼續下去?
根據國家統計局公布的數據顯示,5月份中國70座大中城市房價上漲6.9%,較4月份的6.2%出現加速,其中二線城市貢獻更大。沿海城市廈門同比上漲28%,南京、蘇州和合肥漲幅也超過20%,高於北京房價漲幅。中原地產首席分析師張大偉認為,在上半年多輪救市政策刺激下,需求大量透支,這一輪量價齊升最多持續到今年上半年,下半年開始的新一輪房地產市場調整極有可能來臨。
謎題3:一線樓市會否再起蓬頭
受制於政策調控的一線城市,房價漲勢已經放緩,但當前供不應求局面並未改變,那么在今年下半年房價會不會再次大漲?
一線城市房價漲幅放緩。根據國家統計局公布的《2016年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均計算得知,5月份,一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為2.0%、1.3%和0.4%,而4月份分別為2.8%、1.4%和0.6%。三類城市的增幅均有收窄,其中一線城市收窄幅度更大。
不過專家表示,由於一線城市供不應求局面還將持續,所以房價仍有望上漲。據了解,除了深圳之外,包括北上廣三大一線城市,其存銷比在7~9個月,低於10~15個月的合理水平,處於供不應求區間。基於目前一線城市可售房源嚴重不足的事實,後續房價將繼續上漲。但受相應政策調控的影響,增幅或繼續收窄,因此基本沒有可能會大漲。
謎題4:“高价地”會否批量出現
“高价地”會不會繼續批量出現?成為今年下半年樓市又一受關注的謎題。
用“大熱”來形容2016年上半年的土地市場再貼切不過。今年前5個月,全國共出現118個“高价地”,僅5月份就誕生了69個“高价地”,其中位於二三線城市的共有56個。觀察今年的“高价地”現象,特點非常明顯,不僅數量多,而且溢價率也很高,對市場預期也造成了不可低估的影響。
不過地方政府已經關注到了這種現象,已經出手幹預。如蘇州推出“熔斷”措施,合肥出台政策調整土地價款繳納時間,南京也表示正對地價過高現象進行幹預。雖然地方政府對於土地財政的依賴程度在短期內不會降低,但出於民生考慮也不會允許地價上漲過快,所以在今年下半年還會有“高价地”出現,但大規模出現的可能性會已經不大。
謎題5:樓市走勢放緩會否加劇雖然樓市仍處在量升價漲階段,但卻出現放緩跡象,這種情形會不會進一步加劇,並形成反轉?
根據國家統計局最近公布的數據顯示,5月份,房屋新開工面積同比增速從4月的25.9%降至10.6%,房地產開發投資同比增速從4月的9.6%降至6.5%;今年1~5月,全國商品房銷售面積47954萬平方米,同比增長33.2%,增速比前4月回落3.3%,商品房銷售額36775億元,增長50.7%,增速回落5.2%。有市場分析人士指出,政策刺激推動下的房地產市場複蘇可能無法持久,並有可能在今年三季度迎來轉折點。不過考慮到當前政府仍在致力於去庫存,所以不太可能會允許放緩加劇,並導致出現新一輪的低潮。
謎題6:豪宅走熱會到何時
在改善型需求的推動下,滬上豪宅市場仍然火熱異常,這種情形還能持續多久?
據上海鏈家市場研究部數據顯示,截至6月中旬,上海新房市場中頂級豪宅(成交均價10萬元/㎡以上)成交量為630多套,與去年同期相比大幅上漲4倍,並且已超去年全年成交量,再創曆史新高。投資渠道的缺失,以及改善型需求的放量,使得市場對豪宅的需求進一步放量。不過預計這種情形還會持續一段時間至今年年底,等待市場需求完全釋放之後,會逐漸趨於平穩。
謎題7:房企座次會否發生改變
城頭變幻大王旗,今年第一集團有哪些房企會掉隊?又有哪些房企會“彎道超車”?
根據億翰智庫發布的數據顯示,今年1~5月份,萬科以1440.0億元排名榜首,有可能會捍衛老大地位。緊隨其後的是恒大地產,達到1122.3億元,碧桂園以949.2億元排名第3,而去年的年度亞軍綠地集團,僅以835.0億元排名第4,僅超出第5名保利地產23億元。掉隊的房企可能是萬達等,目前萬達集團銷售排名已經跌出前10,以350.4億元排在第11位;而此前兩年名聲鵲起的新貴泰禾集團,已經滑落至第56位,銷售額僅91.5億元。
謎題8:房租還會上漲嗎
房價的上漲傳導到了房租市場,並導致房租持續上漲,這種情況還會持續多久?
自2015年初以來,房租開啟了上漲模式,並持續至今。數據表明,北京、上海、深圳三地房租達到70元/平方米·月,意味著租住一套兩房,月租金超過7000元,相當於一個普通白領的月收入。有調查顯示,目前工薪階層租房開銷已經達到月收入的3~4成,接近了上限,這會阻礙租金水平進一步上漲,所以房租上漲態勢有望放緩。
2022-02-17 10:28
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