四季度樓市或再發一大重磅消息 中國房價真要下降？

　　學 區房嚴格來說已經不是純正意義的房地產投資，而是真正的“另類投資”。根據我的觀察，如果把一個學區房的價格硬摘出來，分為“學籍的市場價值”和“房地產 的市場價值”。隨著去年以來二胎政策的放開，學區房中隱含的學籍價值快速上揚。類似北京西城區這樣的地方，平均的“學籍的市場價值”已經在 200-300萬之間了，而熱門學校的學區房“學籍的市場價值”部分，應該已經三四百萬甚至更高了。

　　而這類資產，既要受房地產市場的影響，更要受教育市場供需和教育政策調整的影響，變量更豐富，套利空間更大。而“學籍的市場價值”的波動和房地產周期是低關聯度的，也相應的降低了作為房地產投資的風險。

　　北京停車位的投資，則幾乎是目前能看到的房地產唯一的價值窪地。幾乎沒有跌價風險，而上漲空間仍很大。車位的出租回報率平均近4%，遠高於北京住宅1-2%的回報率。

　　從供需的基本面來說，北京的機動車保有量接近600萬輛，由於前期規劃的缺乏前瞻性，目前停車位供應連一半都不到(這是北京市規劃委主任的原話)。實踐當 中，我們看過一些甚至是00年左右的次新小區，一個有5000多戶居民的小區，竟然只配建了1000多個地下車位。

　　另一方面，北京的停車位在中國的一線城市中，又是最便宜的。上海深圳等地小區車位三四十萬已經是很正常的起步價了，在北京仍然可以找到很多一二十萬的地下 小區車位。原因就是因為停車位的硬性缺乏，北京市對路邊和地面違章停車采取了幾乎是放任的態度。無論是嚴管力度還是貼條罰款的力度都是偏弱的。

　　但是這種放任的制約和平衡點就是對交通的阻塞和制約。最終政府會扛不住必須要逐漸治理亂停車。另外，雖然面臨很大的輿論壓力，但是政府內部“有停車位才能買車”之類的強力政策動向一直風聲不斷。這些任何一條的推進，都會是北京車位價值回歸的催化劑。