房地產開發商拍地資金缺少個源頭 遏制土地市場泡沫

　　7月26日，中共中央政治局召開會議研究當前經濟形勢並部署下半年經濟工作。其中，對房地產再次做了濃墨重彩的描述。去庫存補短板、抑制資產泡沫、優化信貸結構，在層層深入的工作部署下，透露出決策層對樓市的轉向性思考。

　　與此同時，據報道稱，《商業銀行理財業務監督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)已經下發至各銀行，這個文件通過加強銀行風險管理，將直接影響開發商拿地資金的靈活性。

　　用實際行動“去泡沫”

　　會議公告指出，“去產能”和“去杠杆”的關鍵是，深化國有企業和金融部門的基礎性改革;“去庫存”和“補短板”的指向是，有序引導城鎮化進程，並與農民工市民化有機結合起來;“降成本”的重點是，增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫、降低宏觀稅負。

　　這裏的資產泡沫有兩種理解：一是直接戳破房地產租售價格泡沫，以降低企業在這方面的運營成本;二是把大規模在股市和樓市“空轉”的資金趕入實體經濟，以解後者融資難、融資貴的問題。

　　但是在上述《辦法》中，銀行理財業務監管重點包括：對銀行理財業務分類管理，分為基礎類理財業務和綜合類理財業務;禁止發行分級產品;銀行理財業務進行限制性投資;銀行理財計提風險准備金等。

　　必須注意的是，《辦法》要求資本淨額超過50億元的銀行發行的理財產品才能投資權益類和非標資產，且非標資產只能通過信托通道。因為到現階段中小銀行(諸如城市商業銀行及部分農商行)存在較多的非標和權益配資業務，將來可能會影響到非標資金鏈條。

　　東方證券房地產行業首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的就是為了抑制資產泡沫以及金融行業去杠杆。

　　《每日經濟新聞》記者發現，從2008年開始，銀監會就出台了一系列政策來規范銀行理財業務，以期實現銀行風險管理。

　　根據中信建投的分析，理財資金投向中的20%投向存款、貨基;40%~50%投向債券市場;10%投向權益類，20%左右投向非標類資產。權益類投資規模預計2.5萬億元左右;非標資產規模預計5萬億元。這意味著，監管新規出台後，權益投資預計減少20%，約5000億元規模;而非標資產規模預計減少20%，約1萬億元，而委外規模可能繼續增加。

　　避免資金進入樓市

　　說到資產泡沫，目前房地產市場的泡沫明顯比證券市場大，而房地產主要面臨兩個問題：一是三四線城市去庫存，二是抑制來自房價和地價的泡沫。

　　在7月26日中共中央政治局會議上，實施“積極的財政政策和穩健的貨幣政策”被提及。從過去幾年的情況看，2013年開始中國M2增速一直維持在10%~15%之間，今年的目標則是13%。與此同時，GDP增速從2013年的7.8%下降到去年的6.9%以及今年上半年的6.7%。

　　M2增長與GDP增長的差異加大的現象，既有可能是物價水平的變化所致，又有可能是貨幣流動速率降低所導致。考慮到目前CPI的穩定，那么根源就是有效的貨幣流通速率下滑。

　　企業的資金都存在M1裏，投入實體經濟的有效資金少之又少。某種程度上，優質企業陷入流動性陷阱，投資意願較低;劣質企業受到利息消耗的困擾，投資能力較差。

　　7月26日，上海銀行間同業拆放利率隔夜品種上升0.5個基點至2.037%，連續第8個交易日上行創出7月以來最高位，可見市場上短期資金面趨緊。

　　在M2對經濟增長的邊際貢獻降低的大環境下，政策調控的重心需進一步向財政政策傾斜。

　　央行通過MLF增加市場貨幣流動性，而不是呼聲更高的“降准”，目的就在於更精准地釋放資金，以避免資金趨利進入房地產市場。

　　抑制土地市場泡沫

　　一直以來，房地產都遊離在“實體經濟”之外。在美國，實體經濟是拋開房地產和金融市場之外的部分，制造業、進出口、零售等的部分被美聯儲籠統地概括為“實體經濟”，它不是要害部門，而是民用普通領域。

　　從經濟學角度，房地產中存在泡沫、杠杆等特質，對於維護社會秩序穩定、刺激經濟發展並無突出效用。但落實在鋼筋水泥上，房地產又是實實在在的“實體”。

　　只不過，“資金流向實體經濟”，主要是指流向小微、三農、創新創業等領域，而不是金融體系、國有企業，加上鋼鐵是目前國家去產能的重點，“去庫存”仍是今年的主基調，房地產市場希望得到國家資金、政策傾斜再上一層樓，目前看來已無可能。

　　今年上半年，全國50個主要城市拍出了200多個“高价地”，熱門城市如蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗。

　　開發商拿地的錢來自多種通道，包括基金資管、證券資管等，銀行可以把錢變為股權類投資，這其中包括了權益類和非標資產，這樣的話資金用途比較靈活，在開發商拿地前資金就可以進入項目公司。如此一來，“全生命線”的房地產資金需求都可以得到滿足。如果開發商是通過信托，則需要在拿地後才能獲取資金。

　　上述《辦法》一旦實施，則會導致兩個問題：一是開發商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。

　　竺勁認為，通過資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間。純信托的資金來源多樣，《辦法》會讓資金來源少了一塊，開發商如果撇開銀行單獨募集資金，成本則會達到12%以上。

　　今年上半年，開發商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，如此一來，來自銀行資金的斷供，中小型開發商的資金成本變高，拿地或將不再瘋狂。

　　竺勁表示，《辦法》用在開發商身上，其實就是為了抑制土地泡沫，讓市場價格得到控制。